Usulan amandemen dan penambahan regulasi proyek penyerobotan laut

Usulan Perubahan dan Penambahan Peraturan Pemerintah tentang Penetapan, Penilaian dan Persetujuan Proyek Penanaman Modal di Bidang Perambahan Laut

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), regulasi terkait kegiatan reklamasi lahan membawa banyak manfaat dan oleh karena itu sangat diperlukan. Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup perlu segera menyelesaikan penerbitan peraturan tersebut, yang akan berkontribusi untuk mengatasi hambatan dalam proyek reklamasi lahan saat ini.

Ketua HoREA sangat mengharapkan Pemerintah menerbitkan Keputusan ini untuk merinci pelaksanaan Pasal 190 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, yang akan berlaku mulai tanggal 1 April.

Menanggapi rancangan Peraturan Pemerintah tentang kegiatan penyerobotan wilayah laut yang dikirimkan kepada Perdana Menteri dan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Ketua HoREA mengatakan bahwa ia sangat mengharapkan Pemerintah untuk menerbitkan Peraturan Pemerintah ini guna merinci pelaksanaan Pasal 190 Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, yang akan berlaku mulai 1 April.

HoREA pada dasarnya menyetujui Rancangan Peraturan Pemerintah tentang kegiatan penyerobotan wilayah laut (Rancangan Peraturan Pemerintah) dan memberikan komentar terhadap beberapa hal yang menjadi perhatian dalam Rancangan Peraturan Pemerintah tersebut.

Secara khusus, Tn. Chau mengusulkan untuk mengubah dan menambah Klausul 2, Pasal 3 dari Rancangan Keputusan tersebut, karena 3 alasan.

Pertama, proyek investasi reklamasi lahan. Objek reklamasi lahan dalam proyek investasi di suatu daerah dapat mencakup kawasan aluvial pesisir, hutan lindung pesisir, atau lahan akuakultur pesisir. Pengalihan fungsi lahan untuk jenis-jenis lahan ini harus dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan perundang-undangan terkait.

Kedua, proyek investasi perambahan laut. Item perambahan laut dalam proyek investasi menurut perencanaan tidak hanya bertujuan untuk menciptakan dana lahan, tetapi juga dapat "menciptakan dana lahan dengan permukaan laut khusus" untuk melaksanakan proyek investasi di sepanjang rute seperti: Dermaga dari daratan ke wilayah laut dalam, atau proyek tenaga angin pesisir, proyek tenaga angin lepas pantai, atau jaringan pipa minyak dan gas atau kabel listrik, kabel optik.

Ketiga, proyek investasi perambahan laut, item perambahan laut dalam proyek investasi di suatu wilayah laut tertentu, atau kawasan aluvial pantai, atau kawasan hutan lindung pantai, atau kawasan budidaya perairan pantai harus dilaksanakan sesuai dengan perencanaan, dan harus mematuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Selain itu, Ketua HoREA juga mengusulkan untuk melakukan perubahan dan penambahan Pasal 5 Rancangan Peraturan Menteri tentang Penetapan, Penilaian, dan Persetujuan Proyek Penanaman Modal di Kawasan Perairan Laut atau Item Proyek Penanaman Modal di Kawasan Perairan Laut.

Hal ini tidak hanya mematuhi ketentuan hukum konstruksi tetapi juga ketentuan hukum terkait seperti hukum investasi, hukum perumahan, hukum bisnis real estat, hukum maritim, hukum kehutanan, dan lain-lain.

Alasan yang dikemukakan HoREA adalah bahwa proyek reklamasi laut merupakan proyek investasi publik yang "bertujuan untuk menciptakan dana lahan, dana lahan dengan permukaan laut khusus untuk tujuan pembangunan sosial ekonomi". Setelah "menerima penyelesaian reklamasi laut", selanjutnya akan dilakukan proses lelang untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek komponen atau item konstruksi dalam lingkup proyek reklamasi laut.

Proyek reklamasi laut adalah proyek investasi yang "menggunakan modal asing dari investasi publik dan proyek yang menggunakan modal lain" (modal swasta). Sesuai ketentuan Undang-Undang KPS 2020 dan Undang-Undang Penanaman Modal 2020, "investor strategis" atau "investor yang dipilih berdasarkan ketentuan Undang-Undang KPS 2020 dan Undang-Undang Lelang 2023" akan melaksanakan kegiatan reklamasi laut dan melaksanakan proyek komponen atau item konstruksi dalam lingkup proyek reklamasi laut.

Dalam hal ini, investor tidak hanya harus mematuhi "ketentuan hukum konstruksi", tetapi juga mematuhi "hukum yang relevan" seperti hukum investasi, hukum perumahan, hukum bisnis real estat, hukum maritim, hukum kehutanan, hukum pertanian, hukum perikanan, dan hukum perlindungan lingkungan.

Bagaimana cara menentukan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk "proyek perambahan laut"?

HoREA mengusulkan untuk mengubah dan melengkapi Pasal 6 "rancangan Keputusan" tentang "alokasi lahan, sewa lahan, dan alokasi wilayah laut untuk penyerobotan laut" dengan tujuan "meniru" isi Pasal 3 dan 5, Pasal 68 Keputusan 43/2014/ND-CP dan Pasal 21, Pasal 1 Keputusan 148/2020/ND-CP, alih-alih "merujuk" pada Pasal 3 dan 5, Pasal 68 Keputusan 43/2014/ND-CP dan Pasal 21, Pasal 1 Keputusan 148/2020/ND-CP.

Menurut analisis HoREA, Keputusan Presiden Nomor 43/2014/ND-CP dan 148/2020/ND-CP akan berakhir masa berlakunya sejak tanggal berlakunya Undang-Undang Pertanahan 2024, sedangkan Keputusan Presiden yang merinci pelaksanaan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan tersebut mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2025, atau dapat dipertimbangkan oleh Majelis Nasional untuk mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 2024.

Pejabat negara, pegawai negeri sipil, dan pegawai negeri sipil cukup berpedoman pada Keppres ini untuk melaksanakan tugasnya tanpa harus melihat Keppres terkait sebelumnya.

Usulan penambahan perkara "tidak dilakukan lelang untuk memilih investor pelaksana proyek yang menggunakan tanah" atau perkara alokasi tanah, sewa tanah kepada "investor strategis, investor proyek KPS" diajukan pada poin c, ayat 2, Pasal 6 "rancangan Peraturan Pemerintah" tersebut. Hal ini karena Pasal 124 UU Agraria dan Tata Ruang/Lahan Tahun 2024 mengatur "perkara alokasi tanah, sewa tanah tanpa lelang hak guna usaha atas tanah, tidak dilakukan lelang untuk memilih investor pelaksana proyek yang menggunakan tanah", sedangkan UU KPS Tahun 2020 mengatur pemilihan investor melalui lelang untuk proyek KPS.

Terkait dengan penetapan harga retribusi dan harga sewa tanah untuk proyek perambahan laut, Asosiasi sependapat dengan ketentuan bahwa penetapan harga tanah tertentu untuk perhitungan harga retribusi dan harga sewa tanah dilakukan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan, pada Pasal 8 Ayat (1) Rancangan Peraturan Perundang-undangan ini.

HoREA sependapat dengan peraturan tersebut: "Dalam hal penerapan metode surplus untuk menentukan harga tanah tertentu, estimasi total biaya pembangunan harus mencakup biaya reklamasi lahan yang telah disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang."

Selain itu, HoREA juga meminta Perdana Menteri dan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk mempertimbangkan dengan saksama usulan ahli untuk menambahkan biaya bunga dalam memperkirakan total biaya pembangunan saat menerapkan metode surplus.

Beban bunga merupakan beban aktual yang sangat besar, karena semua investor memiliki kebutuhan untuk meminjam modal kredit jangka menengah dan panjang. Dalam beberapa kasus, investor harus meminjam dengan suku bunga tinggi, sehingga biaya pinjaman mencapai lebih dari 20% dari total investasi proyek.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-sua-doi-bo-sung-quy-dinh-doi-voi-du-an-lan-bien-a658127.html