Alasan mengapa pasar sekunder di Kota Ho Chi Minh hanya meningkat secara lokal

Berdasarkan harga historis di beberapa lantai perdagangan properti, dalam 6 bulan pertama tahun ini, beberapa proyek apartemen mencatat kenaikan harga pasar sekunder yang tajam dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Fokusnya adalah area sentral seperti Distrik 1, Distrik 4, Distrik 7, atau Distrik Binh Thanh. Sebagai contoh, kompleks apartemen City Garden ditawarkan untuk penjualan sekunder dengan harga sekitar 85 juta VND/m2, meningkat 18,2% dibandingkan periode yang sama tahun lalu; Saigon Pearl memiliki harga jual sekunder sekitar 65 juta VND/m2, meningkat 3,5%.

Hal ini disebabkan oleh kurangnya pasokan di area pusat kota, atau pasokan baru cenderung mengarah ke segmen mewah kelas atas dengan harga tinggi hingga lebih dari 100 juta VND/m2. Oleh karena itu, pembeli rumah dengan kebutuhan hunian nyata yang ingin tinggal di area pusat kota terpaksa mencari rumah lama di pasar sekunder agar sesuai dengan kemampuan finansial mereka.

Selain itu, beberapa proyek dengan lokasi strategis, infrastruktur lalu lintas yang memadai, atau mudah disewa dengan tingkat hunian yang baik juga diminati oleh pelanggan dan investor. Sebagai contoh, di wilayah Kota Thu Duc, kenaikan harga sekunder paling positif tercatat di Masteri Thao Dien, dengan kenaikan sebesar 10,3%; Masteri An Phu meningkat sebesar 5,5%; Safira Khang Dien meningkat sebesar 5%, yang juga mencatat kenaikan sebesar 4,7%.

Banyak proyek apartemen di dekat pusat kota mencatat peningkatan harga jual di pasar sekunder.

Bapak Nguyen Duy Quang, seorang broker di daerah Thu Duc, mengatakan: "Saat ini, proporsi pembeli rumah untuk tempat tinggal lebih besar daripada investor yang membeli rumah untuk disimpan, sambil menunggu pembangunan infrastruktur. Khususnya, investor yang membeli rumah di pasar sekunder juga menyewakannya untuk meningkatkan profitabilitas. Terutama ketika permintaan sewa dan harga sewa di daerah pusat atau daerah dengan infrastruktur terdepan terus meningkat."

Broker ini juga mengatakan bahwa dengan permintaan sewa yang stabil dan kenaikan harga sewa, pemilik properti telah menaikkan harga jual. Hal ini juga menjadi alasan mengapa harga jual proyek apartemen di pasar sekunder di kawasan pusat kota meningkat dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Namun, di sisi lain, banyak proyek apartemen justru mengalami penurunan harga di pasar sekunder. Khususnya, menurut data harga historis Batdongsan.com.vn pada kuartal pertama tahun 2024, harga jual apartemen di distrik Binh Tan masih turun hampir 30% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Proyek-proyek apartemen di distrik ini seperti An Gia Star, 8X Rainbow, Moonlight Boulevard, Moonlight Park View... masih mencatat penurunan harga sebesar 3,5-7%.

Di Distrik 9, banyak proyek masih mencatat penurunan harga jual rata-rata lebih dari 30% dibandingkan periode yang sama. Beberapa proyek yang mencatat penurunan harga di area ini antara lain Lumiere Boulevard (-2%), Centum Wealth Apartment (-14%), Ricca (-6%), Saigon Gateway (-13,5%)... dibandingkan dengan harga jual di awal tahun 2023.

Penurunan harga yang tajam di kawasan pinggiran kota diduga dipengaruhi oleh proyek-proyek yang ditawarkan di provinsi-provinsi tetangga dengan harga rendah, yang membantu "memuaskan" permintaan pasar properti di Kota Ho Chi Minh. Selain itu, banyak produk baru yang menawarkan berbagai keuntungan, baik dari segi kebijakan penjualan maupun suku bunga pinjaman preferensial yang ditawarkan oleh investor. Oleh karena itu, pasar sekunder menghadapi persaingan yang ketat, sehingga sulit untuk menjual dengan cepat tanpa menurunkan harga. Jika pemilik rumah ingin menjual dengan harga tinggi, mereka hanya bisa menunggu pasar properti memasuki periode kenaikan harga dan pemulihan.

Proyek yang terkait dengan infrastruktur transportasi juga diterima dengan baik.

Mengenai waktu pemulihan, banyak ahli mengatakan bahwa harga apartemen di Kota Ho Chi Minh kemungkinan akan pulih secara bertahap pada bulan-bulan terakhir tahun 2024 ketika permintaan pasar tumbuh lagi dan pasokan primer baru diterapkan, mengubah tingkat harga umum di Kota Ho Chi Minh ke arah atas.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn, menyampaikan bahwa apartemen masih menjadi segmen dominan di pasar properti, terutama di saat pasar sedang condong ke arah permintaan beli riil. Apartemen juga merupakan tipe properti dengan tingkat pemulihan permintaan beli tercepat dan terbaik saat ini. Mengutip data dari Batdongsan.com.vn, terlihat bahwa dalam 6 bulan pertama tahun ini, apartemen di Kota Ho Chi Minh merupakan tipe properti dengan peningkatan pencarian tertinggi, mencatat peningkatan sebesar 51% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.

Meningkatnya permintaan akan mendorong investor untuk lebih berani dalam melakukan penjualan dalam beberapa bulan mendatang. Mempertimbangkan pasokan di masa mendatang, sebagian besar proyek apartemen mendatang di Kota Ho Chi Minh memiliki harga jual di segmen kelas atas, rata-rata 55-85 juta VND/m2. Rata-rata kenaikan harga apartemen di Kota Ho Chi Minh saat ini sekitar 5-7% per tahun. Berdasarkan proyeksi populasi dan luas konstruksi perumahan dari tahun 2021-2030, Kota Ho Chi Minh membutuhkan rata-rata 22 m2 lahan konstruksi per orang.

Pada tahun 2026-2030, jika populasi Kota Ho Chi Minh meningkat sebesar 12 juta jiwa, dibutuhkan setidaknya lebih dari 100 juta meter persegi perumahan. Sejak awal tahun, pasokan perumahan nasional hanya 6.000 unit, kurang dari 3% dari angka tersebut. Hal ini menunjukkan bahwa permintaan riil untuk pasar properti Kota Ho Chi Minh masih akan sangat tinggi di masa mendatang.

Dang Quoc Hung

Sumber: https://www.congluan.vn/ly-do-khien-can-ho-chung-cu-tai-thi-truong-thu-cap-tp-hcm-chi-tang-gia-cuc-bo-post300879.html