Beberapa poin baru dalam Rancangan Undang-Undang tentang Tanah (yang telah diamandemen)

Meskipun Undang-Undang Pertanahan 2024 telah berlaku selama lebih dari satu tahun, kekurangan yang sudah lama ada dalam mekanisme penentuan harga tanah dan kewajiban keuangan, serta inkonsistensi dalam implementasi kebijakan pertanahan, menciptakan kebutuhan mendesak untuk amandemen.

Rancangan Undang-Undang tentang Tanah (yang telah diubah) saat ini sedang dikembangkan dan terbuka untuk komentar publik oleh Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , dengan tujuan untuk memastikan transparansi dan menghilangkan hambatan hukum yang menghambat pembangunan sosial-ekonomi.

Foto ilustrasi: Tuan Anh/TTXVN

Salah satu usulan penting dalam rancangan ini adalah penghapusan peraturan tentang penagihan biaya tambahan secara retroaktif untuk periode yang belum dibayar untuk biaya penggunaan lahan atau biaya sewa lahan – sebuah ketentuan yang telah lama menjadi masalah bagi banyak bisnis properti.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), ini adalah perubahan terobosan yang dapat menghilangkan salah satu hambatan terbesar yang menghambat perkembangan pasar real estat. Sebelumnya, penundaan dalam menentukan kewajiban keuangan, terkadang hingga 10, 20, atau bahkan 30 tahun, menyebabkan banyak bisnis menghadapi pembayaran tambahan yang jauh melebihi biaya penggunaan lahan semula – meskipun kesalahan tersebut bukan berasal dari investor.

Biaya ini tidak hanya menciptakan tekanan finansial tetapi juga menaikkan harga produk, berdampak negatif pada pasar dan mengalihkan beban kepada pembeli rumah. Penghapusan peraturan tersebut, yang diusulkan pada poin d, klausul 2, Pasal 257 rancangan undang-undang, sangat diapresiasi oleh komunitas bisnis dan dilihat sebagai tanda bahwa Negara mendengarkan realitas dan bekerja sama dengan bisnis untuk mengatasi kesulitan.

Selain itu, rancangan revisi Undang-Undang Pertanahan juga mengusulkan penyesuaian besar-besaran terhadap mekanisme penentuan harga tanah, dengan menekankan penghapusan "prinsip pasar" sehingga Negara tetap memegang peran utama dalam penilaian tanah di pasar primer.

Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, mekanisme penilaian saat ini sangat bergantung pada perusahaan konsultan dan harga pasar sekunder, yang menyebabkan harga tanah melambung atau harga yang tidak mencerminkan nilai sebenarnya. Hal ini menimbulkan banyak masalah dalam pengadaan tanah, kompensasi, penetapan harga awal untuk lelang hak penggunaan lahan, dan penentuan kewajiban keuangan.

Untuk mengatasi hal ini, harga tanah dalam rancangan tersebut ditentukan berdasarkan tujuan penggunaan, durasi penggunaan, dan data yang relevan, termasuk basis data nasional dan informasi pasar dari 24 bulan terakhir. Metode penilaian ditetapkan oleh Pemerintah dan hanya sebagai referensi; keputusan harga akhir akan dibuat oleh Negara.

Rancangan amandemen Pasal 159 mengusulkan dua opsi untuk menentukan tabel harga tanah, yang disesuaikan dengan karakteristik khusus setiap daerah. Dengan demikian, opsi pertama menetapkan tabel harga tanah terperinci berdasarkan luas, lokasi, dan bahkan hingga ke bidang tanah individual jika data yang cukup tersedia. Tabel harga tanah digunakan dalam kasus-kasus seperti perhitungan biaya penggunaan lahan, biaya sewa lahan, konversi penggunaan lahan dengan biaya, dan penentuan harga awal untuk lelang… Tabel harga tersebut diputuskan oleh Komite Rakyat Provinsi setiap lima tahun dan dapat disesuaikan selama periode tersebut jika diperlukan.

Opsi kedua mengusulkan penggunaan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K) sebagai pengganti daftar harga spesifik, dengan koefisien yang diterbitkan setiap tahun oleh Komite Rakyat Provinsi mulai dari tahun kedua siklus daftar harga tanah 5 tahun. Koefisien ini mencerminkan tingkat fluktuasi harga tanah antar wilayah, memungkinkan fleksibilitas daerah dalam penyesuaian tanpa harus menyusun kembali daftar harga tanah secara rinci.

Untuk memastikan kualitas dan objektivitas dalam proses pengembangan tabel harga tanah, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan pembentukan Dewan Penilai Tabel Harga Tanah dan Koefisien Penyesuaian di tingkat provinsi. Dewan tersebut akan mencakup perwakilan dari Komite Rakyat Provinsi, departemen khusus, organisasi konsultan independen, dan para ahli.

Menurut rancangan undang-undang tersebut, pemerintah daerah bertanggung jawab untuk menerbitkan daftar harga tanah baru paling lambat tanggal 31 Desember 2025, yang akan berlaku mulai 1 Januari 2026. Namun, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup memperingatkan bahwa perubahan dalam daftar harga tanah dan mekanisme penilaian dapat menyebabkan fluktuasi yang signifikan karena perbedaan antar daerah, yang memengaruhi pasar properti dan kegiatan menarik investasi.

Sehubungan dengan situasi ini, Kementerian telah mengirimkan dokumen kepada provinsi dan kota-kota yang dikelola secara pusat, meminta penilaian dampak yang menyeluruh dan pertimbangan kondisi sosial-ekonomi sebelum memutuskan harga spesifik, untuk memastikan stabilitas dan keselarasan dengan orientasi pembangunan lokal.

Amandemen Undang-Undang Pertanahan bertujuan tidak hanya untuk mengatasi masalah teknis dan hukum atau menyederhanakan prosedur administrasi, tetapi juga untuk memberikan kesempatan penting untuk membangun kembali tatanan pasar dan meningkatkan efisiensi penggunaan lahan – sumber daya nasional yang strategis.

Sumber: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html