Dengan tabungan, nasabah masih ragu untuk meminjam dari bank untuk membeli rumah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Harga rumah tinggi, "mata merah" mencari rumah dengan harga di bawah 2 miliar VND di kota besar

Sudah dua tahun ini ia berniat membeli apartemen, tetapi hingga kini keluarganya, Tuan Quang Anh ( Ha Nam ), masih belum berani mengeluarkan uang. Pada tahun 2022, keluarganya menabung sekitar 1 miliar VND dan berencana membeli apartemen seharga sekitar 2,5 miliar VND. Sisanya akan dipinjam dari bank. Namun, saat itu suku bunga bank sedang tinggi, berkisar antara 10% hingga 12% per tahun. Oleh karena itu, ia menunda sementara rencana membeli rumah dan menunggu suku bunga turun.

Hingga kini, suku bunga kredit pemilikan rumah di bank telah turun menjadi 6-8%/tahun selama masa preferensial, tetapi Tuan Quang Anh masih belum berani membeli rumah karena harganya sudah naik terlalu tinggi.

"Saya memantau harga apartemen 2 kamar tidur di Hanoi saat ini sekitar 4 miliar VND. Tabungan keluarga saya saat ini sekitar 1,2 miliar VND, yang hanya cukup untuk membayar 30% dari uang muka. Sisanya 70% harus saya pinjam dari bank. Total pendapatan keluarga saya sekitar 35 juta VND/bulan hanya cukup untuk membayar bunga bulanan ke bank, sehingga tidak ada uang untuk biaya hidup," ujarnya.

Rencana Bapak Quang Anh untuk membeli rumah masih tertunda, menurutnya, karena harga rumah yang tinggi. Ia berencana pindah ke pinggiran kota untuk mencari rumah dengan harga lebih murah, guna meringankan beban keuangannya.

Senada dengan itu, Bapak Hung, seorang karyawan sebuah perusahaan media (distrik Thanh Xuan, Hanoi) menuturkan, sejak awal tahun ini keluarganya memang sudah berniat membeli rumah dengan tabungan sebesar 2 milyar VND, sisanya direncanakan akan dipinjam dari bank.

Setelah survei harga, Bapak Hung menyadari bahwa harga rumah telah naik terlalu tinggi. Jika ia membelinya, ia harus mengeluarkan 4 miliar VND, yang mana 2 miliar VND-nya akan dipinjam dari bank. Suku bunga preferensial di tahun pertama sekitar 7-8% per tahun. "Jadi, keluarga saya harus membayar sekitar 30 juta VND untuk pokok dan bunga setiap bulan. Setelah periode suku bunga preferensial, cicilan bulanan yang harus dibayarkan keluarga akan meningkat pesat," ujarnya.

"Penghasilan keluarga saya hampir 40 juta VND/bulan. Jika kami harus meminjam setengah dari nilai rumah dari bank, kami akan sangat tertekan untuk membayar utang setiap bulan. Jadi, keluarga saya untuk sementara menunda rencana membeli rumah dan menunggu harganya membaik," tambahnya.

Ibu Ngoc (Distrik 1, HCMC) mengatakan bahwa anggarannya untuk membeli rumah sekitar 4 miliar VND, yang mana sekitar 2 miliar ditabung dan 2 miliar lainnya dipinjam dari bank. Ia ingin membeli apartemen 2 kamar tidur di area sekitar Distrik 7. Ia dan suaminya telah mencari beberapa apartemen yang memenuhi kriteria, tetapi ragu-ragu karena mereka pikir harganya masih terlalu tinggi dibandingkan dengan nilai sebenarnya dari apartemen tersebut.

Ia bertanya-tanya: "Mungkin harga rumah sedang naik saat ini. Saya dan suami akan menunggu pasar berubah dan pasokan yang lebih beragam agar memiliki lebih banyak pilihan." Menurutnya, proyek baru yang dijual di pasar terlalu sedikit.

Harga rumah terus meningkat belakangan ini, terutama di segmen apartemen, menurut survei yang dilakukan oleh banyak unit. Menurut data Savills Vietnam, harga apartemen primer di Hanoi pada kuartal ketiga mencapai 69 juta VND/m2, naik 6% secara kuartalan dan 28% secara tahunan. Harga jual apartemen lama meningkat menjadi 51 juta VND/m2, naik 10% secara kuartalan dan 41% secara tahunan.

Apartemen dengan harga di atas VND4 miliar menyumbang 70% dari total apartemen yang terjual, meningkat tajam dibandingkan hanya 2% pada tahun 2020. Sementara itu, segmen apartemen dengan harga di bawah VND2 miliar hampir menghilang dari pasar, hanya menyumbang 1% dari total pasokan.

Menurut data CBRE Vietnam, pada kuartal ketiga, harga jual apartemen di Hanoi terus mencatat tren kenaikan, baik di pasar primer maupun sekunder. Di pasar primer, harga jual rata-rata apartemen di Hanoi mencapai VND64 juta/m2 (belum termasuk PPN dan biaya pemeliharaan), 3% lebih rendah dibandingkan di Kota Ho Chi Minh.

Di pasar sekunder, harga jual rata-rata terus meningkat dari kuartal sebelumnya, mencapai VND46 juta/m² (tidak termasuk PPN dan biaya pemeliharaan), naik 5,5% secara kuartalan dan hampir 26% secara tahunan. Kenaikan harga jual sekunder belum menunjukkan tanda-tanda akan berhenti dan saat ini hanya terpaut sekitar VND2 juta/m² dari harga apartemen sekunder di Kota Ho Chi Minh.

Laporan Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa kenaikan harga apartemen tidak hanya terjadi di proyek-proyek yang baru dibuka, tetapi juga di banyak apartemen lama yang telah digunakan selama bertahun-tahun. Oleh karena itu, para pembeli rumah menunggu harga turun.

Suku bunga pinjaman telah menurun, tetapi banyak orang masih tidak mau mengakses pinjaman bank untuk membeli rumah dan tanah karena mereka menganggap suku bunga ini masih tinggi dibandingkan dengan kemampuan mereka untuk membayar utang (Foto: Manh Quan).

Suku bunga rendah masih enggan meminjam

Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sejak awal tahun ini, telah menjadi salah satu kebijakan yang didorong oleh perbankan untuk meningkatkan pertumbuhan kredit di tengah kesulitan yang dihadapi masyarakat. Banyak bank secara bersamaan meluncurkan paket pinjaman baru bagi individu untuk membeli rumah jangka menengah dan panjang, dengan suku bunga 5-6% per tahun, setara atau hanya 1-2% per tahun lebih tinggi daripada tabungan berjangka 12 bulan.

Suku bunga ini diterapkan selama 6-36 bulan pertama pinjaman jangka panjang dan dianggap oleh banyak perwakilan bank sebagai "sangat rendah".

Berdasarkan survei wartawan Dan Tri , dalam kelompok 4 besar (4 bank bermodal Negara), Agribank menerapkan suku bunga tetap 6%/tahun untuk 6 bulan pertama, 6,5%/tahun tetap untuk 12 bulan pertama (jangka waktu pinjaman minimal 3 tahun), dan 7%/tahun tetap untuk 24 bulan pertama (jangka waktu pinjaman minimal 5 tahun) untuk kredit jangka menengah dan panjang dalam rangka pembelian rumah, kebutuhan hidup, dan usaha properti.

Sementara itu, suku bunga KPR minimum di BIDV adalah 5%/tahun tetap untuk 6 bulan pertama (jangka waktu 36 bulan) atau 5,5%/tahun untuk 12 bulan pertama (jangka waktu 60 bulan), berlaku untuk nasabah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Untuk nasabah di luar kedua kota tersebut, suku bunga KPR minimum adalah 6%/tahun tetap untuk 24 bulan atau 7%/tahun untuk 36 bulan pertama.

VietinBank menyediakan pinjaman untuk pembangunan dan perbaikan rumah dengan suku bunga sebagai berikut: 6,2% per tahun tetap untuk 18 bulan pertama; 6,7% per tahun tetap untuk 24 bulan; dan 8,2% tetap untuk 36 bulan. Selain periode suku bunga tetap, suku bunga akan ditambahkan dengan margin sesuai jangka waktu.

Di Vietcombank, suku bunga yang berlaku adalah 5,5% per tahun selama 6 bulan pertama untuk pinjaman di bawah 24 bulan; 5,7% per tahun selama 12 bulan pertama untuk pinjaman di atas 24 bulan; 6,5% per tahun tetap untuk 2 tahun pertama; dan 8,5% per tahun tetap untuk 3 tahun pertama. Setelah masa tenggang berakhir, suku bunga akan sama dengan suku bunga mobilisasi 12 bulan Vietcombank ditambah 3,5% per tahun.

Beberapa bank swasta juga menawarkan suku bunga KPR preferensial. Di VPBank, suku bunga KPR adalah 4,6%/tahun tetap selama 3 bulan; 5,9%/tahun tetap selama 6 bulan; 7,2%/tahun tetap selama 12 bulan; 9,8%/tahun tetap selama 18 bulan; dan 10,3%/tahun tetap selama 24 bulan. Berlaku untuk pinjaman minimal 48 bulan. Margin suku bunga setelah perlakuan preferensial adalah 3,5%/tahun.

Di Eximbank, suku bunga tetap adalah 3,5%/tahun untuk 2 bulan pertama; 7,5%/tahun untuk 22 bulan berikutnya. Suku bunga pinjaman setelah periode preferensial dihitung berdasarkan suku bunga dasar ditambah margin 3%/tahun. Saat ini, suku bunga mengambang bank ini sekitar 10-11%/tahun.

Menurut laporan sebelumnya oleh Perusahaan Sekuritas VCBS, pada paruh pertama tahun ini saja, kredit bisnis real estat meningkat lebih dari 10%, sementara kredit pinjaman rumah konsumen hanya meningkat lebih dari 1%.

Menjelaskan lambatnya pertumbuhan kredit perumahan konsumen, unit ini menyatakan bahwa permintaan pembelian rumah belum pulih karena terbatasnya pasokan perumahan. Sementara itu, kenaikan harga rumah yang tajam belakangan ini juga menimbulkan kekhawatiran di kalangan investor dan pembeli rumah.

Pakar: Perlu ada dorongan kuat untuk pengembangan perumahan sosial

Ekonom Dinh The Hien mengatakan bahwa sebelumnya, jalur properti memiliki risiko yang kecil karena pasar masih dalam tahap awal dan harga masih rendah. Namun, saat ini, semua segmen, mulai dari rumah bandar, apartemen, hingga lahan suburban, telah meningkat sangat tinggi. Oleh karena itu, risiko berinvestasi di properti menjadi lebih tinggi.

Bagi penduduk asli, kata Bapak Hien, jika pembeli sudah lama mengamati rumah dan mengetahui harga pastinya, lalu pemiliknya menjualnya lebih murah daripada harga pasar umum, maka mereka dapat membelinya. Namun, dengan kondisi keuangan 2 miliar VND, jika ingin membeli rumah, mereka harus meminjam setidaknya 1-2 miliar VND dari bank.

Dalam konteks ekonomi umum dan pasar properti yang belum membaik, pinjaman untuk membeli apartemen juga perlu diperhitungkan secara cermat terkait kemampuan pembayarannya. Jika arus kas terganggu, hal ini akan memengaruhi proses pembayaran utang dan menimbulkan risiko bagi pembeli.

Untuk properti yang belum sepenuhnya dipahami, pembeli sebaiknya menunda rencana mereka dan meluangkan waktu untuk mengamati serta mempelajarinya. "Saya perkirakan harga properti akan naik maksimal sekitar 5% per tahun mulai sekarang hingga 2028. Jika pembeli masih ingin membeli lebih awal, mereka perlu berusaha keras untuk menemukannya. Pembeli perlu menetapkan kriteria seperti apartemen atau rumah di gang, dan tingkat keuangan yang dapat menjamin pembayaran selama masa pinjaman," ujarnya.

Meskipun Anda tidak dapat langsung menemukan pembeli, menurut Pak Hien, pembeli rumah tidak boleh terburu-buru, tetapi tetaplah tenang. Jangan dengarkan rayuan para broker, karena jika Anda tidak segera membeli, harga akan terus naik tajam.

Para ahli juga menyarankan bahwa ketika meminjam modal, investor perlu menghitung efisiensi keuangan berdasarkan semua faktor, seperti bunga pinjaman, pokok berkala dan sumber pembayaran bunga, jangka waktu pinjaman, periode pengembalian, pilihan aset hipotek, dll.

Suku bunga pinjaman rumah di banyak bank telah menurun (Foto: Manh Quan).

Pakar real estat Pham Duc Toan mengatakan bahwa meskipun suku bunga rendah, banyak orang masih ragu untuk membeli rumah karena harganya telah naik terlalu tinggi. Selain itu, banyak bisnis masih menghadapi kesulitan. Para pekerja yang berniat membeli rumah juga khawatir pendapatan mereka akan menurun sewaktu-waktu, yang akan memengaruhi proses pembayaran utang.

Suku bunga bank memang murah, tetapi proses pinjaman rumah akan memakan waktu sekitar 10-20 tahun. Oleh karena itu, beberapa orang khawatir suku bunga akan cenderung naik di masa mendatang dan mereka mungkin menghadapi tekanan keuangan di tahap selanjutnya.

Menurutnya, saat ini, harga apartemen di Hanoi sebagian besar berkisar antara 60-70 juta VND/m². Dengan demikian, apartemen 2 kamar tidur dengan luas sekitar 70 m² akan menelan biaya lebih dari 4 miliar hingga 5 miliar VND, belum termasuk biaya dekorasi interior.

Untuk membeli rumah, rumah tangga harus memiliki tabungan minimal 30% dari uang muka, setara dengan sekitar 1,5 miliar VND. Sisanya, yaitu 70% dari nilai rumah, setara dengan 2,5-3 miliar VND, harus dipinjam dari bank. Meskipun suku bunga saat ini rendah, dengan pinjaman sebesar itu, pembeli rumah harus membayar sekitar 35-40 juta VND per bulan.

"Dengan harga rumah saat ini, saya rasa sebuah rumah tangga harus berpenghasilan tinggi, minimal 60 juta VND/bulan, untuk bisa membeli rumah dengan cicilan. Jika rumah tangga berpenghasilan rendah, membeli rumah akan menjadi sangat sulit, bahkan mustahil," ujar Bapak Toan.

Menurutnya, untuk mengatasi masalah perumahan, Pemerintah perlu gencar mendorong pembangunan perumahan sosial. Dengan demikian, masyarakat akan lebih mudah mengakses perumahan. Khususnya di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, perlu ada mekanisme khusus untuk mendorong proyek perumahan sosial.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm