Pemilik properti pertimbangkan pajak 'berselancar'

Pajak penghasilan pribadi dapat dikenakan atas keuntungan dari transaksi properti sesuai dengan frekuensi transaksi, waktu pembelian, dan penjualan kembali properti. Semakin cepat waktu tersebut, semakin tinggi tarif pajaknya, dan sebaliknya.

Kementerian Keuangan mengusulkan pajak penghasilan pribadi dari pengalihan aset properti berdasarkan periode kepemilikan - Foto: NGOC HIEN

Itulah salah satu isi yang cukup baru dalam pengajuan Kementerian Keuangan terkait usulan pembentukan proyek pengganti Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi.

Oleh karena itu, Kementerian Keuangan mengusulkan untuk mengkaji penerapan pajak penghasilan pribadi atas keuntungan dari pengalihan hak milik atas aset real estat berdasarkan waktu penyimpanan, mengikuti pengalaman beberapa negara, untuk membatasi spekulasi dan gelembung.

Pajak hanya atas keuntungan

Berbicara kepada Tuoi Tre, Bapak Nguyen Van Duoc, Direktur Jenderal Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, mendukung pandangan bahwa perlu ada solusi untuk membatasi spekulasi properti. Namun, dalam kondisi Vietnam, perlu mempertimbangkan banyak aspek untuk dapat memilih solusi yang paling masuk akal, sehingga tidak menimbulkan banyak konsekuensi bagi pasar.

Menurut Bapak Duoc, otoritas pajak menerapkan Surat Edaran 111, yang menetapkan bahwa jika seseorang memiliki satu rumah tetapi tidak memilikinya selama 183 hari, ia tidak akan dibebaskan dari pajak saat mengalihkan properti tersebut. Ini juga merupakan salah satu solusi untuk mencegah spekulasi dan penghindaran pajak saat mengalihkan properti.

Namun, real estat adalah komoditas khusus. Oleh karena itu, untuk mencegah spekulasi, banyak solusi dapat digunakan, tidak harus solusi mengenakan pajak atas transaksi real estat berdasarkan periode kepemilikan.

"Kita harus kembali ke hakikat pajak pengalihan hak milik atas properti. Pajak ini merupakan pajak atas penghasilan yang diterima oleh pihak yang mengalihkan hak milik atas properti, artinya harus ada penghasilan yang dikenakan pajak," ujar Bapak Duoc.

Menurut Bapak Duoc, sebelumnya otoritas pajak juga menetapkan bahwa pihak yang mengalihkan dapat memilih salah satu dari dua metode: 25% dari selisih antara harga jual dan harga beli, atau 2% dari harga jual. Namun, otoritas pajak kemudian mengubah perhitungannya menjadi 2% dari harga jual, yang menyebabkan banyak kasus kerugian yang juga dikenakan pajak.

"Hingga saat ini, otoritas pajak telah memiliki perangkat manajemen yang lebih baik, dan harga properti juga telah mendekati harga pasar. Oleh karena itu, kebijakan untuk kembali menghitung pajak transfer properti atas pendapatan aktual yang dihasilkan perlu dipertimbangkan. Itulah cara terbaik untuk mengelola, menghindari terciptanya ketimpangan ketika kerugian juga dikenakan pajak seperti di masa lalu," saran Bapak Duoc.

Senada dengan itu, Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, mengatakan bahwa memiliki penghasilan berarti menjual properti secara menguntungkan, kemudian membayar pajak untuk memastikan keadilan bagi masyarakat. Pajak dihitung berdasarkan selisih antara harga jual dan harga beli, atau harga jual dikurangi harga beli, kemudian dikurangi biaya-biaya yang timbul seperti bunga pinjaman bank.

Untuk membatasi spekulasi properti, banyak negara juga hanya mengenakan pajak atas keuntungan yang diperoleh dari transaksi properti. "Tentu saja, hanya keuntungan yang harus dikenakan pajak. Itulah prinsip perhitungan pajak. Pada saat itu, jika dijual dalam beberapa bulan pertama setelah pembelian, tarif pajak yang tinggi akan dikenakan pada keuntungan yang diperoleh penjual. Jika dijual 3-5-7 tahun kemudian, tarif pajaknya akan lebih rendah," kata Bapak Dinh.

Mengumpulkan data baru dengan benar dan memadai

Pakar Nguyen Thai Son juga mengatakan bahwa rencana yang diusulkan Kementerian Keuangan merupakan salah satu solusi untuk menghilangkan spekulasi, jual beli, yang mendorong harga properti melonjak, sehingga menyulitkan mereka yang memiliki kebutuhan mendesak untuk membeli rumah. Namun, ada kasus di mana orang terpaksa menjual properti mereka karena keadaan mendesak dan menderita kerugian karena mereka "diklasifikasikan" sebagai spekulan dan dipaksa membayar pajak yang tinggi.

"Menurut saya, kita perlu berkonsultasi, berdiskusi dengan cermat, dan mempertimbangkan banyak aspek. Jika kita menggunakan instrumen pajak untuk meningkatkan biaya perilaku spekulatif guna membatasi perilaku ini, kita harus mempertimbangkan tarif pajak yang sesuai dengan kondisi di Vietnam, dan tidak menerapkan tarif yang terlalu tinggi dan tidak realistis," ujar Bapak Son.

Dr. Vu Dinh Anh, seorang pakar ekonomi , meyakini bahwa penerapan tarif pajak yang lebih tinggi ketika masa kepemilikan lebih pendek, secara teori, dapat membantu membatasi spekulasi dan "penjelajahan" properti. "Namun, bagaimana solusi ini akan diterapkan? Akankah badan pengelola memiliki data dan mampu memantau harga beli dan jual secara akurat?..." - Bapak Anh mengajukan pertanyaan tersebut.

Menurut Bapak Anh, pasar properti tidak bisa hanya dianggap sebagai tempat membeli untuk tempat tinggal, tetapi pasar ini harus memiliki spekulasi. Spekulasi properti sebenarnya adalah investasi jangka pendek; seperti halnya investasi keuangan, jual beli properti bukan untuk digunakan, melainkan untuk keuntungan. Spekulasi properti merupakan faktor penting dan tak terelakkan dalam pasar properti.

"Pasar ini dinamis berkat aktivitas spekulatif. Oleh karena itu, kita perlu menangani spekulasi properti sesuai dengan sifat dan perannya. Spekulasi properti bukanlah hal yang buruk, jadi kita tidak dapat menemukan cara untuk menghilangkannya," ujar Bapak Anh, yang meyakini bahwa harus ada solusi untuk membantu pasar ini berkembang secara sehat, bukan hanya berfokus pada pendapatan.

Kebijakan harus disinkronkan dengan infrastruktur teknologi

Para ahli mengusulkan untuk mengenakan pajak pada pendapatan pribadi jika penjual mendapat untung setelah dikurangi biaya yang sah - Foto: NGOC HIEN

Menurut Kementerian Keuangan, untuk membatasi spekulasi properti, banyak negara mengenakan pajak atas keuntungan dari transaksi properti sesuai dengan frekuensi transaksi dan waktu pembelian properti. Semakin cepat waktu tersebut, semakin tinggi tarif pajaknya. Misalnya, di Singapura, tanah yang dibeli dan dijual pada tahun pertama dikenakan pajak sebesar 100% atas selisih nilai pembelian; setelah 2 tahun, tarif pajaknya menjadi 50%; setelah 3 tahun, menjadi 25%.

Jika diterapkan di Vietnam, menurut Kementerian Keuangan, tarif pajak spesifik perlu dikaji dan ditentukan secara tepat, yang mencerminkan kondisi pasar properti yang sebenarnya. Di saat yang sama, penerapan kebijakan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan hak atas tanah berdasarkan masa kepemilikan juga perlu disinkronkan dengan proses penyempurnaan kebijakan terkait pertanahan dan perumahan, serta sinkronisasi dan kesiapan infrastruktur teknologi informasi untuk pendaftaran tanah dan properti.

* Profesor Dang Hung Vo (mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup ):

Akan membatasi situasi jual beli lagi

Usulan Kementerian Keuangan untuk mengenakan pajak atas penghasilan pribadi dari pengalihan hak milik atas properti berdasarkan lama kepemilikan telah diterapkan dan berhasil di banyak negara. Siapa pun yang membeli properti, memegangnya dalam waktu singkat, dan mengalihkannya dengan cepat memiliki nilai komersial yang lebih tinggi dan harus membayar pajak lebih tinggi.

Namun, di pasar Vietnam, situasi di mana pembeli dan penjual sepakat untuk menyatakan harga transaksi yang lebih rendah dalam kontrak daripada harga sebenarnya, atau perbedaan antara pembelian sebelumnya dan penjualan berikutnya tidak signifikan, perlu diatasi. Harus ada instrumen yang lebih kuat untuk memaksa pembeli dan penjual menyatakan nilai transaksi yang benar dalam kontrak, agar instrumen pajak di atas dapat efektif dan layak di Vietnam.

Jika diterapkan, kebijakan ini akan mengurangi likuiditas komersial untuk kasus penjualan kembali, meningkatkan likuiditas untuk pembelian perumahan, dan membantu menstabilkan pasar real estat.

* Bapak Tran Manh Chi (Wakil Direktur Jenderal Perusahaan Properti Dong Tay):

Perlu menghitung biaya yang cukup masuk akal dan valid

Usulan Kementerian Keuangan untuk mengenakan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan hak milik properti berdasarkan masa kepemilikan, alih-alih menerapkan 2% dari harga pengalihan, akan berdampak besar pada pasar properti. Para spekulan yang membeli dan menjual properti dalam waktu singkat akan menganggap bahwa jika tarif pajak terlalu tinggi, tidak akan ada keuntungan.

Namun, apabila menerapkan metode penghitungan pajak berdasarkan masa kepemilikan, pajak penghasilan orang pribadi akan dikenakan atas kegiatan pengalihan hak milik atas tanah dan bangunan pada saat pembeli memperoleh keuntungan.

Kami sedang bergerak menuju transaksi yang dilakukan melalui bank, dan Direktorat Jenderal Pajak juga sedang mengontrol pelaporan transaksi berdasarkan harga pasar. Oleh karena itu, pemeriksaan transaksi berdasarkan harga beli dan jual akan ditentukan oleh otoritas berdasarkan transaksi dan faktur.

Apabila pembeli membeli rumah atau tanah untuk dijual dalam jangka waktu yang pendek, maka perlu ditetapkan Pajak Penghasilan Orang Pribadi yang terutang apabila terjadi keuntungan, yaitu penghasilan dikurangi dengan biaya-biaya yang sebenarnya, wajar dan sah.

Dalam hal ini, biaya bunga, biaya perantara, dan biaya sah lainnya harus dihitung sebagai dasar penentuan laba. Jika transaksi terjadi dalam waktu singkat, penjual akan memperoleh laba, sehingga perhitungan pajak dengan tarif yang lebih tinggi akan lebih tepat.

Pada kenyataannya, banyak kasus di mana orang membeli rumah untuk ditinggali atau sebagai aset untuk anak-anak mereka, tetapi karena alasan yang tidak dapat dihindari seperti sakit, terlilit hutang, pindah lokasi... mereka terpaksa menjual rumah tersebut, meskipun rugi, tetapi tetap harus membayar pajak penghasilan pribadi, yang tidak masuk akal.

Sumber: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm