Beberapa poin baru dalam RUU Pertanahan (perubahan)

Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) sedang dikembangkan dan dikonsultasikan oleh Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , yang bertujuan untuk memastikan publisitas, transparansi, dan menghilangkan hambatan hukum yang menghambat pembangunan sosial-ekonomi.

Keterangan foto — Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Salah satu isi yang menonjol yang diusulkan dalam draf ini adalah menghapuskan ketentuan tentang pemungutan biaya tambahan untuk waktu yang belum diperhitungkan untuk biaya penggunaan tanah dan sewa tanah - suatu isi yang telah menjadi penyebab masalah jangka panjang bagi banyak bisnis real estat.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), ini merupakan perubahan terobosan yang dapat menghilangkan salah satu hambatan terbesar yang menghambat perkembangan pasar real estat. Sebelumnya, keterlambatan dalam menentukan kewajiban keuangan, terkadang hingga 10, 20, atau bahkan 30 tahun, menyebabkan banyak bisnis menghadapi pembayaran tambahan yang jauh melebihi biaya penggunaan lahan awal – meskipun kesalahannya bukan berasal dari investor.

Pajak ini tidak hanya menyebabkan tekanan finansial, tetapi juga meningkatkan harga produk, berdampak negatif pada pasar, dan membebani pembeli rumah. Penghapusan peraturan tersebut, yang diusulkan pada Poin d, Klausul 2, Pasal 257 rancangan undang-undang, sangat diapresiasi oleh dunia usaha dan dianggap sebagai tanda bahwa Negara mendengarkan kenyataan dan mendampingi pelaku usaha untuk mengatasi kesulitan.

Selain itu, rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi juga mengusulkan penyesuaian menyeluruh terhadap mekanisme penentuan harga tanah, dengan menekankan penghapusan "asas pasar" sehingga Negara dapat memainkan peran utama dalam penetapan harga tanah di pasar primer.

Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, mekanisme penetapan harga saat ini sangat bergantung pada unit konsultasi dan harga pasar sekunder, yang menyebabkan harga tanah melonjak atau tidak mencerminkan nilai sebenarnya. Hal ini berdampak pada pemulihan lahan, kompensasi, harga awal lelang hak guna lahan, serta penentuan kewajiban keuangan.

Untuk mengatasi hal ini, harga tanah dalam rancangan ditentukan berdasarkan tujuan penggunaan, durasi penggunaan, dan data terkait, termasuk basis data nasional dan informasi pasar dalam 24 bulan terakhir. Metode penilaian ditentukan oleh Pemerintah dan hanya sebagai referensi, sementara keputusan harga akhir akan dibuat oleh Negara.

Rancangan amandemen Pasal 159 mengusulkan dua opsi penetapan tabel harga tanah yang sesuai dengan karakteristik masing-masing daerah. Oleh karena itu, opsi pertama menetapkan tabel harga tanah yang terperinci berdasarkan luas, lokasi, dan bahkan per bidang tanah jika terdapat data yang memadai. Tabel harga tanah digunakan dalam kasus-kasus seperti penghitungan retribusi penggunaan tanah, sewa tanah, perubahan peruntukan penggunaan tanah dengan pemungutan retribusi, penetapan harga lelang awal, dan sebagainya. Tabel harga ditetapkan oleh Komite Rakyat provinsi setiap 5 tahun dan dapat disesuaikan selama periode tersebut jika diperlukan.

Opsi kedua mengusulkan penggunaan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K) alih-alih daftar harga spesifik, dengan koefisien yang dikeluarkan setiap tahun oleh Komite Rakyat provinsi sejak tahun kedua siklus daftar harga tanah 5 tahunan. Koefisien ini mencerminkan tingkat fluktuasi harga tanah antar daerah, sehingga memungkinkan daerah untuk fleksibel dalam melakukan penyesuaian tanpa harus menyusun ulang daftar harga tanah yang terperinci.

Untuk memastikan kualitas dan objektivitas dalam proses penyusunan daftar harga tanah, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan pembentukan Dewan Penilai Daftar Harga dan Koefisien Penyesuaian di tingkat provinsi. Dewan ini beranggotakan perwakilan Komite Rakyat provinsi, dinas-dinas terkait, lembaga konsultan independen, dan para ahli.

Sesuai ketentuan dalam RUU tersebut, pemerintah daerah wajib menerbitkan daftar harga tanah baru paling lambat tanggal 31 Desember 2025 dan mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2026. Namun, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (KDL) mengingatkan bahwa perubahan daftar harga dan mekanisme penilaian tanah dapat menyebabkan fluktuasi yang signifikan akibat perbedaan antardaerah, sehingga berdampak pada pasar properti dan daya tarik investasi.

Menghadapi kenyataan itu, Kementerian telah mengirimkan dokumen ke provinsi-provinsi dan kota-kota yang dikelola pusat, meminta mereka untuk menilai dampak secara cermat dan mempertimbangkan kondisi sosial ekonomi sebelum memutuskan harga tertentu, untuk memastikan stabilitas dan konsistensi dengan orientasi pembangunan daerah.

Perubahan Undang-Undang Pertanahan tidak hanya ditujukan untuk menyelesaikan permasalahan hukum teknis atau menyederhanakan prosedur administratif, tetapi juga merupakan kesempatan penting untuk membangun kembali tatanan pasar dan meningkatkan efisiensi penggunaan tanah - sumber daya strategis negara.

Sumber: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html