Harga perumahan lebih rendah: hambatan hukum dihilangkan, peluang menjadi lebih cerah.

Perumahan terjangkau yang sesuai untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh semakin langka, sementara pasokan perumahan kelas atas dan mewah terus meningkat.

Sebuah proyek real estat yang sedang dibangun di Distrik 7 (Kota Ho Chi Minh) - Foto: QUANG DINH

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan membuat impian memiliki rumah semakin sulit diwujudkan bagi banyak orang...

Untuk mengatasi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan, pada pertemuan baru-baru ini tentang pasar properti, Komite Tetap Pemerintah meminta Kementerian Konstruksi , Bank Negara Vietnam, dan kementerian serta daerah terkait untuk menerapkan serangkaian solusi untuk menghilangkan hambatan, seperti menciptakan dana lahan, meneliti paket kredit jangka menengah dengan suku bunga stabil untuk proyek perumahan komersial yang terjangkau, dan paket kredit bagi kaum muda untuk meminjam guna membeli rumah.

Bersamaan dengan itu, tindakan tegas akan diambil terhadap manipulasi harga dan penciptaan lonjakan harga buatan untuk mengendalikan harga perumahan.

Harga rumah meroket.

Menurut Kementerian Konstruksi, pasar properti menunjukkan banyak tanda positif pada bulan-bulan pertama tahun 2025, dengan peningkatan baik pasokan maupun volume transaksi dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024.

Namun, pasokan tetap terbatas dan tidak memenuhi permintaan pasar; struktur produk tidak seimbang, kekurangan perumahan yang sesuai untuk pekerja dan kaum muda; terjadi kelebihan pasokan vila dan rumah bertingkat rendah; dan harga real estat dan perumahan tidak terjangkau bagi mereka yang membutuhkan. Spekulasi, manipulasi, inflasi harga, dan gangguan pasar masih terus berlanjut.

Di Kota Ho Chi Minh, sebagian besar proyek yang diluncurkan dari akhir tahun lalu hingga kuartal kedua tahun ini berfokus pada segmen apartemen kelas atas dan mewah, dengan harga mulai dari 100 hingga 150 juta VND/m², dan bahkan lebih tinggi di area pusat kota.

Menurut survei yang dilakukan oleh surat kabar Tuoi Tre di bagian timur Kota Ho Chi Minh, apartemen di proyek-proyek baru di Kota Thu Duc ditawarkan kepada pembeli dengan harga di atas 100 juta VND/m². Beberapa proyek di dekat persimpangan An Phu (Thu Duc) bahkan "menawarkan" harga setinggi 120-150 juta VND/m².

Di bagian selatan kota, yang meliputi distrik Binh Chanh dan Nha Be, proyek-proyek dijual kepada pelanggan dengan harga mulai dari 64 hingga 80 juta VND/m².

Di Distrik 1 saja, hanya sedikit gedung apartemen yang masih memiliki unit yang tersedia, tetapi harga jualnya berkisar antara 200 hingga 300 juta VND/m², dengan beberapa tempat mencapai 400 hingga 500 juta VND/m².

Tidak hanya di pasar primer, tetapi pasar apartemen lama juga mempertahankan harga yang sangat tinggi. Di beberapa proyek yang telah beroperasi hampir satu dekade, harga jual apartemen telah berlipat ganda, saat ini diperdagangkan dengan harga 4-5 miliar VND per unit.

Menurut perusahaan riset pasar, harga apartemen terjangkau di daerah pinggiran Kota Ho Chi Minh saat ini berkisar antara 45 hingga 55 juta VND/m². Dengan harga tersebut, apartemen seluas 50m² akan berharga sekitar 2,2 miliar VND.

Bangunan apartemen di sepanjang Jalan Vo Nguyen Giap, Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Di Hanoi , harga perumahan meroket sejak paruh kedua tahun 2024 hingga saat ini, dan apartemen komersial dengan harga di bawah 50 juta VND/ ^m² hampir lenyap, bahkan di daerah di luar Jalan Lingkar 3.

Di sebuah kantor agen properti di daerah Nam Tu Liem (tempat pengembang menjual proyek di Hung Yen dan daerah lain di Hanoi termasuk Dong Anh, Gia Lam, dan Nam Tu Liem), bahkan pada hari kerja, tempat itu dipenuhi mobil dan sepeda motor milik para agen dan orang-orang yang datang untuk melihat rumah contoh.

Menurut survei di distrik Nam Tu Liem, beberapa proyek apartemen komersial ditawarkan untuk dijual oleh pengembang dengan harga berkisar antara 120 hingga 160 juta VND/ ^m² .

Ibu Minh Huong, seorang agen properti, mengatakan bahwa tidak ada lagi apartemen di distrik Nam Tu Liem yang harganya di bawah 50 juta VND/m2. Sebuah proyek di dekat jalan Le Quang Dao juga menawarkan apartemen dengan harga 120-150 juta VND/ ^m2 , belum termasuk pajak pertambahan nilai dan biaya perawatan.

Untuk apartemen dengan pemandangan bagus, harganya sekitar 150 juta VND/ ^m² . Apartemen tiga kamar tidur seluas sekitar 100m² juga berharga antara 13 dan 15 miliar VND.

Selain itu, beberapa gedung apartemen yang sudah jadi di distrik Thanh Xuan (Hanoi) diiklankan oleh makelar dengan harga 74 juta VND/ ^m² , sementara apartemen di kompleks apartemen komersial di jalan Pham Van Dong (distrik Bac Tu Liem) ditawarkan dengan harga 67 juta VND/ ^m² .

Ketika harga tanah rendah, banyak jenis properti akan muncul, seperti rumah petak dan apartemen yang terjangkau. Pasokan yang melimpah dan beragam akan menciptakan persaingan antar jenis perumahan, sehingga memaksa harga apartemen turun. Untuk mewujudkan perumahan yang terjangkau, kebijakan harus transparan dan jelas, terutama terkait penerbitan izin pembangunan, sertifikat kepemilikan tanah, dan pembagian lahan untuk warga.

Tuan Tran Khanh Quang (Direktur Perusahaan Viet An Hoa)

Harga rumah naik karena hambatan birokrasi.

Berbicara kepada surat kabar Tuoi Tre , Bapak Nguyen Hoang Minh, wakil direktur jenderal Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan Real Estat Saigon 5, mengatakan bahwa harga rumah di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh didorong terlalu tinggi, sebagian karena hambatan dalam prosedur administrasi.

Sebagai contoh, sebuah proyek dari perusahaan yang telah dikembangkan sejak tahun 2018 "terhenti" dalam tahapan prosedural, menyebabkan harga rumah yang diharapkan setidaknya berlipat ganda dibandingkan dengan harga awal.

Bapak Minh memberikan contoh proyek perdana perusahaan ini di Distrik 8, yang diluncurkan ke pasar dengan harga 26-28 juta VND/m² sebelum tahun 2020.

Namun, karena kendala hukum, proyek tersebut untuk sementara ditangguhkan hingga saat ini, menyebabkan perusahaan menanggung utang bunga bank tambahan lebih dari 51 miliar VND, belum termasuk banyak biaya keuangan tambahan lainnya.

Oleh karena itu, jika proyek tersebut diluncurkan dan dijual tahun ini, perusahaan memperkirakan harus menghitung ulang harga jual, menaikkannya setidaknya dua kali lipat, karena selain biaya finansial, biaya lain seperti bahan bangunan, biaya konstruksi, dan biaya operasional juga meningkat.

"Jika tidak ada hambatan prosedural, kami bisa membangun dan menjual dengan cepat, dan orang-orang sudah bisa menempati rumah ini 4-5 tahun yang lalu. Tetapi karena proyek ini tertunda, biaya tambahan tersebut akhirnya ditambahkan ke biaya penjualan, dan pembeli rumah harus menanggung bebannya, sehingga harga rumah tidak bisa terjangkau seperti yang diinginkan masyarakat dan bisnis," jelas Bapak Minh.

Menurut Ibu Duong Thanh Thuy, Wakil Presiden Trung Thuy Group, untuk proyek apartemen, biaya lahan hanya mencakup 30%, biaya keuangan mencakup 30% jika pembangunan memakan waktu tiga tahun, dan biaya konstruksi, yang sebelumnya hanya 15%, kini telah meningkat menjadi 20-25%.

Menurutnya, ini adalah biaya "tetap", jadi jika proyek tertunda karena prosedur hukum, yang menyebabkan keterlambatan dalam pengerjaan, dan ini berlangsung hingga empat tahun, biaya finansial akan meningkat sebesar 40%, atau jika tertunda lebih lama lagi, biaya finansial juga akan "membengkak".

Perumahan terjangkau tidak akan mungkin terwujud jika biaya lahan tetap tinggi dan biaya pembiayaan meningkat dari tahun ke tahun, seperti yang terjadi di banyak proyek perumahan.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Tran Khanh Quang - direktur Perusahaan Viet An Hoa - percaya bahwa faktor terpenting untuk harga properti yang terjangkau adalah harga tanah yang rendah. Biaya bahan bangunan tidak secara signifikan memengaruhi harga properti secara keseluruhan.

Untuk apartemen seluas 50m² seharga 5 miliar VND di jantung Kota Ho Chi Minh, biaya material hanya sekitar 1 miliar VND, yang merupakan sebagian kecil dari sekitar 15-20% dari harga jual.

Warga menjalani prosedur pembangunan rumah di Distrik Binh Thanh, Kota Ho Chi Minh - Foto: HUU HANH

Dukungan dibutuhkan bagi pemilik rumah pertama kali.

Untuk mengatasi kekurangan tersebut, baik pelaku bisnis maupun para ahli sepakat bahwa diperlukan solusi untuk meningkatkan pasokan perumahan secara cepat, terutama di segmen perumahan terjangkau.

Selain itu, diperlukan kebijakan untuk mendukung pemilik rumah pertama kali, tanpa memandang usia, dengan bentuk dukungan yang paling jelas adalah kebijakan suku bunga.

Mengingat kelangkaan lahan di wilayah pusat Hanoi dan Ho Chi Minh City, Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, meyakini bahwa perlu dilakukan perencanaan dan alokasi lahan di wilayah pinggiran kedua kota tersebut untuk pengembangan perumahan terjangkau.

Prioritas harus diberikan kepada lahan-lahan yang memiliki infrastruktur transportasi yang sudah ada dan terhubung ke pusat kedua kota untuk pengembangan perumahan terjangkau.

Untuk wilayah yang tersisa, perencanaan lahan untuk perumahan komersial terjangkau perlu disinkronkan dengan investasi dalam infrastruktur transportasi penghubung untuk menciptakan ruang hidup yang layak bagi masyarakat.

Selain itu, pengembangan perumahan terjangkau membutuhkan strategi khusus, di mana pemerintah perlu duduk bersama pemerintah daerah untuk merencanakan pengembangan perumahan terjangkau bagi masyarakat di provinsi-provinsi sekitar Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Sementara itu, Bapak Nguyen Hoang Minh meyakini bahwa jika lembaga negara segera menghilangkan hambatan dalam prosedur hukum, bisnis dapat memulai konstruksi lebih cepat, proyek akan menelan biaya finansial yang lebih sedikit, dan biaya yang membentuk harga rumah akan menurun.

Sementara itu, wakil ketua Trung Thuy Group menyarankan agar biaya lahan dan keuangan perlu disesuaikan, dengan kemungkinan pemerintah menyesuaikan biaya lahan menjadi sekitar 20% dari angka saat ini yaitu 30%.

Secara khusus, langkah-langkah non-finansial (pada dasarnya solusi finansial) dapat dipromosikan dengan mempercepat prosedur, mencegah proyek jatuh ke dalam keadaan penundaan pelaksanaan.

Sebagai contoh, alih-alih biaya finansial mencapai 30% selama tiga tahun, pemerintah sebaiknya bermitra dengan bisnis untuk menangani proses ini dalam satu tahun, yang akan mengurangi biaya finansial menjadi hanya 10%.

"Jika kedua hal ini dilakukan, pengurangan biaya pengembangan proyek yang signifikan jelas akan berdampak pada harga perumahan. Bisnis kemudian hanya perlu mempertahankan margin keuntungan yang dapat diterima, sementara biaya lainnya akan berkurang, sehingga perumahan menjadi lebih terjangkau bagi masyarakat," tambah Ibu Thuy.

Prosedur administratif perlu disederhanakan untuk mengurangi biaya finansial bagi bisnis. (Dalam foto: sebuah proyek pengembangan real estat di Jalan Nguyen Huu Tho (Distrik Nha Be, Kota Ho Chi Minh) - Foto: Tu Trung)

* Bapak Nguyen Quoc Hiep (Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam):

Para pembeli menanggung dampak terberatnya.

Pasar properti saat ini mengalami situasi di mana "harga tanah mengejar harga rumah dan harga rumah mengejar harga tanah," menciptakan siklus setan di mana pembeli pada akhirnya menanggung beban fluktuasi harga. Sebagian alasan dari situasi ini berasal dari sifat harga tanah yang tidak diatur, yang telah mendorongnya naik hingga berpotensi menjadi salah satu yang tertinggi di dunia.

Dalam proyek yang sama, perbedaan hanya beberapa bulan antara keputusan alokasi lahan sebelumnya dan sesudahnya dapat menyebabkan harga meningkat hingga 20%, yang tidak masuk akal dan akan mendorong kenaikan harga rumah.

Oleh karena itu, sudah saatnya pihak berwenang turun tangan dan mengelola serta mengendalikan harga tanah secara harmonis.

Selain itu, prosedur administratif yang panjang seperti penilaian tanah juga akan menyebabkan bisnis menanggung biaya keuangan tambahan seperti bunga pinjaman atau biaya tanah tambahan, yang berjumlah puluhan atau bahkan ratusan miliar VND. Semua biaya ini ditambahkan ke harga jual.

Untuk mengendalikan harga perumahan, perlu segera membentuk mekanisme pengelolaan harga tanah oleh negara, menghindari situasi yang tidak terkendali saat ini, dan mempercepat prosedur administratif untuk mengurangi biaya finansial bagi pelaku usaha.

* Dr. Nguyen Quoc Hung (Wakil Presiden dan Sekretaris Jenderal Asosiasi Perbankan Vietnam):

Paket pinjaman preferensial perlu disalurkan kepada penerima yang tepat.

Memperkenalkan paket pinjaman jangka menengah dengan suku bunga stabil untuk pinjaman perumahan terjangkau, khususnya bagi kaum muda yang membeli rumah, adalah kebijakan yang tepat.

Namun, agar paket pinjaman ini benar-benar efektif, perlu ditinjau apakah mereka yang membeli dan menjual rumah di pasar saat ini membeli untuk ditempati atau membeli untuk tujuan investasi dan spekulatif.

Saat ini, sebagian besar transaksi melibatkan investor yang membeli dan menjual dengan investor lain. Jika situasi ini tidak dikendalikan, modal pinjaman tidak akan sampai kepada mereka yang benar-benar membutuhkan untuk membeli rumah.

Selanjutnya, perlu untuk mendefinisikan secara jelas penerima yang memenuhi syarat untuk paket pinjaman, serta kriteria dan standar untuk meminjam. Idealnya, paket pinjaman ini hanya tersedia untuk pembeli rumah pertama kali.

Properti komersial dengan harga 35-40 juta VND/m2 cocok untuk tujuan ini.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, perumahan komersial terjangkau merujuk pada perumahan yang mampu dibeli oleh masyarakat dengan pendapatan rata-rata dan rendah. Oleh karena itu, jenis perumahan komersial terjangkau ini akan berkisar antara 35 hingga 40 juta VND/m2.

Menurut perhitungan Kementerian Konstruksi, biaya konstruksi per meter persegi untuk gedung apartemen bertingkat tinggi saat ini sekitar 20 juta VND/m2, sehingga dengan harga jual 35-40 juta VND, investor sudah memperoleh keuntungan.

Mengenai biaya lahan dalam struktur harga apartemen saat ini, biasanya biaya tersebut mencapai 20-25% dari harga jual di daerah di luar pusat Hanoi. Untuk proyek di pusat kota, biaya lahan dapat meningkat hingga 50% dari total harga.

Pasar properti Hanoi - Foto: NAM TRAN

Khawatir kehilangan kesempatan untuk membeli rumah.

Impian memiliki rumah dan membangun kehidupan yang stabil semakin menjauh bagi jutaan orang, terutama kaum muda dan mereka yang berpenghasilan menengah di kota-kota besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Harga rumah, yang sudah tinggi, kini meroket sementara pendapatan pekerja tetap stagnan, yang secara efektif menghancurkan rencana kepemilikan rumah bagi banyak pekerja kantoran dan pegawai negeri.

"Saya bekerja sebagai petugas peradilan di kelurahan, dan istri saya bekerja sebagai notaris. Kami telah menabung sejumlah uang, tetapi dengan harga rumah yang tinggi saat ini, saya dan istri tidak lagi memiliki kesempatan untuk membeli rumah. Kami telah menginvestasikan uang yang kami peroleh, dan saat ini, keluarga kami masih menyewa," kata Hoang Van Minh (40 tahun, dari provinsi Thanh Hoa).

Sementara itu, Ibu Nguyen Thu Trang (34 tahun, dari provinsi Phu Tho) mengatakan bahwa setelah menabung selama lebih dari 10 tahun, ia telah mengumpulkan sejumlah uang, tetapi setelah meneliti pasar, uang tersebut masih belum cukup untuk membeli apartemen seluas sekitar 30 meter persegi.

"Saya masih lajang dan ingin membeli apartemen, tetapi setelah melakukan riset, saya menemukan bahwa apartemen yang bagus pun harganya sekitar 2 miliar VND. Saya memutuskan untuk menyewa saja karena apartemen seluas 30m2 di daerah perkotaan hanya berharga sekitar 8 juta VND per bulan," ujar Ibu Trang.

Menurut seorang ahli dari Asosiasi Real Estat Vietnam, pasar real estat saat ini mengalami kekurangan apartemen terjangkau, oleh karena itu pengembang yang memiliki properti untuk dipasarkan menjualnya dengan harga tinggi.

Sebagian besar pembeli rumah akhir-akhir ini adalah investor dengan pola pikir membeli rumah dan menunggu harga naik agar mereka bisa mendapatkan keuntungan; oleh karena itu, harga rumah di pasaran tidak realistis.

Faktor-faktor yang berkontribusi terhadap kenaikan harga properti meliputi harga tanah, harga bahan bangunan, dan suku bunga pinjaman - Foto: TU TRUNG

Menyederhanakan prosedur dan mengurangi biaya investasi perumahan.

Salah satu solusi kunci dalam kesimpulan Komite Tetap Pemerintah untuk mendorong perkembangan pasar properti ke arah yang aman, sehat, dan berkelanjutan adalah dengan memperkuat desentralisasi dan pendelegasian kekuasaan, serta meminimalkan prosedur administratif.

Seiring dengan permintaan peninjauan dan klarifikasi penyebab kenaikan harga properti seperti harga tanah, harga bahan bangunan, suku bunga pinjaman, dan lain-lain, Komite Tetap Pemerintah juga meminta kementerian, sektor, dan daerah untuk fokus meminimalkan tumpang tindih dan prosedur administratif yang tidak perlu, serta segera menghilangkan persyaratan administrasi dan dokumen yang rumit.

Pastikan pengurangan setidaknya 30% dalam waktu pemrosesan dan 30% dalam biaya kepatuhan administratif. Ini termasuk mempelajari pengurangan prosedur yang terkait dengan persetujuan kebijakan investasi, penilaian proyek, desain, terutama prosedur izin konstruksi, inspeksi dan pengujian penerimaan, mengurangi pemeriksaan pra-persetujuan, dan memperkuat pemeriksaan pasca-persetujuan.

Selain itu, solusi yang ditawarkan meliputi peningkatan pasokan, penurunan harga, dan pengembangan beragam segmen properti untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya, terutama bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.

Secara khusus, Pemerintah meminta penelitian dan pengembangan kebijakan untuk mendukung kaum muda dan mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan, meningkatkan akses mereka terhadap perumahan dan berkontribusi pada terwujudnya hak atas perumahan sebagaimana diatur dalam Konstitusi.

Bank Negara Vietnam diharuskan untuk fokus mengarahkan dan mendorong bank-bank untuk berpartisipasi dalam program pinjaman preferensial sebesar 120.000 miliar VND. Selain itu, kementerian dan lembaga terkait ditugaskan untuk meneliti dan mengusulkan model untuk "Pusat Transaksi Hak Penggunaan Lahan dan Properti Elektronik yang dikelola oleh Negara".

Ini akan menjadi sistem terpadu yang mencakup semua tahapan mulai dari transaksi, notarisasi, perpajakan, pendaftaran, dan lain-lain, serupa dengan transaksi pasar saham. Model ini akan memastikan transparansi informasi, mencegah manipulasi harga, penghindaran pajak, dan penipuan pasar.

BAO LSM - LSM HIEN - QUANG THE

Sumber: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm