Pasar properti sedang "panas" dalam jangka pendek.

Kementerian Konstruksi menilai bahwa, sejak awal tahun hingga saat ini, transaksi tanah dan harga jual di berbagai daerah telah berfluktuasi secara signifikan dibandingkan dengan kuartal terakhir tahun 2024. Alasan utamanya adalah informasi tentang penggabungan provinsi dan kota. Di provinsi dan kota yang dipilih sebagai lokasi untuk lembaga administrasi baru, harga telah meningkat dan volume transaksi juga cenderung meningkat.

Kawasan perumahan Dong Oi di kelurahan Ninh My, kota Hoa Lu, akan dilelang pada bulan Maret 2025.

Namun, pertumbuhan harga dan volume transaksi di area-area tersebut bersifat spekulatif dan menimbulkan risiko signifikan bagi pasar properti. Pihak berwenang di banyak daerah telah mengeluarkan peringatan tentang situasi ini dan sedang memperkuat pengendalian dan pengelolaan pasar.

Menurut statistik dari laporan Kementerian Konstruksi tentang situasi pasar properti pada kuartal pertama tahun 2025 yang baru-baru ini dirilis, seluruh negeri mencatat 101.049 transaksi lahan yang berhasil, meningkat 16,4% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 3% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, total transaksi yang berhasil di segmen apartemen dan rumah terpisah hanya mencapai lebih dari 33.500 unit.

Perbandingan antara kedua segmen ini menunjukkan bahwa volume transaksi lahan pada kuartal terakhir lebih dari tiga kali lipat total volume transaksi produk perumahan tradisional. Ini adalah "perbedaan" yang jarang terjadi, yang mengindikasikan aliran modal yang kuat ke lahan.

Seiring dengan besarnya volume transaksi, harga tanah juga mengalami peningkatan tajam. Misalnya, di Bac Giang , harga tanah di beberapa wilayah Kota Bac Giang telah meningkat lebih dari 20% dibandingkan akhir tahun 2024. Demikian pula, di Phu Tho, di beberapa kawasan perumahan, bahkan kawasan perkotaan yang terbengkalai di Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu, dan Gia Cam, harga yang diminta telah meningkat 20-30% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Atau di Hai Phong, harga lahan di Kien Thuy, An Dong, dan Thuy Nguyen telah naik 15-20% dibandingkan akhir tahun 2024.

Di wilayah selatan, Nhon Trach (provinsi Dong Nai ) terus menjadi pusat "demam tanah". Hanya dalam tiga bulan pertama tahun ini, harga tanah di beberapa daerah Long Tho, Phu Dong, dan Phuoc Khanh meningkat 20-30%, dan di beberapa tempat bahkan lebih dari 40% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Para ahli percaya bahwa penggabungan unit administrasi tingkat provinsi memiliki dampak tertentu pada pasar properti, dengan fenomena kenaikan harga yang pesat di beberapa daerah. Namun, situasi ini hanya bersifat sementara.

Terkait fenomena ini, Dr. Tran Xuan Luong, Wakil Direktur Institut Penelitian Pasar Properti Vietnam, berkomentar bahwa setiap kali informasi tentang penggabungan unit administrasi tingkat provinsi muncul, pasar properti di daerah terkait menunjukkan tanda-tanda fluktuasi yang kuat. Memanfaatkan ekspektasi publik dan investor tentang perubahan perencanaan dan infrastruktur, beberapa kelompok spekulatif dengan cepat memasuki pasar dengan berbagai skema mencari keuntungan.

"Mekanisme manipulasi harga biasanya dimulai dengan menyebarkan rumor tentang perencanaan kota atau lokasi pusat administrasi baru untuk merangsang sentimen pembelian. Kemudian, kelompok-kelompok ini dapat melakukan transaksi orang dalam untuk menciptakan efek 'demam' palsu, menyebabkan harga tanah meroket dalam waktu singkat dan jauh melampaui nilai sebenarnya," analisis Bapak Luong.

Pakar ini menyarankan bahwa, untuk menghindari jebakan gelembung spekulatif, pelanggan perlu membedakan antara pasar properti dengan nilai sebenarnya dan pasar spekulatif. Pasar yang benar-benar sehat harus didasarkan pada daya beli aktual masyarakat, disertai dengan perencanaan yang transparan dan informasi hukum yang diberikan oleh pihak berwenang. Di sisi lain, properti di pasar riil harus memiliki potensi untuk menghasilkan arus kas melalui kegiatan penyewaan atau bisnis, dan didukung oleh infrastruktur dan fasilitas transportasi yang jelas atau sedang berkembang.

Tidak hanya lahan dan perumahan yang terpengaruh, tetapi penggabungan batas administratif provinsi juga menciptakan momentum bagi real estat industri. Para ahli bahkan memperkirakan hal itu akan memberikan "dorongan" bagi pasar real estat industri Vietnam selama fase transformasi strategis ini; memberikan daya ungkit untuk pembentukan zona industri-perkotaan berskala besar yang lebih menarik bagi investor internasional.

Bapak Thomas Rooney, Wakil Direktur Departemen Konsultasi Industri Savills Hanoi, berkomentar bahwa penggabungan unit administratif bukan hanya perubahan batas geografis, tetapi juga bertujuan untuk merampingkan aparatur administratif, mengurangi fragmentasi dalam perencanaan, dan meningkatkan daya saing antar daerah. Jika diimplementasikan dengan benar, hal ini akan membuka jalan bagi pembentukan ekosistem perkotaan-industri yang terintegrasi, sehingga lebih menarik bagi aliran investasi asing yang semakin selektif dalam memilih tujuan investasinya.

Oleh karena itu, provinsi dapat merencanakan lebih banyak zona industri baru dengan area yang lebih luas, sehingga memberikan lebih banyak pilihan bagi bisnis. Dengan meningkatnya pasokan lahan, bisnis domestik dan asing akan lebih mudah menemukan lokasi yang sesuai untuk membuka pabrik, sehingga menghindari kekurangan lahan industri di daerah dengan permintaan tinggi.

Selain itu, setelah penggabungan, provinsi-provinsi dengan wilayah yang lebih luas memiliki kondisi untuk mendefinisikan zona mereka dengan lebih jelas, sehingga dapat mengembangkan kawasan industri khusus atau kompleks industri seperti kawasan industri pendukung atau kawasan industri pendukung khusus yang memasok komponen dan suku cadang untuk industri manufaktur besar atau industri tertentu seperti otomotif atau semikonduktor.

"Daerah-daerah yang sudah menjadi titik terang dalam menarik investasi, ketika digabungkan dan dikoordinasikan lebih erat dalam perencanaan, akan saling melengkapi dalam hal infrastruktur, tenaga kerja, dan orientasi pembangunan. Skala yang lebih besar membantu daerah-daerah mencapai standar yang lebih tinggi dalam infrastruktur dan manajemen, sehingga meningkatkan posisi mereka dalam rantai nilai global," analisis Thomas.

Namun, akan ada tantangan jangka pendek sebelum manfaat jangka panjang terwujud. Hal ini karena penyesuaian batas administratif pasti akan memengaruhi berbagai faktor, mulai dari perencanaan penggunaan lahan dan perizinan investasi hingga prosedur hukum yang berkaitan dengan lingkungan dan konstruksi.

Oleh karena itu, menurut Thomas Rooney, dalam jangka pendek, bisnis mungkin menghadapi kesulitan karena perubahan manajemen dan kebijakan yang belum disinkronkan antara wilayah yang digabung. Namun, dalam jangka panjang, ini adalah peluang besar untuk membangun kembali kerangka hukum yang lebih transparan dan efektif. Koordinasi dan standardisasi prosedur di wilayah administratif baru akan membantu menghemat waktu dan meningkatkan kepercayaan investor.

Untuk properti industri, di mana stabilitas dan kejelasan dalam perencanaan sangat penting, penyatuan prosedur dan kebijakan akan membuka jalan bagi kawasan industri berskala besar, mengintegrasikan infrastruktur logistik, kota satelit, dan koneksi transportasi antarwilayah.

Jika penggabungan tersebut diimplementasikan bersamaan dengan investasi infrastruktur, terutama jalan lingkar, pelabuhan, bandara, dan infrastruktur digital, kawasan industri tidak lagi dibatasi oleh batas administratif. Bisnis kemudian akan dapat mengakses tenaga kerja dari lebih banyak lokasi, dengan biaya operasional yang lebih optimal.

Perkembangan infrastruktur antarwilayah juga mendorong tren pergeseran dari pasar industri tradisional, di mana pasokan terbatas dan biaya investasi meningkat. Lokasi-lokasi baru dengan lahan yang luas dan murah serta infrastruktur yang lebih baik akan memiliki kesempatan untuk muncul sebagai pusat industri baru.

NBO

Sumber: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm