Membangun perumahan terjangkau untuk menghangatkan pasar real estat?

Penghasilan puluhan juta dong juga susah beli rumah

“Saya dan suami sudah menyewa rumah selama 7 tahun dan belum tahu kapan kami bisa membeli rumah di Kota Ho Chi Minh,” kata Nguyen Thi Thuy, warga distrik Tan Binh.

Ibu Thuy mengatakan bahwa ia bekerja sebagai akuntan di sebuah perusahaan garmen dengan gaji 10 juta VND/bulan. Suaminya bekerja sebagai teknisi di sebuah perusahaan konstruksi dengan gaji 12 juta VND/bulan. Total penghasilan sebesar 22 juta VND cukup untuk memenuhi kebutuhan hidup dan membiayai pendidikan putri mereka yang berusia 6 tahun.

Menurut Ibu Thuy, ia dan suaminya telah menabung ratusan juta VND, tetapi jumlah ini tidak cukup untuk membeli rumah. Jumlah minimum yang mereka butuhkan adalah sekitar 600 juta VND agar bank dapat meminjamkan mereka untuk membeli apartemen tertua dan termurah di kota.

Ibu Thuy bercerita bahwa meskipun memiliki 600 juta VND, pendapatan bulanannya tidak bertambah, dan ia serta suaminya tidak memiliki uang untuk membayar pokok dan bunga ke bank. Oleh karena itu, impian memiliki rumah masih sangat jauh.

Banyak warga berpenghasilan menengah tidak mampu membeli rumah di Kota Ho Chi Minh. (Ilustrasi: Dai Viet)

Seperti keluarga Ibu Thuy, Tn. Vo Thanh Tuan - seorang spesialis komunikasi untuk perusahaan asing - belum mampu membeli rumah meskipun penghasilannya saat ini 16 juta VND/bulan.

Menurut Tuan Tuan, jika ia membeli rumah saat ini, ia perlu meminjam sekitar 1,5 miliar VND. Dengan demikian, pembayaran pokok dan bunga akan "menghabiskan" seluruh gajinya.

Perumahan sosial "suram"

Meskipun jutaan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah membutuhkan perumahan, segmen perumahan sosial masih berkembang sangat lambat. Hal ini disebabkan oleh banyaknya kendala prosedur hukum, regulasi yang kurang memadai, kesulitan dalam mendapatkan pinjaman preferensial, dan kesulitan dalam mengidentifikasi penerima manfaat polis.

Pakar real estat, Dr. Doan Van Binh, berkomentar bahwa meskipun Undang-Undang Perumahan secara khusus mengatur syarat-syarat pembelian perumahan sosial seperti pendapatan, tempat tinggal, perumahan, dan sebagainya, namun menentukan subjek yang tepat untuk dibeli, disewa, atau disewa-miliki masih menghadapi banyak kesulitan.

Selain itu, peraturan yang mewajibkan proyek perumahan komersial di kawasan perkotaan tipe III atau lebih tinggi untuk mengalokasikan 20% dari dana lahannya untuk perumahan sosial tidak sesuai dengan kenyataan. Hal ini menyebabkan banyak proyek mengalokasikan lahan untuk perumahan sosial tetapi tidak memanfaatkannya, sehingga membuang-buang sumber daya lahan dan menyebabkan hilangnya estetika perkotaan.

Untuk proyek kecil, jika 20% areanya digunakan untuk perumahan sosial, area ini tidak cukup untuk membangun area perumahan sosial standar dengan utilitas dan lanskap untuk melayani masyarakat.

Pasar perumahan sosial berkembang sangat lambat dan suram. (Foto: D.V)

Menurut Dr. Binh, masyarakat dan pelaku usaha yang membangun perumahan sosial juga menghadapi banyak kesulitan dalam mengakses pinjaman preferensial. Kegiatan kredit untuk mendukung segmen perumahan sosial belum efektif.

Menurut Ibu Tran Lan Anh, perwakilan perusahaan real estate di Distrik 12, Kota Ho Chi Minh, alasan mengapa bisnis tidak tertarik pada perumahan sosial adalah karena harga tanah telah meningkat terlalu tinggi dan keuntungan dari pembangunan perumahan sosial terlalu rendah.

Sementara itu, mekanisme dan kebijakan belum memberikan banyak dukungan kepada pelaku usaha. Oleh karena itu, pelaku usaha jarang berpartisipasi dalam pembangunan perumahan sosial dan hanya berfokus pada pembangunan perumahan komersial.

Mengembangkan perumahan terjangkau adalah solusinya

Menurut para ahli real estate di Kota Ho Chi Minh, pengembangan perumahan yang terjangkau akan membuka peluang untuk mengatasi ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, memenuhi kebutuhan perumahan sebagian besar orang dengan pendapatan rata-rata dan mendekati rata-rata, dan mengurangi tingkat harga perumahan di seluruh pasar.

Selama bertahun-tahun, Partai dan Pemerintah selalu memperhatikan perumahan rakyat dan menganggapnya sebagai tugas utama dalam pembangunan sosial -ekonomi negara. Namun, pertumbuhan ekonomi yang pesat dan urbanisasi telah meningkatkan permintaan perumahan. Sementara itu, pasokan terus menurun dan belum menunjukkan tanda-tanda peningkatan sejak 2018, sehingga ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan semakin serius.

Struktur pasokan semakin "condong" ke arah produk-produk kelas atas dan bernilai tinggi, yang melayani tujuan investasi dan spekulasi. Ketidakseimbangan jangka panjang ini menyebabkan harga perumahan terus meningkat, menciptakan tingkat harga baru yang jauh melampaui daya beli mayoritas masyarakat. Oleh karena itu, pengembangan perumahan terjangkau akan membuka peluang untuk mengatasi ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan, sehingga dapat memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat.

Perumahan terjangkau diharapkan dapat membantu pasar properti "memanas" di masa mendatang. (Foto ilustrasi: Dai Viet)

Data penelitian dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa proporsi pasokan apartemen di segmen terjangkau (di bawah VND25 juta/m2) dari total pasokan perumahan terus menurun, dari 30% pada tahun 2019 menjadi 7% pada tahun 2022 dan 6% pada tahun 2023.

Pada periode 2019-2022, proporsi apartemen kelas menengah (25-50 juta/m2) juga menurun masing-masing menjadi 54%, 34%, 27% dengan pasokan terutama berasal dari produk dengan harga 40-50 juta VND/m2.

Sementara itu, permintaan perumahan riil selalu memimpin struktur permintaan perumahan dengan proporsi 80%, sisanya 15% merupakan permintaan investasi jangka panjang dan 5% merupakan permintaan spekulatif. Data VARS juga menunjukkan bahwa hanya sekitar 25% dari permintaan perumahan riil yang memiliki kemampuan finansial untuk membayar.

Dalam konteks itu, VARS meyakini bahwa, bersama dengan perumahan sosial, perumahan terjangkau akan menjadi tren pembangunan utama di pasar real estat pada periode mendatang, karena ini adalah segmen yang berasal dari kebutuhan dan kemampuan aktual mayoritas masyarakat.

Apa itu "terjangkau"?

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam, mengatakan bahwa Vietnam tidak memiliki konsep resmi tentang perumahan terjangkau, tetapi ada kemungkinan untuk menunjukkan beberapa karakteristik jenis ini dengan membandingkannya dengan perumahan sosial dan berdasarkan cara menentukan kewajaran harga perumahan.

Oleh karena itu, saat ini, perumahan sosial terutama ditujukan kepada mereka yang berpenghasilan rendah dan pekerja di kawasan industri, dibebaskan dari biaya penggunaan tanah dan mengakses paket kredit istimewa khusus untuk investor dan pembeli rumah...

Perumahan terjangkau adalah perumahan komersial dengan harga terjangkau, sesuai dengan kemampuan keuangan sebagian besar masyarakat, ditujukan kepada kelompok masyarakat berpendapatan rata-rata dan mendekati rata-rata, dengan tingkat tabungan tertentu, di kawasan perkotaan khusus.

Tn. Dinh yakin bahwa harga perumahan yang wajar adalah ketika keluarga dapat menyeimbangkan biaya perumahan dan biaya hidup lainnya dalam lingkup pendapatan mereka.

Berdasarkan pengalaman penilaian keterjangkauan perumahan di berbagai negara di dunia , perumahan terjangkau adalah perumahan dengan biaya perumahan tidak lebih dari 30% dari total pendapatan rumah tangga. Untuk rumah tangga berpenghasilan sekitar 30 juta VND/bulan, 30% dari biaya ini setara dengan akumulasi sekitar 100 juta VND/tahun, sehingga harga perumahan terjangkau adalah sekitar 2-2,5 miliar VND/apartemen.

Namun menurut Bapak Dinh, pada kenyataannya sangat sulit untuk mengembangkan proyek apartemen dengan harga berkisar 2 hingga 2,5 miliar VND, terutama di dua kota besar seperti Ho Chi Minh City dan Hanoi , tetapi sulit bukan berarti tidak mungkin.

Bapak Dinh yakin bahwa jika seluruh pasar bekerja sama dan kebijakan perumahan mengikuti arah ekonomi pasar, perumahan terjangkau akan berkembang. Pengembangan perumahan terjangkau sejalan dengan pembangunan perumahan sosial.

Menurut VARS, di pihak Negara, perlu memberikan definisi resmi tentang perumahan terjangkau; mekanisme penelitian dan kebijakan preferensial khusus untuk perumahan terjangkau dengan tujuan utama mendorong investor untuk berpartisipasi dalam mengembangkan pasokan segmen ini, memenuhi kebutuhan perumahan rumah tangga dengan pendapatan rata-rata atau mendekati rata-rata.

Ini termasuk kebijakan kredit preferensial yang dirancang khusus untuk meningkatkan "daya beli" atau menaikkan tarif pajak untuk rumah kedua dan ketiga guna mengurangi insentif spekulatif, dan pendapatan pajak dapat didaur ulang untuk membantu mereka yang benar-benar membutuhkan. Dukung investor dalam mengembangkan dan mengoperasikan proyek infrastruktur sosial...

Selain itu, peningkatan investasi dan perluasan infrastruktur transportasi penghubung. Ketika jarak bukan lagi masalah, tren perpindahan dari pusat kota ke pinggiran kota tak terelakkan.

Sumber: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html