Bank Negara: Surat Edaran 22 tidak melarang hipotek untuk perumahan masa depan

[iklan_1]

ANTD.VN - Bank Negara menegaskan: Surat Edaran 22 tidak membatasi individu untuk membeli rumah dengan hipotek atas rumah yang akan dibeli. Ketentuan "rumah yang telah selesai sesuai dengan kontrak pembelian rumah" hanya berlaku untuk pinjaman hipotek rumah yang diajukan dengan koefisien risiko yang lebih rendah dibandingkan pinjaman beragunan properti lainnya.

Sebelumnya, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh mengirimkan dokumen kepada Perdana Menteri dan Bank Negara, mengusulkan untuk mengubah dan menambah Klausul 1, Pasal 1 Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN.

Secara khusus, HoREA menyatakan keprihatinan mendalam tentang regulasi yang menetapkan bahwa bank komersial dan cabang bank asing hanya diperbolehkan memberikan pinjaman kepada individu untuk membeli rumah yang "selesai untuk diserahterimakan" (yaitu rumah yang tersedia - menurut HoREA).

HoREA berpendapat bahwa hal ini berarti bahwa Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN tidak memperbolehkan bank umum dan cabang bank asing memberikan pinjaman kepada individu untuk membeli perumahan komersial yang belum selesai untuk diserahterimakan (yaitu perumahan komersial yang dibentuk di masa mendatang) yang dijamin (digadaikan) dengan rumah itu sendiri.

Ikatan Ahli Pengelola Pasar Modal ini beranggapan apabila peraturan tersebut di atas tidak segera diubah, saat Surat Edaran Nomor 22 mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 2024, dikhawatirkan dapat menimbulkan akibat yang tidak baik, yaitu menimbulkan kesulitan dan menghambat kelancaran jalannya pasar properti, yang pada akhirnya akan memberikan dampak negatif terhadap proses pemulihan dan pengembangan pasar properti baik jangka pendek maupun jangka panjang.

Surat Edaran 22 bukanlah dokumen yang menjadi pedoman dalam pemberian kredit.

Menanggapi informasi tersebut, Bank Negara menegaskan bahwa Surat Edaran 22 tidak membatasi individu untuk membeli rumah dengan hipotek pada perumahan masa depan.

Menurut Bank Negara, Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN (diubah dan ditambah dengan Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN) yang mengatur rasio keamanan modal bank umum dan cabang bank asing bukanlah dokumen yang menjadi pedoman dalam operasi pemberian kredit oleh lembaga kredit.

Secara khusus, Surat Edaran tersebut memberikan panduan tentang cara menentukan dan menerapkan koefisien risiko pada setiap jenis aset bank (termasuk pinjaman beragunan real estat dan pinjaman hipotek rumah).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Pembeli rumah masih bisa menggadaikan rumah masa depan

Secara spesifik, Pasal 2 Pasal 10 Surat Edaran Nomor 41/2016/TT-NHNN menyatakan: “Pinjaman dengan agunan real estat adalah pinjaman yang diberikan kepada orang pribadi atau badan hukum untuk membeli real estat, melaksanakan proyek real estat, dan dijamin dengan real estat itu sendiri , proyek real estat yang terbentuk dari pinjaman tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai transaksi dengan agunan”.

Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN tidak mengubah atau menambah isi surat ini. Lembaga dan individu yang ingin membeli rumah dan mengamankan (KPR) rumah masa depan ini akan menerapkan koefisien risiko sebesar 30% - 120%, tergantung pada rasio jaminan (LTV) yang dihitung berdasarkan rasio saldo pinjaman terhadap nilai agunan. Jika tidak ada informasi mengenai rasio LTV, koefisien risikonya adalah 150%.

Rumah yang telah selesai dibangun akan diberi peringkat risiko rendah.

Pasal 2 Klausul 11 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN menyatakan: “Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah pinjaman beragunan hak milik atas tanah dan bangunan (agunan) bagi perorangan untuk membeli rumah yang sepenuhnya memenuhi syarat-syarat berikut: a) Sumber dana untuk pelunasan utang bukan merupakan sumber dana untuk menyewa rumah yang diperoleh dari KPR; b) Rumah tersebut telah selesai dibangun sesuai dengan perjanjian jual beli rumah; c) Bank atau cabang bank asing memiliki hak penuh untuk menangani rumah yang dibebani KPR apabila nasabah tidak dapat melunasi utangnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang transaksi beragunan; d) Rumah yang diperoleh dari KPR ini wajib dinilai secara independen (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh suatu departemen yang independen dari departemen persetujuan kredit bank atau cabang bank asing) dengan prinsip kehati-hatian (harga tidak lebih tinggi dari harga pasar pada saat persetujuan kredit) sesuai dengan ketentuan bank atau cabang bank asing.”

Pasal 1, Pasal 1 Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN mengubah dan melengkapi Pasal 11, Pasal 2 sebagai berikut: “11. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas tanah dan bangunan (real estate) bagi perorangan untuk membeli rumah, termasuk:

a) Pinjaman beragunan real estat bagi perorangan untuk membeli rumah harus memenuhi ketentuan berikut: i) Sumber dana untuk membayar utang bukan merupakan sumber dana untuk menyewa rumah yang terbentuk dari pinjaman; ii) Rumah telah selesai diserahterimakan sesuai dengan kontrak jual beli rumah; iii) Bank atau cabang bank asing memiliki hak hukum penuh untuk menangani rumah yang digadaikan ketika nasabah tidak dapat membayar utang menurut ketentuan undang-undang tentang transaksi beragunan dan undang-undang tentang perumahan; iv) Rumah yang terbentuk dari pinjaman hipotek ini harus dinilai secara independen (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh departemen yang independen dari departemen persetujuan kredit bank atau cabang bank asing) dengan prinsip kehati-hatian (nilai tidak lebih tinggi dari harga pasar pada saat persetujuan pinjaman) sesuai dengan peraturan bank atau cabang bank asing.

b) Pinjaman untuk pembelian rumah sosial dan rumah dalam program dan proyek dukungan Pemerintah ditentukan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perumahan dan memenuhi persyaratan pada butir a(i), a(iii), dan a(iv) pasal ini.

Dengan demikian, pinjaman hipotek perumahan akan mencakup: Pinjaman hipotek perumahan untuk membeli rumah yang memenuhi persyaratan yang ditentukan, termasuk persyaratan selesai untuk serah terima, dan pinjaman untuk membeli rumah sosial, membeli rumah di bawah program dan proyek dukungan Pemerintah.

Faktor risiko yang diterapkan pada pinjaman hipotek rumah akan bervariasi dari 20%-100% tergantung pada rasio LTV dan DSC.

Untuk pinjaman pembelian rumah susun sosial, membeli rumah dalam rangka program dan proyek dukungan Pemerintah, tidak perlu memenuhi syarat rumah sudah selesai diserahterimakan dan koefisien risikonya lebih rendah dibandingkan dengan kredit pemilikan rumah lainnya, yakni hanya 20%-50%, dalam rangka melaksanakan kebijakan Pemerintah dalam mendorong pembangunan rumah susun sosial.

Dengan demikian, Bank Negara menyatakan bahwa syarat rumah yang telah rampung berdasarkan akad jual beli rumah hanya berlaku untuk kredit pemilikan rumah (KPR) saja (yang koefisien risikonya lebih rendah dibandingkan piutang lain-lain yang dijamin dengan hak milik atas tanah dan bangunan).

Apabila suatu badan atau perseorangan mempunyai keperluan untuk membangun atau membeli rumah masa depan dan menggadaikan rumah masa depan tersebut, maka yang menjadi masalah adalah pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 2 Surat Edaran 41 dan akan dikenakan koefisien risiko yang sesuai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 9 Surat Edaran 41.

“Dengan demikian, peraturan ini tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli rumah di masa mendatang, dan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Hukum Perdata, Hukum Perumahan, Hukum Usaha Properti, Hukum Penanaman Modal 2020, dan Hukum Lembaga Perkreditan 2024)” – tegas Bank Negara.

[iklan_2]
Tautan sumber