Ruang ritel kosong, harga masih melambung tinggi

Tidak terjual tapi tidak ada diskon

Bahasa Indonesia: Sebuah laporan baru-baru ini oleh Cushman & Wakefield menunjukkan bahwa Jalan Dong Khoi (Distrik 1, Kota Ho Chi Minh) menempati peringkat ke-13 dalam daftar jalan ritel termahal di dunia . Fifth Avenue di New York (AS) adalah yang termahal di dunia, diikuti oleh Via Monte Napoleone di Milan (Italia), dan Jalan Tsim Sha Tsui di Hong Kong (Tiongkok) adalah yang termahal ketiga di dunia. Laporan itu mengatakan bahwa harga sewa tempat di Jalan Dong Khoi setara dengan 350 USD/m²/bulan. Angka ini meningkat sebesar 17% selama periode yang sama dan meningkat sebesar 40% dibandingkan sebelum pandemi Covid-19. Dengan demikian, harga sewa tempat di Jalan Dong Khoi lebih tinggi daripada jalan-jalan termahal di Munich (Jerman), Amsterdam (Belanda) atau Bangkok (Thailand), sehingga Jalan Dong Khoi berada di posisi ke-13 dalam daftar jalan ritel termahal di dunia.

Meskipun tidak dapat disewakan, banyak tempat yang harga sewanya masih cukup tinggi.

Selain Jalan Dong Khoi, Jalan Trang Tien (Hanoi) juga termasuk dalam kelompok ruang ritel termahal untuk disewa di kawasan Asia -Pasifik . Harga sewa di sini telah meningkat sebesar 20% dibandingkan periode yang sama dan 50% dibandingkan sebelum pandemi, mencapai hampir 300 USD/m²/bulan. Angka ini membawa Jalan Trang Tien naik tiga peringkat, ke posisi ke-17 di kawasan ini dibandingkan tahun lalu.

Meskipun mahal, setelah meninjau serangkaian jalan, lokasi "emas" dan "berlian" di pusat Kota Ho Chi Minh seperti Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu..., kami menyaksikan banyak tempat sewa tutup, dengan papan iklan sewa yang terpasang. Menariknya, ada rumah bandar di pinggir jalan yang telah tutup selama bertahun-tahun tetapi pemiliknya menolak untuk menurunkan harga sewa.

Menyamar sebagai penyewa, kami menghubungi nomor telepon yang tertera di sebuah rumah di Jalan Dong Khoi melalui seorang broker bernama Khuong dan diperkenalkan ke sebuah rumah seluas 200 m² dengan 1 lantai dasar dan 7 lantai atas, dengan harga sewa 30.000 USD/bulan, atau sekitar lebih dari 700 juta VND/bulan. Ketika kami mengatakan bahwa kondisi ekonomi sedang sulit dan meminta diskon, kami "dipastikan" menjadi 25.000 USD/bulan. "Ruang ini sudah kosong selama 4 bulan. Kalau Anda serius, tutup saja harganya, tidak bisa diturunkan lagi," kata Pak Khuong.

Harga sewanya tinggi, sehingga pemilik toko juga menjual dengan harga tinggi, sehingga banyak pelanggan asing hanya datang sekali dan tidak kembali. Para pelaku bisnis dan pemilik properti perlu menyadari fakta ini untuk berubah dan menarik pelanggan internasional kembali dengan menurunkan harga sewa. Namun, untuk mengurangi sewa, suku bunga bank harus diturunkan secara drastis.

Tuan Hoang Tuan Anh (bisnis real estat)

Broker Kha memperkenalkan 2 properti di Jalan Nguyen Hue (Distrik 1), termasuk properti selebar 12 m dan panjang 25 m, dengan total luas bangunan sekitar 700 m², dengan harga sewa USD 25.000/bulan, atau lebih dari 600 juta VND/bulan. Jika disewa, pelanggan harus membayar uang muka 3 bulan dan menandatangani kontrak 3 tahun. Tepat di sebelahnya terdapat properti komersial seluas sekitar 1.100 m², dengan 2 akses jalan, dengan harga sewa sekitar USD 45.000/bulan, atau lebih dari

1 miliar VND/bulan. Diketahui bahwa tempat ini disewa oleh seorang pemilik restoran seharga 38.000 USD/bulan. Karena kerugian bisnis, pemilik restoran mengembalikan tempat tersebut pada awal tahun 2023 dan hingga kini kosong. "Kesulitan ekonomi telah menyebabkan banyak orang merugi dan harus mengembalikan tempat tersebut. Tempat sebesar ini sangat sulit untuk disewa. Jika Anda tulus, Anda dapat menegosiasikan penurunan harga lebih lanjut," kata broker tersebut.

Sebuah ruangan tepat di sudut Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 dengan luas lebih dari 1.100 m² disewa oleh seorang broker bernama Dat dengan harga sekitar 1 miliar VND/bulan. Ketika kami menanyakan tentang penurunan harga karena ruangan ini telah kosong selama hampir 2 tahun, Dat menegaskan: "Ruang ini kosong, tetapi kami tidak dapat menurunkan harga karena lokasinya yang strategis. Jika Anda menyewanya, negosiasikan saja diskon demi keberuntungan, besok kami akan bertemu langsung dengan pemiliknya."

Di Jalan Le Loi (Distrik 1), jalan "miliar dolar" kota ini, banyak rumah sewa kosong yang memasang papan "Disewakan" dengan nomor telepon yang saling bersilangan. Saat menghubungi untuk menanyakan tentang sebuah rumah, pemilik rumah mengatakan harganya 400 juta VND/bulan untuk rumah 400 m² dengan 3 lantai. Seorang agen real estat mengatakan bahwa harga sewa rumah di pusat Distrik 1 masih sangat tinggi meskipun banyak rumah kosong. Harga sewa rumah di sini berkisar antara 200-600 juta VND/bulan, tergantung pada luas dan lokasinya. Meskipun rumah-rumah besar telah lama kosong, pemilik rumah tidak menurunkan harganya.

Harga tinggi masih rugi dibanding bunga pinjaman bank

Menurut penilaian Savills, pada kuartal ketiga tahun 2023, meskipun pasokan mengalami sedikit penurunan, kapasitas operasional properti ritel yang disewakan masih tetap terjaga di angka 91%, tidak berubah dibandingkan kuartal sebelumnya. Khususnya, properti di area luar pusat Kota Ho Chi Minh menyumbang 91% dari total pasokan. Mengenai harga sewa, sebagian besar pemilik properti di area pusat masih yakin dengan harga sewa yang stabil dan tinggi, 3 kali lipat lebih tinggi daripada di luar pusat kota.

Meskipun bisnis sedang lesu dan harga sewa tinggi, laporan CBRE Vietnam menunjukkan bahwa harga sewa di kawasan pusat ini masih cenderung naik 1-1,5% per tahun. Tak hanya harga yang tinggi, properti di kawasan pusat juga menghadapi banyak kesulitan dan masalah, seperti sulitnya mendapatkan izin usaha, izin pencegahan dan pemadaman kebakaran, dan sebagainya. Oleh karena itu, para peritel akan mencari ruang yang lebih luas di kawasan non-pusat untuk membuka toko ritel sementara dalam waktu singkat. Akibatnya, properti di kawasan pusat yang belum terjual pun masih belum terjual.

Bapak Hoang Tuan Anh, seorang pengusaha real estate, menganalisis: Alasan mengapa harga sewa tinggi tetapi tuan tanah tidak menurunkannya adalah karena mereka sebelumnya membeli rumah seharga 400 - 600 juta VND/m², rumah 200 m² berharga sekitar 100 miliar VND. Jika harga sewa rata-rata adalah 5%/tahun/properti, setiap bulan mereka akan mendapatkan 416 juta VND. Sementara itu, tuan tanah membayar bunga pinjaman bank 10%/tahun, yang sekitar lebih dari 800 juta VND, kehilangan sekitar 400 juta VND/bulan. Ketika membeli real estate, tuan tanah mengharapkan harga rumah meningkat seperti 10 tahun yang lalu. Namun, ini tidak mungkin karena harga real estate di pusat Kota Ho Chi Minh saat ini setinggi Cina, Singapura; lebih tinggi dari Eropa, Amerika; beberapa kali lebih tinggi dari Thailand, Malaysia, Filipina... Jika harga real estat tidak naik, pemilik tanah akan kehilangan uang sewa untuk waktu yang lama, lalu pemilik tanah harus menjualnya.

Namun, terdapat paradoks bahwa penyewa bisnis saat ini tidak mampu membayar 416 juta VND/bulan untuk properti seluas 200 m². Harga properti yang tinggi dan suku bunga bank yang tinggi membuat semua orang merugi, sehingga banyak properti di kawasan pusat kota tutup dalam waktu yang lama. Lihatlah area di sekitar Pasar Ben Thanh, yang sebagian besar melayani pelanggan asing. Harga sewanya tinggi, sehingga pemilik toko juga menjual dengan harga tinggi, sehingga banyak pelanggan asing hanya datang sekali dan tidak kembali. Para pelaku bisnis dan pemilik properti perlu menyadari fakta ini untuk berubah dan menarik pelanggan internasional kembali dengan menurunkan harga sewa properti. Namun, untuk menurunkan harga sewa, suku bunga bank harus diturunkan secara drastis," analisis Bapak Hoang Tuan Anh.

Dr. Su Ngoc Khuong, Wakil Direktur Institut Teknologi Informasi dan Ekonomi Terapan, mengatakan bahwa lokasi-lokasi di pusat Kota Ho Chi Minh terutama digunakan untuk bisnis produk yang melayani wisatawan internasional. Ketika jumlah pengunjung menurun, pendapatan pun menurun, sehingga penyewa tidak lagi memiliki sumber pendapatan dan terpaksa kembali ke lokasi tersebut. Bagi bisnis jaringan, penurunan pendapatan membatasi ekspansi lebih lanjut. Bisnis akan mempertimbangkan biaya, dan jika biaya sewa terlalu tinggi, mereka akan terpaksa mencari lokasi lain untuk kembali ke lokasi tersebut atau menutup beberapa cabang.

Menurut survei oleh Savills, industri jasa makanan menyumbang 37% dari total ruang ritel yang disewakan, diikuti oleh industri mode dengan pangsa pasar 24%; bidang yang tersisa seperti kesehatan, kecantikan, dan hiburan masing-masing menyumbang 13%.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm