Penyumbatan rantai
Bapak Le Huu Nghia, Direktur Le Thanh Company - sebuah perusahaan yang mengkhususkan diri dalam perumahan sosial (NOXH) di Kota Ho Chi Minh, berkomentar: Di masa lalu , Pemerintah telah memiliki banyak mekanisme dan kebijakan untuk mengembangkan NOXH. Namun, insentif ini telah menyulitkan investor, membuat prosedur dan jumlah aplikasi semakin sulit dibandingkan dengan proyek perumahan komersial (NOTM). Misalnya, menurut peraturan saat ini, proyek NOXH berhak mendapatkan insentif 1,5 kali lebih banyak dalam hal kepadatan konstruksi, koefisien penggunaan lahan, dan ukuran populasi dibandingkan dengan NOTM yang disetujui oleh badan negara yang berwenang dalam perencanaan skala 1/2.000. Namun, kenyataannya adalah bahwa hampir semua proyek NOXH telah ditransfer dari NOTM, sehingga tidak cocok untuk perencanaan 1/2.000. Agar sesuai untuk menikmati insentif, perencanaan 1/2.000 dan perencanaan 1/500 harus disesuaikan. Namun, penyesuaian perencanaan sangat sulit.
Banyaknya hambatan menyebabkan program pembangunan perumahan sosial tidak mencapai hasil yang maksimal.
Di Kota Ho Chi Minh, Resolusi 98 mewajibkan negara untuk menyesuaikan perencanaan 1/2.000 dan 1/500 untuk membantu proyek perumahan sosial mendapatkan insentif dan konsisten dengan perencanaan. Sementara itu, Dekrit 31 menetapkan bahwa proyek perumahan sosial harus konsisten dengan perencanaan terperinci agar dapat diberikan kebijakan investasi dan diakui sebagai investor. Namun, Departemen Perencanaan dan Investasi tidak mengikuti Resolusi 98, sehingga masih "macet". Jika tidak ada Resolusi 98, Departemen Perencanaan dan Arsitektur tidak akan pernah menyetujui penyesuaian perencanaan 1/500 untuk badan usaha. Artinya, di daerah lain tanpa Resolusi 98 seperti di Kota Ho Chi Minh, prosedurnya tidak digandakan tetapi "macet". Oleh karena itu, Departemen Konstruksi di daerah tersebut harus menyetujui penyesuaian perencanaan 1/2.000 dan kemudian harus menyetujui perencanaan 1/500 untuk badan usaha," Bapak Nghia mengutip dan menekankan: "Proyek perumahan sosial yang dibuat oleh badan usaha sendiri. Pembentukan dana tanah hampir macet sejak prosedur persetujuan kebijakan investasi bersamaan dengan... menyetujui investor karena ketidakcukupan Keputusan 31.
Berbicara dengan Thanh Nien , sebagian besar bisnis mengalami hambatan lain: menurut undang-undang, bisnis yang bergerak di bidang perumahan sosial dibebaskan dari biaya penggunaan lahan. Namun, menurut Undang-Undang Perumahan 2014 dan Undang-Undang Pertanahan 2013 yang berlaku saat ini, untuk membebaskan biaya penggunaan lahan bagi bisnis, negara harus terlebih dahulu menghitung biaya penggunaan lahan dan mengeluarkan surat pemberitahuan tentang jumlah biaya penggunaan lahan yang harus dibayar oleh bisnis. Baru setelah itu bisnis akan dibebaskan dari biaya penggunaan lahan, bukan dibebaskan sejak awal. Sementara itu, perhitungan biaya penggunaan lahan telah macet di sebagian besar daerah di masa lalu, bahkan untuk proyek NOTM. Hal ini menyebabkan proyek perumahan sosial menjadi "dua kali lebih macet" dibandingkan proyek NOTM. "Sejak awal, biaya penggunaan lahan seharusnya dibebaskan untuk proyek perumahan sosial, alih-alih harus menambahkan langkah menghitung biaya penggunaan lahan, mengeluarkan surat pemberitahuan, dan kemudian dibebaskan dari biaya penggunaan lahan," saran salah satu bisnis.
Kredit juga diblokir.
Sebagai perusahaan yang berspesialisasi dalam perumahan sosial, Bapak Minh Hoang, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Perumahan Sosial, mengeluhkan bahwa undang-undang tersebut menetapkan bahwa investor perumahan sosial tidak diperbolehkan menggadaikan tanah mereka sendiri untuk meminjam modal perumahan sosial, sementara hal tersebut diperbolehkan untuk NOTM. Oleh karena itu, belum ada perusahaan yang dapat menggunakan tanah ini untuk meminjam modal. Ironi-ironi ini bermula dari fakta bahwa badan usaha perumahan sosial dibebaskan dari biaya penggunaan lahan. Meskipun biaya penggunaan lahan hanyalah sebagian dari proyek, untuk melaksanakan proyek tersebut, badan usaha harus membeli tanah, membayar biaya perataan, konstruksi, dll., sehingga tidak dapat menggadaikan tanah tersebut untuk meminjam uang guna melaksanakan proyek tidaklah masuk akal, yang menyebabkan kerugian bagi badan usaha perumahan sosial dibandingkan dengan badan usaha non-komersial," Bapak Hoang menganalisis dan merekomendasikan: "Dalam rancangan Peraturan Pemerintah yang mengatur Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen), Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial, investor perlu diizinkan untuk menggadaikan proyek perumahan sosial itu sendiri, setidaknya dalam kasus di mana investor telah setuju untuk menerima hak guna lahan atau saat ini sedang memegang hak guna lahan. Karena saat ini, investor harus menggadaikan aset lain untuk dapat meminjam modal kredit guna melaksanakan proyek perumahan sosial. Hal ini telah menyebabkan banyak kesulitan bagi badan usaha dalam melaksanakan proyek perumahan sosial dan turut menurunkan harga rumah."
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menegaskan: Tidak hanya prosedur administratif, kredit untuk perumahan sosial juga terhambat. Sejak 2015, tidak ada investor yang menikmati kebijakan kredit preferensial. Tanpa insentif, semua investor perumahan sosial harus meminjam paket komersial untuk membangun, sehingga harganya masih tinggi. Misalnya, Vietcombank meminjamkan Nam Long 9%/tahun untuk membangun perumahan sosial dan semua nasabah juga harus meminjam sebesar 9%/tahun. Suku bunga ini, meskipun sangat preferensial dibandingkan dengan pinjaman untuk membangun NOTM, terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan nasabah. Untuk mengurangi bunga, investor mendukung 2%/tahun untuk nasabah, tetapi dukungan ini hanya untuk 2 tahun pertama. Oleh karena itu, negara perlu mengatur sumber anggaran jangka menengah untuk mensubsidi suku bunga untuk 4 bank komersial: Vietinbank, Vietcombank, Agribank , BIDV yang berpartisipasi dalam kebijakan perumahan sosial. Pada saat yang sama, merekapitalisasi Bank Kebijakan Sosial untuk menerapkan kebijakan suku bunga preferensial saat ini sebesar 4,8%/tahun.
"Komite Tetap Majelis Nasional sebaiknya mempertimbangkan pengalokasian modal APBN jangka menengah untuk melaksanakan kebijakan perumahan sosial, pembiayaan kembali Bank Kebijakan Sosial, atau subsidi suku bunga untuk empat bank umum yang ditunjuk oleh Bank Negara untuk melaksanakan kebijakan kredit perumahan sosial preferensial," saran Bapak Chau, seraya menambahkan bahwa paket kredit senilai VND120.000 miliar tersebut disumbangkan secara sukarela oleh beberapa bank umum dengan suku bunga 1,5-2% lebih rendah dari suku bunga pinjaman komersial normal selama 3 tahun. Suku bunga ini berdampak positif bagi investor karena sebelumnya mereka harus meminjam dengan suku bunga hingga 12% per tahun. Namun, paket kredit senilai VND120.000 miliar ini kurang cocok bagi pembeli dan penyewa perumahan sosial, bukan hanya karena mereka harus membayar suku bunga tinggi sebesar 7,5% per tahun dan hanya berlaku selama 5 tahun, dan suku bunga ini juga disesuaikan setiap 6 bulan. Setelah masa preferensial berakhir, suku bunga disepakati dan "mengambang", sehingga pembeli dan penyewa perumahan sosial memiliki mentalitas "tidak aman" dan takut meminjam. Oleh karena itu, Kementerian Konstruksi terus mengajukan kembali proposal paket kredit sebesar 110 miliar VND, dengan suku bunga 4,8-5%, dan jangka waktu pinjaman maksimum 25 tahun.
Hasil dari perumahan sosial sangat rendah.
Hambatan dalam prosedur administratif dan modal telah mencegah pelaksanaan rencana pembangunan perumahan sosial di masa lalu mencapai targetnya. Secara khusus, periode 2016 - 2020 secara nasional hanya mencapai sekitar 41%. Di antaranya, meskipun Kota Ho Chi Minh mencapai 75% dari rencana, jumlah sebenarnya hanya 15.000 unit perumahan sosial (rata-rata 3.000 unit/tahun), yang tidak memenuhi permintaan yang besar. Dalam periode 2021 - 2025, seluruh negeri hanya menyelesaikan 72 proyek perumahan sosial, dengan 38.128 apartemen, mencapai hampir 9% dari rencana. Di antaranya, Kota Ho Chi Minh hanya menyelesaikan dan menggunakan 2 proyek, dengan 623 apartemen (ditransfer dari periode 2016 - 2020) dan telah memulai 7 proyek, dengan 4.996 apartemen, tetapi karena masalah hukum, konstruksi hampir tidak dapat dilaksanakan.
[iklan_2]
Tautan sumber
Komentar (0)