Penurunan harga rumah: masalah hukum teratasi, peluang berangsur-angsur 'mencerahkan'

Perumahan terjangkau yang cocok untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh semakin langka, sementara pasokan perumahan kelas atas dan super mewah meningkat.

Kawasan real estate yang sedang dibangun di Distrik 7 (HCMC) - Foto: QUANG DINH

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan membuat "impian" untuk menetap semakin sulit dicapai bagi banyak orang...

Dan untuk memperbaiki ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan, dalam pertemuan baru-baru ini mengenai situasi pasar real estat, Komite Tetap Pemerintah meminta Kementerian Konstruksi , Bank Negara, dan kementerian serta daerah terkait untuk menerapkan serangkaian solusi guna menghilangkan hambatan seperti menciptakan dana tanah, meneliti paket kredit jangka menengah, suku bunga yang stabil untuk proyek perumahan komersial dengan harga yang sesuai, dan paket kredit bagi kaum muda untuk meminjam untuk membeli rumah.

Pada saat yang sama, tangani secara ketat tindakan inflasi harga dan penciptaan demam virtual untuk mengendalikan harga perumahan.

Harga rumah meningkat "meroket"

Menurut Kementerian Konstruksi, pada bulan-bulan pertama tahun 2025, pasar real estat akan mengalami banyak perbaikan, dengan pasokan dan transaksi real estat meningkat dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024.

Namun, pasokan masih terbatas, tidak memenuhi permintaan pasar, struktur produk tidak seimbang, kurangnya perumahan yang sesuai dengan kebutuhan pekerja dan kaum muda; kelebihan vila, rumah rendah; harga real estat dan perumahan tidak sesuai dengan kemampuan mereka yang membutuhkan. Spekulasi, manipulasi, inflasi harga, dan disrupsi pasar masih ada.

Di Kota Ho Chi Minh, sebagian besar proyek yang dibuka untuk dijual sejak akhir tahun lalu hingga kuartal kedua tahun ini difokuskan pada segmen apartemen mewah dan kelas atas, dengan harga berkisar antara VND100 - 150 juta/m², bahkan lebih tinggi di kawasan pusat.

Menurut survei Tuoi Tre di wilayah timur Kota Ho Chi Minh, apartemen di proyek-proyek baru di Kota Thu Duc ditawarkan kepada pembeli dengan harga di atas 100 juta VND/m². Beberapa proyek di area dekat persimpangan An Phu (Thu Duc) menawarkan harga hingga 120-150 juta VND/m².

Di wilayah selatan kota, di distrik Binh Chanh dan Nha Be, proyek dijual kepada pelanggan dengan harga berkisar 64 hingga 80 juta VND/m².

Di Distrik 1 saja, hanya beberapa gedung apartemen yang masih memiliki apartemen di "keranjang belanja" mereka, tetapi harga jualnya berkisar antara 200 - 300 juta VND/m², di beberapa tempat mencapai 400 - 500 juta VND/m².

Tak hanya di pasar primer, pasar apartemen lama pun masih mempertahankan harga yang sangat tinggi. Bahkan, ada proyek yang sudah beroperasi hampir sepuluh tahun, tetapi harga jual apartemennya naik dua kali lipat, saat ini diperdagangkan di kisaran 4-5 miliar VND/apartemen.

Menurut unit riset pasar, harga apartemen terjangkau di kawasan pinggiran kota Ho Chi Minh City berfluktuasi antara 45-55 juta VND/m². Dengan harga ini, apartemen seluas 50 m² juga berharga sekitar 2,2 miliar VND.

Bangunan apartemen di sepanjang Jalan Vo Nguyen Giap, Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Di Hanoi , harga perumahan telah meningkat "dengan pesat" sejak paruh kedua tahun 2024 hingga sekarang, apartemen komersial dengan harga di bawah 50 juta VND/ ^m2 hampir menghilang, bahkan di daerah di luar Ring Road 3.

Di lantai perdagangan real estat di daerah Nam Tu Liem (investor sedang membuka proyek untuk dijual di daerah Hung Yen , Hanoi termasuk: Dong Anh, Gia Lam dan Nam Tu Liem), meskipun hari kerja, tempat itu penuh dengan mobil, sepeda motor milik para pialang dan orang-orang yang datang untuk melihat rumah contoh.

Menurut survei di daerah Nam Tu Liem, beberapa proyek apartemen komersial dibuka untuk dijual oleh investor dengan harga berkisar 120 - 160 juta VND/ ^m2 .

Ibu Minh Huong, seorang broker properti, mengatakan bahwa di Nam Tu Liem, tidak ada lagi apartemen di bawah 50 juta VND/m2. Sebuah proyek di sebelah Jalan Le Quang Dao juga menawarkan harga 120-150 juta VND/ ^m2 , belum termasuk pajak pertambahan nilai dan biaya pemeliharaan.

Untuk apartemen dengan pemandangan indah, harganya sekitar 150 juta VND/ ^m² . Apartemen tiga kamar tidur seluas sekitar 100m² juga memiliki harga berkisar antara 13-15 miliar VND.

Selain itu, beberapa apartemen yang telah digunakan di daerah Thanh Xuan (Hanoi) ditawarkan untuk dijual oleh broker seharga 74 juta VND/ ^m2 atau apartemen di kompleks apartemen komersial di jalan Pham Van Dong (Bac Tu Liem) juga ditawarkan seharga 67 juta VND/ ^m2 .

Ketika harga tanah murah, berbagai jenis properti akan bermunculan, seperti rumah bandar dan apartemen dengan harga terjangkau. Ketika pasokan melimpah dan beragam, persaingan antar jenis perumahan akan tercipta, yang memaksa harga apartemen turun. Dan untuk mencapai harga rumah terjangkau, kebijakan harus transparan dan jelas, terutama dalam pemberian izin mendirikan bangunan, pemberian buku merah, dan pembagian tanah bagi masyarakat.

Tuan Tran Khanh Quang (Direktur Perusahaan Viet An Hoa)

Harga rumah naik karena hambatan prosedural

Berbicara dengan Tuoi Tre , Tn. Nguyen Hoang Minh - Wakil Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan Real Estat Saigon 5 - mengatakan bahwa harga perumahan di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh didorong terlalu tinggi, sebagiannya disebabkan oleh kemacetan dalam prosedur administratif.

Ambil contoh proyek bisnis yang telah dikembangkan sejak 2018 tetapi "terjebak" dalam tahap prosedural, yang menyebabkan harga rumah yang diharapkan meningkat setidaknya dua kali lipat dibandingkan harga awal.

Bapak Minh menyebutkan bahwa proyek perusahaan di Distrik 8 awalnya diluncurkan di pasar dengan harga 26 - 28 juta VND/m² sebelum tahun 2020.

Namun, karena permasalahan hukum, proyek tersebut dihentikan sementara hingga saat ini. Hal ini mengakibatkan perusahaan menanggung tambahan bunga bank lebih dari 51 miliar VND, belum lagi berbagai biaya keuangan lainnya yang juga bertambah.

Oleh karena itu, apabila proyek tersebut terlaksana dan mulai dipasarkan tahun ini, pihak pelaku usaha pun berencana untuk melakukan perhitungan ulang terhadap harga jualnya minimal dua kali lipat. Sebab, selain biaya finansial, biaya-biaya lain juga akan naik seperti material bangunan, biaya konstruksi, biaya usaha, dan sebagainya.

"Seandainya prosedurnya tidak rumit, kami bisa membangun dengan cepat, menjual dengan cepat, dan orang-orang bisa tinggal di rumah tersebut selama 4-5 tahun. Namun, karena proyek ini berjalan lambat, biaya finansial tersebut pada akhirnya akan ditambahkan ke biaya penjualan, dan pembeli rumah harus menanggungnya, sehingga harga rumah tidak semurah yang diinginkan masyarakat dan pelaku bisnis," jelas Bapak Minh.

Menurut Ibu Duong Thanh Thuy - Wakil Presiden Trung Thuy Group, untuk proyek apartemen, harga tanah hanya mencapai 30%, biaya finansial mencapai 30% jika proyek selesai dalam waktu tiga tahun dan biaya konstruksi sebelumnya hanya 15% tetapi sekarang meningkat menjadi 20 - 25%.

Menurutnya, ini merupakan biaya "keras", jadi apabila proyek tersebut lambat dalam prosedur hukum yang berujung pada penundaan, apabila diperpanjang selama empat tahun, biaya finansialnya akan meningkat hingga 40% atau lebih, yang berarti biaya finansialnya juga akan "membengkak".

Tidak akan ada perumahan yang terjangkau jika biaya tanah tinggi dan biaya pembiayaan meningkat seiring waktu seperti yang terjadi pada banyak proyek perumahan.

Senada dengan itu, Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Perusahaan Viet An Hoa, mengatakan bahwa faktor terpenting agar harga properti terjangkau adalah harga tanah yang murah. Biaya material bangunan tidak terlalu memengaruhi harga properti secara keseluruhan.

Untuk apartemen seluas 50m² dengan harga 5 miliar VND di pusat Kota Ho Chi Minh, biaya materialnya hanya sekitar 1 miliar VND, yang merupakan sebagian kecil dari sekitar 15 - 20% harga jual.

Warga menyelesaikan prosedur pembangunan rumah di Distrik Binh Thanh, Kota Ho Chi Minh - Foto: HUU HANH

Pemilik Rumah Pertama Kali Membutuhkan Bantuan

Untuk mengatasi kekurangan tersebut, para pelaku bisnis dan pakar sepakat bahwa solusi dibutuhkan untuk meningkatkan pasokan perumahan dengan cepat, terutama di segmen perumahan terjangkau.

Selain itu, harus ada kebijakan untuk mendukung pemilik rumah pertama kali, tanpa memandang usia, dengan bentuk dukungan yang paling jelas adalah kebijakan suku bunga.

Berdasarkan kenyataan bahwa dana tanah di daerah pusat Hanoi dan Kota Ho Chi Minh langka, Tn. Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam - mengatakan bahwa perlu merencanakan dan mencadangkan dana tanah di daerah pinggiran kota kedua kota tersebut untuk mengembangkan perumahan yang terjangkau.

Dalam waktu dekat, prioritas harus diberikan kepada bidang tanah dengan infrastruktur transportasi yang tersedia dan terhubung ke pusat kedua kota untuk membangun perumahan yang terjangkau.

Untuk wilayah yang tersisa, perencanaan lahan untuk perumahan komersial yang terjangkau perlu disinkronkan dengan investasi dalam menghubungkan infrastruktur lalu lintas untuk menciptakan tempat bagi masyarakat untuk tinggal.

Selain itu, untuk mengembangkan perumahan terjangkau, diperlukan strategi khusus, di mana Pemerintah perlu duduk bersama pemerintah daerah untuk merencanakan pengembangan perumahan terjangkau bagi masyarakat di provinsi tetangga Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Bapak Nguyen Hoang Minh mengatakan bahwa jika lembaga negara segera menghilangkan kesulitan dalam prosedur hukum, bisnis akan segera memulai pembangunan, proyek akan mengurangi biaya keuangan dan mengurangi biaya yang membentuk harga perumahan.

Sementara itu, wakil presiden Trung Thuy Group mengatakan bahwa perlu dilakukan penyesuaian biaya tanah dan biaya keuangan, di mana Negara dapat menyesuaikan biaya tanah hingga sekitar 20% dari biaya tanah saat ini yang mencapai 30%.

Secara khusus, adalah mungkin untuk mempromosikan langkah-langkah nonfinansial (yang pada hakikatnya adalah solusi finansial) dengan mempercepat prosedur, menghindari proyek jatuh ke dalam keadaan implementasi yang lambat.

Misalnya, biaya finansialnya yang tadinya 30% selama tiga tahun, seharusnya Negara mendampingi para pelaku usaha untuk mengurus tahapan-tahapan itu dalam satu tahun saja, maka biaya finansialnya pun akan berkurang hingga hanya 10%.

"Jika kita dapat melakukan dua hal di atas, jelas bahwa penurunan tajam biaya pengembangan proyek akan berdampak pada harga perumahan. Dengan demikian, bisnis hanya akan mempertahankan margin keuntungan yang wajar, sementara harga perumahan akan turun dan masyarakat akan memiliki akses yang lebih mudah," tambah Ibu Thuy.

Perlu segera menyelesaikan prosedur administratif untuk mengurangi biaya keuangan bagi bisnis. Dalam foto: area properti di Jalan Nguyen Huu Tho (Nha Be, Kota Ho Chi Minh) - Foto: TU TRUNG

* Bapak Nguyen Quoc Hiep (Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam):

Pembeli mendapatkan apa yang pantas diterimanya.

Pasar properti sedang mengalami situasi di mana "harga tanah mengejar harga rumah dan harga rumah mengejar harga tanah", menciptakan lingkaran setan harga yang pada akhirnya merugikan pembeli. Salah satu penyebabnya adalah fluktuasi harga yang menyebabkan harga tanah melonjak, dengan risiko tinggi menjadi salah satu yang tertinggi di dunia.

Dalam proyek yang sama, hanya beberapa bulan antara keputusan alokasi lahan sebelumnya dan berikutnya dapat menyebabkan harga naik hingga 20%, yang tidak masuk akal dan akan menyebabkan harga jual rumah naik.

Oleh karena itu, sudah saatnya pihak berwenang turun tangan, mengelola dan mengendalikan harga tanah secara harmonis.

Selain itu, prosedur administratif seperti penilaian tanah juga akan menyebabkan bisnis mengeluarkan biaya keuangan tambahan seperti bunga atau biaya tanah tambahan hingga puluhan atau bahkan ratusan miliar VND. Semua biaya ini ditambahkan ke harga jual.

Untuk mengendalikan harga perumahan, perlu segera memiliki mekanisme manajemen negara terhadap harga tanah, menghindari situasi harga mengambang saat ini dan segera menyelesaikan prosedur administratif untuk mengurangi biaya keuangan bagi dunia usaha.

* Dr. Nguyen Quoc Hung (Wakil Presiden dan Sekretaris Jenderal Asosiasi Bank Vietnam):

Paket pinjaman preferensial perlu disalurkan kepada subjek yang tepat

Menambahkan paket pinjaman jangka menengah dengan suku bunga stabil untuk pinjaman perumahan terjangkau bagi kaum muda untuk membeli rumah adalah kebijakan yang tepat.

Namun, agar paket pinjaman ini benar-benar efektif, perlu ditinjau apakah pembeli rumah saat ini di pasar membeli untuk ditinggali atau membeli untuk investasi atau spekulasi.

Sebagian besar transaksi saat ini melibatkan investor yang membeli dan menjual kepada investor. Jika situasi ini tidak terkendali, pinjaman tidak akan sampai ke orang yang tepat dengan kebutuhan pembelian rumah yang sebenarnya.

Lebih lanjut, perlu dijelaskan secara jelas siapa penerima manfaat paket pinjaman ini, kriteria, dan standar pinjaman modal. Idealnya, paket pinjaman ini hanya diperuntukkan bagi pembeli rumah pertama.

Rumah komersial dengan harga 35 - 40 juta VND/m2 cocok.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, perumahan komersial terjangkau adalah jenis perumahan yang dapat dibeli oleh masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Oleh karena itu, harga perumahan komersial terjangkau berkisar antara 35-40 juta VND/m2.

Menurut perhitungan Kementerian Konstruksi, harga satuan saat ini untuk membangun 1m2 gedung apartemen bertingkat tinggi adalah sekitar 20 juta VND/m2, jadi dengan harga jual 35 - 40 juta VND, investor telah memperoleh keuntungan.

Biaya tanah dalam struktur harga apartemen saat ini biasanya mencapai 20-25% dari struktur harga apartemen di area di luar pusat kota Hanoi. Untuk proyek di area pusat, biaya tanah dapat meningkat hingga 50% dari struktur harga.

Pasar properti Hanoi - Foto: NAM TRAN

Khawatir tidak memiliki kesempatan untuk membeli rumah

Impian untuk menetap menjadi semakin jauh bagi jutaan orang, terutama kaum muda dan masyarakat berpenghasilan menengah di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Harga perumahan, yang sudah tinggi, terus meningkat "meroket" sementara pendapatan pekerja "lesu", yang telah "membangkrutkan" rencana "kepemilikan rumah" banyak pekerja kantoran dan pegawai negeri sipil.

"Saya bekerja sebagai petugas pengadilan di distrik tersebut, dan istri saya bekerja sebagai notaris. Kami telah menabung, tetapi dengan harga rumah yang tinggi saat ini, saya dan istri tidak lagi memiliki kesempatan untuk membeli rumah. Kami telah menginvestasikan uang yang kami hasilkan, tetapi saat ini keluarga kami masih mengontrak rumah," kata Hoang Van Minh (40 tahun, dari Thanh Hoa).

Ibu Nguyen Thu Trang (34 tahun, dari Phu Tho) mengatakan bahwa setelah lebih dari 10 tahun menabung, ia memiliki sejumlah uang tetapi setelah survei, uang itu masih belum cukup untuk membeli apartemen seluas sekitar 30 meter persegi.

"Saya lajang dan ingin membeli apartemen, tetapi setelah melihat harganya, apartemen yang bagus harganya sekitar 2 miliar VND. Saya terpaksa menyewa rumah karena apartemen seluas 30 m² di daerah perkotaan hanya sekitar 8 juta VND per bulan," ungkap Trang.

Menurut seorang pakar dari Asosiasi Real Estat Vietnam, pasar real estat sedang mengalami kekurangan apartemen yang terjangkau, sehingga investor menjual produk mereka dengan harga tinggi.

Sebagian besar pembeli rumah saat ini adalah investor dengan mentalitas membeli rumah dan menunggu harga naik untuk mendapat keuntungan, sehingga harga rumah di pasaran tidak riil.

Alasan kenaikan struktur harga properti seperti harga tanah, harga material bangunan, bunga pinjaman - Foto: TU TRUNG

Kurangi prosedur, kurangi biaya investasi perumahan

Salah satu solusi penting dalam kesimpulan Komite Tetap Pemerintah untuk mendorong pasar real estat berkembang ke arah yang aman, sehat, dan berkelanjutan adalah dengan meningkatkan desentralisasi, pendelegasian wewenang, dan meminimalkan prosedur administratif.

Sejalan dengan permintaan untuk meninjau dan mengklarifikasi penyebab peningkatan struktur harga real estat seperti harga tanah, harga bahan bangunan, suku bunga pinjaman...; Komite Tetap Pemerintah juga meminta kementerian, cabang dan daerah untuk fokus pada meminimalkan prosedur administratif yang tidak perlu dan tumpang tindih, dan segera menghilangkan persyaratan dokumen dan catatan yang rumit.

Pastikan untuk memangkas setidaknya 30% waktu pemrosesan dan 30% biaya kepatuhan prosedur administratif. Khususnya, penelitian untuk memangkas prosedur persetujuan kebijakan investasi, penilaian proyek, desain, terutama prosedur perizinan konstruksi, inspeksi pekerjaan penerimaan, mengurangi pra-inspeksi, dan meningkatkan pasca-inspeksi.

Selain itu, menjadi solusi untuk menambah pasokan, menurunkan harga, dan mengembangkan beragam segmen real estate guna memenuhi kebutuhan perumahan riil, khususnya bagi masyarakat berpendapatan rendah dan menengah.

Secara khusus, Pemerintah memerlukan penelitian dan pengembangan kebijakan untuk mendukung kaum muda dan orang-orang dengan kebutuhan perumahan nyata, meningkatkan akses ke perumahan dan berkontribusi dalam mewujudkan hak atas perumahan sebagaimana diamanatkan oleh Konstitusi.

Bank Negara diwajibkan untuk fokus mengarahkan dan mendorong bank-bank agar berpartisipasi dalam program pinjaman kredit preferensial senilai VND120.000 miliar. Selain itu, kementerian dan cabang ditugaskan untuk meneliti dan mengusulkan model "Pusat Transaksi Real Estat dan Hak Guna Usaha yang Dikelola oleh Negara" pada platform elektronik.

Ini akan menjadi sistem yang mengintegrasikan semua tahapan transaksi, notaris, pajak, pendaftaran... mirip dengan transaksi sekuritas. Model ini akan memastikan transparansi informasi, mencegah inflasi harga, kerugian pajak, dan penipuan pasar.

BAO LSM - LSM HIEN - QUANG THE

Sumber: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm