Para taipan properti berlomba-lomba memburu proyek bersih dengan potensi besar

Sebagian besar investor mengutamakan memilih proyek yang dokumen hukumnya cukup atau baru dalam tahap akhir penyelesaian.

Banyaknya sinyal positif dari kebijakan, kuatnya partisipasi investor dalam dan luar negeri, serta masuknya arus modal asing membuat aktivitas merger dan akuisisi (M&A) properti menjadi fokus pasar.

Serangkaian kesepakatan senilai triliunan dolar

Menurut data Grant Thornton, pada bulan Juli saja, Indonesia mencatat 34 transaksi merger dan akuisisi (M&A) yang telah selesai di berbagai bidang dengan nilai total hampir 786 juta dolar AS. Dari jumlah tersebut, sektor properti terus memainkan peran utama dengan 7 transaksi, dengan nilai total mencapai 483 juta dolar AS, setara dengan 62% dari keseluruhan pasar. Pemulihan ini, menurut unit riset tersebut, didorong oleh reformasi hukum penting seperti Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Undang-Undang Teknologi Digital yang diterbitkan pada Juni 2025, serta peningkatan kapasitas penyerapan modal pasar.

Laporan Badan Pusat Statistik ( Kementerian Keuangan ) juga menunjukkan bahwa dalam 7 bulan pertama tahun 2025, total modal investasi asing (FDI) yang tercatat—termasuk modal baru dan merger dan akuisisi—mencapai 24,09 miliar dolar AS, naik 27,3% dibandingkan periode yang sama. Di mana, sorotan terbesar masih berasal dari transaksi terkait properti.

Sudut proyek Paragon Dai Phuoc (provinsi Dong Nai ) baru-baru ini dijual oleh Nam Long ke Nishi Nippon Railroad.

Di antara transaksi terbaru yang menonjol, Vinaconex Group menjual 70% sahamnya di Vinaconex ITC (investor proyek pariwisata urban Cat Ba Amatina seluas 172 hektar di Hai Phong) kepada tiga investor domestik dengan nilai total diperkirakan mencapai 250-300 juta dolar AS. Gateway Thu Thiem Company, anggota Huong Viet Holdings, menghabiskan lebih dari 2.600 miliar VND untuk membeli kembali 42% saham Nam Rach Chiec Joint Stock Company dari Kepple Land Group (Singapura), dengan demikian mengambil alih kendali proyek Palm City—sebuah kompleks urban seluas 30 hektar di Kota Ho Chi Minh.

Kesepakatan penting lainnya datang dari UOA Group, sebuah perusahaan real estat besar Malaysia. Melalui anak perusahaannya, UOA Vietnam, perusahaan tersebut menghabiskan 68 juta dolar AS (sekitar 1.700 miliar VND) untuk membeli seluruh saham VIAS Hong Ngoc Bao Company.

Kesepakatan ini diperkirakan akan rampung pada bulan September dan akan membantu UOA memiliki hak untuk mengembangkan lahan prima seluas lebih dari 2.000 m² di Jalan Vo Thi Sau, di seberang Taman Le Van Tam. Lokasi prima yang langka ini berada di pusat Kota Ho Chi Minh, dengan sebuah gedung 22 lantai yang telah disetujui untuk dibangun. UOA berencana mengembangkan proyek perkantoran Grade A di sini, dengan menambahkan produk-produk mewah ke pasar perkantoran yang kekurangan pasokan berkualitas.

Tak hanya perusahaan asing, perusahaan domestik juga aktif beraktivitas dalam gelombang merger dan akuisisi, seperti: Hoa Sen Group yang terus mengakuisisi lahan di dekat Bandara Long Thanh (Provinsi Dong Nai). Saigon General Services Joint Stock Company (Savico) menyelesaikan pengalihan modal dalam proyek hunian mewah Long Hoa - Can Gio kepada GELEX Infrastructure Joint Stock Company.

Sementara itu, para pemimpin KIDO Group menyatakan bahwa mereka menyerukan kerja sama investasi dan merger dan akuisisi (M&A) dengan mitra domestik dan asing terkemuka untuk melaksanakan proyek-proyek berskala besar. Saat ini, grup tersebut memiliki dana lahan bersih yang signifikan, termasuk lahan seluas lebih dari 15 hektar di dekat Mui Den Do (Distrik 7 lama), dengan total perkiraan nilai produk komersial hingga 3 miliar dolar AS. Beberapa mitra telah melakukan pendekatan dan sedang menunggu rencana yang sesuai untuk berpartisipasi secara resmi.

Dat Xanh Group juga tidak menyembunyikan ambisinya untuk memperluas dana tanahnya melalui M&A, dengan mengatakan pihaknya secara aktif mencari proyek dengan dokumen hukum yang lengkap, berskala besar dan kemampuan untuk segera diimplementasikan, guna mempersingkat waktu untuk membawa produk ke pasar.

Masih ada ruang

Menurut Ibu Giang Huynh, Direktur Layanan Penelitian & S22M, Savills HCMC, penggabungan unit administratif menjadi 34 provinsi dan kota mulai 1 Juli 2025 telah membuka ruang pengembangan baru, sekaligus mendorong aliran modal investasi ke dalam real estat, termasuk aktivitas M&A.

Sementara itu, Ibu Nguyen Le Dung, Kepala Layanan Penasihat Investasi di Savills Hanoi, mengatakan bahwa investor domestik belakangan ini mendominasi jumlah transaksi M&A berkat kemampuan mereka dalam mengambil keputusan cepat dan pemahaman mereka terhadap pasar. Namun, dalam transaksi berskala besar, terutama di bidang perumahan mewah, kawasan perkotaan, dan real estat industri, investor asing masih memainkan peran utama.

Biasanya, Capitaland (Singapura) mengakuisisi proyek di bekas provinsi Binh Duong dari Becamex IDC seharga 553 juta USD; perusahaan patungan Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi dan NTT Urban Development bergabung dengan Kim Oanh Group untuk mengembangkan proyek The One World (bekas provinsi Binh Duong); atau Nishi Nippon Railroad membeli 25% saham proyek Paragon Dai Phuoc (provinsi Dong Nai) dari Nam Long.

Menurut Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal DKRA Group, aktivitas merger dan akuisisi (M&A) telah sangat aktif sejak awal tahun. Statistik dari perusahaan-perusahaan tercatat menunjukkan bahwa jumlah proyek M&A publik telah meningkat sekitar 20%-30% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dan jumlah sebenarnya mungkin lebih tinggi lagi karena banyaknya kesepakatan yang belum diumumkan.

Perlu dicatat, sebagian besar investor kini memprioritaskan proyek-proyek yang telah rampung secara hukum atau yang baru mencapai tahap akhir penyelesaian, di mana banyak proyek lama telah disetujui dan dimulai kembali. "Yang penting, proyek-proyek yang telah rampung secara hukum seringkali memiliki harga transfer yang cukup tinggi. Untuk mendekati dan menutup transaksi, perusahaan baru perlu memiliki kapasitas keuangan yang kuat, pengalaman pengembangan, dan merek untuk menciptakan nilai sinergi setelah M&A," tegasnya.

Ibu Nguyen Le Dung meyakini bahwa mulai sekarang hingga akhir tahun 2025, aktivitas M&A akan memiliki banyak peluang untuk berkembang berkat faktor-faktor seperti reformasi hukum, strategi diplomasi ekonomi proaktif, dan arus modal yang mengupayakan nilai-nilai berkelanjutan. Beliau mencatat bahwa banyak dana investasi kini menetapkan kriteria ESG (lingkungan, masyarakat, tata kelola) dan efisiensi jangka panjang sebagai prasyarat, sehingga mendorong pengalihan arus modal ke proyek-proyek hijau, kawasan industri, dan perumahan bagi para ahli.

Bapak Vo Hong Thang menambahkan bahwa rancangan amandemen Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Bisnis Properti 2023 menjadi pendorong utama pasar. Peraturan baru ini akan membantu menyederhanakan prosedur pengadaan tanah, meningkatkan akses ke dana tanah "bersih", dan mengurangi risiko hukum bagi investor, terutama investor asing. Beliau menilai bahwa antusiasme merger dan akuisisi tidak hanya membantu restrukturisasi pasar tetapi juga berkontribusi dalam memecahkan masalah kekurangan modal dan inventaris proyek.

Tekanan pada harga real estat

Namun, banyak pakar memperingatkan bahwa lonjakan transaksi bernilai besar dapat menekan harga properti. Pasalnya, pasar merger dan akuisisi yang dinamis dapat menyebabkan kenaikan harga properti, menciptakan hambatan akses bagi pembeli, dan meningkatkan risiko gelembung jika tidak dikendalikan.

Belum lagi, ketika status hukum proyek telah rampung, harga jualnya seringkali begitu tinggi sehingga di luar kemampuan banyak investor. Oleh karena itu, hanya dana investasi asing atau pengembang domestik dengan potensi kuat yang diuntungkan dalam "menutup transaksi" dengan sukses. "Oleh karena itu, sebagian besar transaksi M&A yang akan datang akan berfokus pada segmen real estat kelas atas, terutama dana investasi tanah di pusat kota," ujar Bapak Vo Hong Thang.

Sumber: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm