Investor mungkin terjebak dengan apartemen setelah demam harga, alasan Bac Giang membatalkan 102 proyek, persyaratan untuk mengalihkan hak guna lahan

Pasar Hanoi tidak lagi mudah bagi investor kecil, Bac Giang memutuskan untuk membatalkan lebih dari 100 proyek, Da Nang menyesuaikan perencanaan proyek kawasan perkotaan resor super senilai hampir 44.000 miliar VND... adalah berita real estat terkini.

Hingga kuartal keempat tahun 2024, hampir tidak ada proyek baru di pasar properti dengan harga di bawah VND60 juta/m2. Banyak proyek yang dijual bahkan memiliki harga di atas VND100 juta/m2, terutama yang berlokasi di kawasan pinggiran kota seperti Dong Anh. (Foto: Hai An)

Setelah demam harga, akankah real estat Hanoi menjadi 'pintu sempit' bagi investor kecil?

Dalam laporan kinerja pasar properti tahun 2024, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa segmen apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah meningkat dibandingkan tahun 2023. Khususnya, Hanoi memimpin dalam hal kenaikan harga.

Kenaikan harga ini menyebabkan harga segmen bawah, yang sebelumnya di bawah 30 juta VND/m2, kini naik menjadi di bawah 45 juta VND/m2. Segmen menengah, yang sebelumnya dibanderol 30-45 juta VND/m2, kini naik menjadi sekitar 45-70 juta VND/m2.

Segmen kelas atas yang dulunya berharga 50-70 juta VND/m2, kini telah meningkat menjadi 70-100 juta VND/m2. Bahkan, kriteria untuk setiap segmen telah meningkat sebesar 28-44%.

Data CBRE mencatat bahwa hingga kuartal keempat tahun 2024, harga jual apartemen primer di Hanoi mencapai 72 juta VND/m2, level tertinggi dalam sejarah pasar real estat ibu kota dalam beberapa tahun terakhir.

Tercatat hampir tidak ada proyek baru di pasaran dengan harga di bawah 60 juta VND/m2, banyak proyek yang dijual bahkan memiliki harga di atas 100 juta VND/m2 yang berlokasi di pinggiran kota seperti Dong Anh.

Harga apartemen telah meningkat baik di pasar primer maupun sekunder, termasuk proyek-proyek lama. Menurut CBRE, tahun lalu, harga apartemen sekunder di Hanoi meningkat lebih dari 26%. Ini merupakan rekor tertinggi yang pernah tercatat, mencapai rata-rata VND48 juta/m2.

Tak hanya apartemen, lelang tanah di kawasan pinggiran kota Hanoi juga menjadi "hot spot" di pasar properti tahun 2024. Lelang di distrik Thanh Oai dan Hoai Duc... menarik banyak pendaftar. Lelang berlangsung sepanjang malam dengan harga lelang yang meroket, puluhan kali lipat dari harga awal.

Menyusul peningkatan tajam dalam harga apartemen dan lelang tanah, properti di Hanoi mulai dari daerah pinggiran kota hingga gang-gang kecil di pusat kota diiklankan untuk dijual dengan peningkatan tajam, membuat impian orang untuk menetap menjadi semakin sulit.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Departemen Konsultasi dan Penelitian, Savills Hanoi, berkomentar bahwa pasar real estat Hanoi serta pasar nasional pada tahun 2025 diperkirakan akan memasuki siklus pengembangan baru.

Menurut Ibu Hang, siklus ini akan bergerak menuju pembangunan berkelanjutan berkat dukungan kuat dari penyelesaian kerangka hukum dan faktor pertumbuhan ekonomi makro yang kuat. Khususnya, bersama dengan undang-undang tentang Bisnis Properti, Pertanahan, Perumahan, dan Perencanaan Modal Hanoi untuk periode 2021-2030, dengan visi hingga 2050, hal ini telah menciptakan kondisi bagi masyarakat dan investor untuk melihat lebih jelas arah dan bentuk pengembangan ruang kota Hanoi.

"Dalam siklus pasar baru ini, penyempurnaan kerangka hukum akan menciptakan persaingan yang lebih ketat, yang mengarah pada pembersihan produk dan investor baru. Jika sebelumnya, investor hanya membutuhkan modal dan proyek untuk dapat berpartisipasi di pasar, kini, investor harus membangun reputasi, pengalaman, dan potensi finansial untuk dapat mengembangkan proyek," sang pakar menilai.

Khususnya, para ahli menunjukkan bahwa perbedaan di pasar ini adalah partisipasi langsung investor asing.

"Investor asing akan berpartisipasi lebih dalam dan lebih luas di pasar dan mendiversifikasi segmen investasi mereka. Mereka telah berpartisipasi lebih dalam melalui kegiatan kerja sama investasi dan bekerja sama dengan investor domestik besar untuk mengembangkan proyek. Selain itu, potensi finansial dari kesepakatan kerja sama ini akan meningkatkan pasar yang ada, mempersempit peluang partisipasi pasar bagi investor kecil," komentar Ibu Hang.

Menilai apartemen di Hanoi tahun ini, Associate Professor Dr. Dinh Trong Thinh mengatakan bahwa kenaikan harga akan melambat, pasar cenderung lebih stabil, tidak lagi "panas" seperti sebelumnya. Dengan demikian, arus kas pembeli akan cenderung beralih dari area dengan tingkat harga tinggi ke area dengan tingkat harga yang lebih kompetitif dan lebih banyak ruang untuk pertumbuhan.

Bapak Pham Duc Toan, CEO EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, yakin bahwa harga apartemen di Hanoi tidak akan atau akan sangat sulit diturunkan. Namun, menurutnya, apartemen hanya cocok untuk mereka yang membutuhkan tempat tinggal, sementara investasi tidak akan efektif, dan investor bahkan akan terjebak.

Bagi investor, para ahli mencatat bahwa perlu mempertimbangkan dan mengevaluasi secara cermat area yang telah menetapkan tingkat harga tinggi, dan dapat berekspansi ke area dengan potensi pertumbuhan ekonomi yang baik dan perkembangan industri yang kuat, karena di sanalah margin keuntungan yang besar dapat dicapai.

Bac Giang membatalkan lebih dari 100 proyek kawasan perkotaan dan perumahan

Bac Giang memutuskan untuk membatalkan 102 proyek kawasan perkotaan dan perumahan yang perlu menarik investasi yang telah disetujui tetapi kebijakan investasinya belum diputuskan.

Keputusan tersebut baru saja ditandatangani dan dikeluarkan oleh Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi Bac Giang, Tn. Phan The Tuan.

Ke-102 proyek tersebut telah mendapat keputusan pengesahan daftar proyek kawasan perkotaan dan perumahan yang memerlukan daya tarik investasi dalam 3 keputusan Komite Rakyat Provinsi dan 24 keputusan Ketua Komite Rakyat Provinsi, namun belum diputuskan kebijakan investasinya.

Sebelumnya, pada akhir Desember 2024, Wakil Direktur Departemen Konstruksi Bac Giang Nguyen Ngoc Son menandatangani dokumen untuk diserahkan kepada Komite Rakyat Provinsi dan Ketua Komite Rakyat Provinsi untuk mempertimbangkan pembatalan daftar 102 proyek kawasan perkotaan dan perumahan yang perlu menarik investasi di daerah tersebut sehingga pelaksanaan proyek kawasan perkotaan dan perumahan di provinsi tersebut dapat dilaksanakan sesuai dengan peraturan.

Alasan Dinas Konstruksi Bac Giang mengusulkan pembatalan 102 proyek kawasan perkotaan dan perumahan adalah karena menurut peraturan yang berlaku, prosedur investasi untuk pembangunan kawasan perkotaan dan perumahan telah berubah. Oleh karena itu, daftar proyek yang disetujui perlu dibatalkan, tetapi kebijakan investasinya belum disetujui.

Di samping itu, Departemen Konstruksi Provinsi Bac Giang mengusulkan agar Komite Rakyat Provinsi menugaskan Komite Rakyat distrik, kota kecil dan kota besar untuk setiap tahun meninjau dan membuat daftar proyek yang memerlukan pemulihan tanah, proyek yang mengubah lahan persawahan menjadi tujuan lain, melaporkannya kepada Komite Rakyat Provinsi untuk dipertimbangkan, dan menyerahkannya kepada Dewan Rakyat Provinsi untuk disetujui sesuai dengan ketentuan hukum.

Dalam daftar 102 proyek yang dibatalkan, ada banyak proyek yang berlokasi di distrik, kota, dan kota kecil: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... dengan keputusan menyetujui daftar tersebut dari tahun 2020-2024.

Perlu disebutkan Kawasan Perkotaan Ekologis Nham Bien, Kota Nham Bien, Distrik Yen Dung, yang telah menyetujui daftar tersebut pada tahun 2020 dengan luas 45,3 hektar. Pada tahun 2020, terdapat pula Kawasan Perkotaan Baru Quang Chau, Distrik Viet Yen (30 hektar), Kawasan Perumahan Baru Quyet Tien - Thanh Cong, Komune Tien Phong, Distrik Yen Dung (19,6 hektar)...

Atau beberapa proyek berskala besar seperti kawasan perkotaan ekologi dan layanan kelas atas yang cerdas di selatan kota Bac Giang (280,2 hektar), kawasan perkotaan Ninh Son, komune Ninh Son dan komune Quang Minh, distrik Viet Yen (hampir 144 hektar), kawasan perkotaan serba guna Bac Giang dan pasar internasional (296 hektar)...

Da Nang menyesuaikan perencanaan proyek super senilai hampir 44 miliar VND

Pada tanggal 6 Februari, Komite Rakyat Distrik Lien Chieu (Kota Da Nang) mengumumkan keputusan untuk menyetujui penyesuaian perencanaan rinci 1/500 proyek kompleks pariwisata dan kawasan resor perkotaan Lang Van.

Berdasarkan informasi yang disetujui, lahan untuk penelitian perencanaan berada di Kelurahan Hoa Hiep Bac, Distrik Lien Chieu. Luas lahan sebelum penyesuaian perencanaan lebih dari 1.067 hektar, dan setelah penyesuaian menjadi lebih dari 512 hektar.

Luas area yang disesuaikan berkurang sekitar 555,7 hektar dibandingkan dengan rencana awal. Dari jumlah tersebut, 63,3 hektar lahan hutan alam dihapuskan dari proyek. Selain itu, 6,4 hektar lahan gundukan pasir alam; 6,6 hektar lahan yang tumpang tindih dengan pelabuhan Lien Chieu; 2,7 hektar lahan untuk eksplorasi dan ekskavasi arkeologi; dan 476,7 hektar lahan permukaan laut juga dihapuskan dari proyek.

Populasi proyek ini sekitar 19.000 orang (yang mana populasi resminya hampir 18.000 orang dan populasi sementara sekitar 1.000 orang).

Proyek ini dibentuk sebagai kompleks ekowisata dan resor kelas internasional; kawasan perkotaan cerdas, perumahan dan layanan komersial, dengan berbagai sistem infrastruktur sosial dan teknis yang selaras dengan medan dan lanskap alam.

Sebelumnya, pada November 2024, Perdana Menteri mengeluarkan keputusan yang menyetujui penyesuaian kebijakan investasi untuk proyek kompleks resor dan hiburan Lang Van.

Sasaran proyek ini adalah untuk membentuk suatu kompleks yang mencakup fasilitas layanan komersial, pengembangan ekowisata yang dipadukan dengan perumahan berdensitas rendah, yang terkait dengan konservasi alam.

Total modal investasi proyek ini hampir mencapai 44.000 miliar VND. Proyek ini akan berjalan selama 5 tahun sejak tanggal persetujuan penyesuaian kebijakan investasi. Tahap 1 meliputi penyelesaian prosedur persiapan investasi dari tahun pertama hingga tahun kedua; sedangkan tahap 2 meliputi pelaksanaan investasi, penerimaan, dan pemanfaatan dari tahun kedua hingga akhir tahun kelima (2027-2029).

Hal-hal yang perlu diketahui tentang pengalihan hak guna lahan ketika tidak membayar biaya guna lahan

Menurut Undang-Undang Agraria Tahun 2024, untuk mengalihkan nama Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik Rumah, dan harta kekayaan lain yang melekat pada tanah (yang selanjutnya disebut Buku Merah) atau transaksi lain yang berkaitan dengan hak guna usaha, maka pengguna tanah harus memenuhi kewajiban keuangan.

Bisakah saya memindahtangankan buku merah jika saya memiliki utang biaya penggunaan lahan?

Pasal 45 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 Pasal 5 mengatur tentang syarat-syarat pelaksanaan hak guna usaha atas tanah dalam hal pengguna tanah terutang biaya pemanfaatan tanah sebagai berikut:

Dalam hal pengguna tanah diperbolehkan menunda pelaksanaan kewajiban keuangan atau diperbolehkan mempunyai kewajiban keuangan, maka ia harus menyelesaikan kewajiban keuangan tersebut sebelum melaksanakan hak untuk mengalihfungsikan, mengalihkan, menyewakan, menyewakan kembali, menghibahkan hak guna tanah, menggadaikan, atau menyetor modal dengan menggunakan hak guna tanah.

Oleh karena itu, jika terdapat utang biaya penggunaan tanah, tanah tersebut hanya dapat dialihkan, dihibahkan, atau dihibahkan setelah lunas. Untuk mengubah nama dengan cepat, silakan lihat dan ikuti petunjuk dokumen dan prosedur perubahan nama yang tercantum pada Sertifikat.

Syarat-syarat pengalihan hak guna tanah

Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 secara jelas mengatur syarat-syarat pelaksanaan hak atas tanah seperti hak pengalihan, yaitu:

Kondisi pihak yang mengalihkan (penjual)

Sesuai dengan Pasal 45 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024, pengguna tanah dapat mengalihkan atau menghibahkan hak guna tanahnya kepada orang lain apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

Pengguna tanah berhak melaksanakan hak guna usaha, hak alih fungsi, hak sewa, hak sewa-beli, hak waris, hak hibah, hak tanggungan, hak tanggungan, dan hak penyertaan modal dengan menggunakan hak guna usaha, apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a) Memiliki Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Milik Rumah dan Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik Rumah dan Benda-Benda Lain yang Melekat pada Tanah atau Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik atas Benda-Benda yang Melekat pada Tanah, kecuali dalam hal pewarisan hak guna usaha atas tanah, alih fungsi tanah pertanian dalam rangka penggabungan tanah, tukar-menukar, hibah hak guna usaha atas tanah kepada Negara, permukiman masyarakat, dan hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 124 ayat 7 dan Pasal 127 huruf a ayat 4 Undang-Undang ini;

b) Tanah tidak dalam sengketa atau sengketa tersebut telah diselesaikan oleh instansi negara yang berwenang, putusan atau keputusan pengadilan, putusan arbitrase atau putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

c) Hak guna usaha atas tanah tidak dapat dirampas atau dilakukan tindakan lain untuk menjamin terlaksananya putusan pengadilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pelaksanaan putusan pengadilan perdata;

d) Pada masa pemanfaatan lahan;

d) Hak guna tanah tidak tunduk pada tindakan darurat sementara sebagaimana ditentukan dalam undang-undang.

Kondisi bagi penerima transfer (pembeli)

Sesuai dengan Pasal 45 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 Pasal 8, tidak diperkenankan menerima pengalihan atau hibah hak atas tanah, yaitu:

Hal-hal yang tidak dapat dialihkan atau dihibahkan hak guna usaha atas tanah diatur sebagai berikut:

a) Lembaga-lembaga ekonomi dilarang menerima pengalihan hak guna lahan hutan lindung dan hutan khusus dari perseorangan, kecuali dalam hal terjadi perubahan peruntukan lahan sesuai dengan rencana tata ruang dan rencana yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang;

b) Orang pribadi yang tidak bermukim di kawasan hutan lindung atau hutan khusus, tidak diperkenankan menerima pengalihan atau hibah hak guna tanah untuk tanah permukiman dan tanah lainnya di kawasan hutan lindung, kawasan lindung ketat, atau kawasan pemulihan ekologi di kawasan hutan khusus tersebut;

c) Organisasi, individu, komunitas perumahan, organisasi keagamaan, organisasi keagamaan yang berafiliasi, orang-orang asal Vietnam yang tinggal di luar negeri, dan organisasi ekonomi dengan modal investasi asing yang tidak diizinkan oleh hukum untuk menerima transfer atau hadiah hak penggunaan tanah.

Oleh karena itu, meskipun pihak yang mengalihkan memenuhi persyaratan, pengalihan atau hibah tidak sah jika pihak yang menerima pengalihan tidak memenuhi persyaratan. Dengan kata lain, jika pihak yang menerima pengalihan termasuk dalam salah satu kasus yang dilarang menerima pengalihan atau hibah, pihak yang mengalihkan tidak dapat mengubah namanya.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html