Akankah pembangunan perumahan terjangkau membantu pasar properti "menghangat"?

Bahkan dengan penghasilan beberapa puluh juta dong, sulit untuk membeli rumah.

"Saya dan suami sudah menyewa rumah selama 7 tahun dan kami tidak tahu kapan kami bisa membeli rumah di Kota Ho Chi Minh," kata Ibu Nguyen Thi Thuy, seorang warga distrik Tan Binh.

Ibu Thuy mengatakan bahwa ia bekerja sebagai akuntan di sebuah perusahaan garmen dengan gaji 10 juta VND per bulan. Suaminya bekerja sebagai teknisi di sebuah perusahaan konstruksi dengan gaji 12 juta VND per bulan. Total pendapatan mereka sebesar 22 juta VND hanya cukup untuk menutupi biaya hidup dan membiayai pendidikan putri mereka yang berusia 6 tahun.

Menurut Ibu Thuy, dia dan suaminya telah menabung beberapa ratus juta dong, tetapi jumlah ini tidak cukup untuk membeli rumah. Jumlah minimum yang mereka butuhkan adalah sekitar 600 juta dong agar bank mau meminjamkan uang kepada mereka untuk membeli apartemen termurah dan tertua di kota itu.

Ibu Thuy menceritakan bahwa meskipun memiliki 600 juta VND, penghasilan bulanannya tidak meningkat, dan ia serta suaminya tidak memiliki cukup uang untuk membayar pokok dan bunga pinjaman bank. Oleh karena itu, impian memiliki rumah sendiri masih sangat jauh.

Banyak warga berpenghasilan menengah masih belum mampu membeli rumah di Kota Ho Chi Minh. (Gambar ilustrasi: Dai Viet)

Seperti keluarga Thuy, Vo Thanh Tuan, seorang spesialis komunikasi di sebuah perusahaan asing, juga belum mampu membeli rumah meskipun penghasilannya saat ini sebesar 16 juta VND per bulan.

Menurut Bapak Tuan, jika ia membeli rumah saat ini, ia perlu meminjam sekitar 1,5 miliar VND. Ini berarti pembayaran pokok dan bunga akan menghabiskan seluruh gajinya.

Pasar perumahan sosial "suram".

Meskipun jutaan orang berpenghasilan rendah dan menengah membutuhkan perumahan, sektor perumahan sosial masih sangat lamban. Hal ini disebabkan oleh berbagai kendala terkait prosedur hukum, ketidakcukupan regulasi, kesulitan dalam memperoleh pinjaman preferensial, dan tantangan dalam mengidentifikasi penerima manfaat yang memenuhi syarat dari kebijakan tersebut.

Dr. Doan Van Binh, seorang ahli real estat, mencatat bahwa meskipun Undang-Undang Perumahan secara khusus menetapkan syarat-syarat untuk membeli perumahan sosial seperti pendapatan, tempat tinggal, dan kondisi perumahan, mengidentifikasi secara akurat pembeli, penyewa, atau pemohon sewa-beli yang memenuhi syarat tetap merupakan tantangan.

Selain itu, peraturan yang mewajibkan proyek perumahan komersial di kota-kota tipe III ke atas untuk mengalokasikan 20% lahannya untuk perumahan sosial saat ini tidak sesuai dengan kenyataan. Hal ini menyebabkan banyak proyek mengalokasikan lahan untuk perumahan sosial tetapi tidak memanfaatkannya, sehingga membuang sumber daya lahan dan mengurangi estetika perkotaan.

Untuk proyek-proyek kecil, meskipun 20% dari luas lahan digunakan untuk perumahan komunitas, luas tersebut masih belum cukup untuk membangun kompleks perumahan sosial standar dengan fasilitas dan penataan lanskap yang memadai untuk melayani para penghuni.

Pasar perumahan sosial berkembang sangat lambat dan lesu. (Foto: D.V)

Menurut Dr. Binh, masyarakat dan pelaku usaha juga menghadapi banyak kesulitan dalam mengakses pinjaman preferensial untuk proyek perumahan sosial. Aktivitas kredit yang mendukung sektor perumahan sosial belum efektif.

Menurut Ibu Tran Lan Anh, perwakilan dari sebuah perusahaan real estat di Distrik 12, Kota Ho Chi Minh, alasan mengapa pelaku bisnis tidak antusias terhadap perumahan sosial adalah karena harga tanah telah meningkat terlalu tinggi, dan margin keuntungan untuk membangun perumahan sosial terlalu rendah.

Sementara itu, mekanisme dan kebijakan yang ada belum memberikan banyak dukungan bagi dunia usaha. Oleh karena itu, dunia usaha kurang terlibat dalam pembangunan perumahan sosial dan hanya fokus pada perumahan komersial.

Membangun perumahan terjangkau adalah solusinya.

Menurut para ahli real estat di Kota Ho Chi Minh, pengembangan perumahan terjangkau akan menciptakan peluang untuk mengatasi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan, memenuhi kebutuhan perumahan sebagian besar masyarakat dengan pendapatan rata-rata dan mendekati rata-rata, serta menurunkan tingkat harga perumahan secara keseluruhan di pasar.

Selama bertahun-tahun, memenuhi kebutuhan perumahan rakyat telah menjadi prioritas Partai dan Pemerintah, yang diidentifikasi sebagai tugas utama dalam pembangunan sosial -ekonomi negara. Namun, pertumbuhan ekonomi dan urbanisasi yang pesat telah meningkatkan permintaan akan perumahan. Sementara itu, pasokan terus menurun dan belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan sejak tahun 2018, memperburuk ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Struktur pasokan semakin condong ke produk-produk kelas atas dan bernilai tinggi yang melayani tujuan investasi dan spekulasi. Ketidakseimbangan yang berkepanjangan ini terus mendorong kenaikan harga perumahan, menetapkan tingkat harga baru yang jauh di luar kemampuan sebagian besar penduduk. Oleh karena itu, pengembangan perumahan terjangkau akan membuka peluang untuk mengatasi ketidakseimbangan pasokan dan permintaan serta memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat.

Perumahan terjangkau diharapkan dapat membantu pasar properti "menghangat" di masa mendatang. (Gambar ilustrasi: Dai Viet)

Data riset dari Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa proporsi pasokan perumahan terjangkau (di bawah 25 juta VND/m2) dalam total pasokan perumahan terus menurun, dari 30% pada tahun 2019 menjadi 7% pada tahun 2022 dan 6% pada tahun 2023.

Selama periode 2019-2022, proporsi apartemen kelas menengah (25-50 juta VND/m2) juga menurun menjadi 54%, 34%, dan 27% secara berturut-turut, dengan pasokan terutama berasal dari produk yang harganya 40-50 juta VND/m2.

Sementara itu, permintaan untuk pembelian rumah secara aktual secara konsisten memimpin struktur permintaan perumahan dengan pangsa 80%, sedangkan 15% untuk investasi jangka panjang dan 5% untuk spekulasi. Menurut data VARS, hanya sekitar 25% dari mereka yang memiliki kebutuhan pembelian rumah aktual yang memiliki kemampuan finansial untuk membayarnya.

Dengan latar belakang ini, VARS meyakini bahwa, bersamaan dengan perumahan sosial, perumahan terjangkau akan menjadi tren pengembangan utama di pasar properti dalam periode mendatang, karena segmen ini berakar dari kebutuhan dan kemampuan nyata sebagian besar masyarakat.

Apa arti "terjangkau"?

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam, menyatakan bahwa Vietnam belum memiliki definisi resmi tentang perumahan terjangkau, tetapi beberapa karakteristik jenis perumahan ini dapat diidentifikasi dengan membandingkannya dengan perumahan sosial dan berdasarkan bagaimana kewajaran harga perumahan ditentukan.

Oleh karena itu, perumahan sosial saat ini menargetkan individu berpenghasilan rendah dan pekerja di kawasan industri, dengan pengecualian dari biaya penggunaan lahan dan akses ke paket kredit preferensial khusus untuk pengembang dan pembeli rumah.

Perumahan terjangkau merujuk pada perumahan komersial dengan harga terjangkau, sesuai dengan kemampuan finansial sebagian besar penduduk, yang menargetkan kelompok berpenghasilan menengah dan menengah ke atas dengan tingkat tabungan tertentu, khususnya di daerah perkotaan.

Pak Dinh percaya bahwa harga perumahan yang wajar adalah ketika keluarga dapat menyeimbangkan biaya perumahan dengan pengeluaran hidup lainnya dalam batas pendapatan mereka.

Berdasarkan penilaian keterjangkauan perumahan di banyak negara di seluruh dunia , perumahan terjangkau didefinisikan sebagai biaya perumahan yang tidak melebihi 30% dari total pendapatan rumah tangga. Untuk rumah tangga dengan pendapatan sekitar 30 juta VND per bulan, 30% dari biaya tersebut setara dengan tabungan tahunan sekitar 100 juta VND, sehingga rumah terjangkau akan berharga sekitar 2-2,5 miliar VND per unit apartemen.

Namun, menurut Bapak Dinh, pada kenyataannya, saat ini sangat sulit untuk mengembangkan proyek apartemen dengan harga antara 2 dan 2,5 miliar VND, terutama di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi . Tetapi sulit bukan berarti tidak mungkin.

Pak Dinh percaya bahwa jika seluruh pasar bekerja sama dan kebijakan perumahan berorientasi pada ekonomi pasar, maka perumahan terjangkau akan berkembang. Ia menyarankan untuk mengembangkan perumahan terjangkau bersamaan dengan perumahan sosial.

Menurut VARS, pemerintah perlu memberikan definisi resmi tentang perumahan terjangkau; dan meneliti mekanisme serta kebijakan preferensial khusus untuk perumahan terjangkau, dengan tujuan utama mendorong investor untuk berpartisipasi dalam mengembangkan pasokan segmen ini, memenuhi kebutuhan perumahan rumah tangga berpenghasilan menengah atau mendekati menengah.

Ini termasuk kebijakan kredit preferensial yang dirancang khusus untuk meningkatkan daya beli, atau peningkatan pajak atas rumah kedua dan ketiga untuk mengurangi insentif spekulatif, dengan pendapatan pajak yang berpotensi dialihkan untuk mendukung mereka yang benar-benar membutuhkan. Dukungan juga diberikan kepada pengembang dalam pengembangan dan pengoperasian proyek infrastruktur sosial...

Selain itu, peningkatan investasi dan perluasan infrastruktur transportasi penghubung sangat diperlukan. Ketika jarak bukan lagi masalah, tren perpindahan dari pusat kota ke pinggiran kota menjadi tak terhindarkan.

Sumber: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html