Pasar merger dan akuisisi real estat: Kemitraan strategis menjadi yang terpenting.

Meskipun sebelumnya aktivitas merger dan akuisisi dipimpin oleh bisnis domestik berkat sumber daya lahan dan kekuatan finansial mereka, investor asing kini mulai bermunculan, dengan skala dan strategi yang semakin meningkat.

Properti di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh . (Foto: Hong Dat/TTXVN)

Pasar merger dan akuisisi (M&A) di sektor properti Vietnam pada tahun 2025 menyaksikan pergeseran yang jelas dalam struktur investor.

Meskipun sebelumnya aktivitas merger dan akuisisi dipimpin oleh bisnis domestik berkat sumber daya lahan dan kekuatan finansial mereka, investor asing kini muncul sebagai kekuatan proaktif, yang berkembang pesat baik dalam skala maupun strategi.

Dalam konteks ini, polarisasi sedang terjadi: ini bukan lagi permainan "ikan besar memakan ikan kecil", melainkan periode seleksi dan penyaringan yang cermat yang bertujuan untuk mengoptimalkan efisiensi dan berbagi nilai.

Investor asing mempercepat investasi mereka, sementara investor domestik tetap berhati-hati.

Menurut survei terbaru dari CBRE Vietnam, dalam dua kuartal terakhir, arus masuk modal asing ke sektor properti mencapai 24% dari total investasi asing langsung (FDI) ke Vietnam – angka yang mencerminkan minat yang kuat dari investor asing.

Yang perlu diperhatikan, CapitaLand (Singapura) melakukan investasi senilai jutaan dolar di kawasan perumahan Hai Dang di Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ).

Sebelumnya, grup ini telah membangun kehadirannya di Vietnam melalui proyek-proyek besar seperti Lumi Hanoi dan The Senique Hanoi. CapitaLand juga menyatakan rencana untuk memperluas investasinya sebesar $5-7 miliar dalam beberapa tahun ke depan, menunjukkan kepercayaan jangka panjangnya terhadap pasar properti Vietnam.

Ha Dong adalah salah satu daerah di Hanoi yang banyak dipilih investor untuk mengembangkan proyek. (Foto: Tuan Anh/VNA)

Masuknya modal asing tidak hanya terbatas pada sektor perumahan; tetapi juga telah menyebar ke real estat industri. Seorang investor Swedia telah mengumumkan rencana untuk membangun pabrik manufaktur senilai $1 miliar di provinsi Gia Lai – sebuah langkah yang menunjukkan visi yang menggabungkan pengembangan real estat industri, manufaktur, dan logistik.

Di wilayah utara, Kinh Bac Urban Development Corporation telah bermitra dengan Trump Organization (AS) dalam proyek lapangan golf kelas atas di provinsi Hung Yen. Kesepakatan ini sangat dihargai karena nilai merek dan kemampuan implementasinya, serta membuka model keterkaitan multi-tingkat antara modal, teknologi, dan standar internasional.

Namun, berbeda dengan dinamisme investor asing, bisnis domestik tetap berhati-hati. Menurut CBRE, hingga 60% bisnis domestik belum berpartisipasi dalam kesepakatan M&A apa pun, 39% mempertimbangkan untuk menunda rencana investasi, dan 21% secara resmi menunda arus kas untuk memastikan keamanan finansial.

Alasan yang diberikan adalah kelangkaan pasokan baru, melemahnya daya beli, dan tekanan keuangan yang masih terasa dari tahun-tahun sebelumnya.

Sebagai contoh, pada kuartal kedua tahun 2025, seluruh pasar Kota Ho Chi Minh hanya mencatat sekitar 1.000 unit apartemen dan 74 rumah bertingkat rendah yang diluncurkan untuk dijual – rekor terendah dalam 10 tahun terakhir. Meskipun banyak pengembang menerapkan kebijakan stimulus seperti diskon hingga 16%, dukungan suku bunga jangka panjang, dan paket desain interior kelas atas gratis, pasar belum pulih.

Seorang pemimpin perusahaan besar menyampaikan bahwa selama periode ini, bisnis harus melindungi arus kas mereka seolah-olah itu adalah "urat nadi" mereka. Kesulitan keuangan, ditambah dengan lambatnya kemajuan restrukturisasi dan tekanan utang, menyebabkan bisnis domestik "mundur" untuk melindungi diri mereka sendiri.

"Ikan besar" tidak mudah menelan "ikan kecil."

Meskipun memiliki keunggulan dalam hal aliran modal, investor asing tidak dapat dengan mudah "mengambil alih" pasar properti seperti yang sebelumnya dikhawatirkan oleh beberapa pihak.

Menurut para ahli, era di mana "pemain besar" menggunakan kekuatan finansial untuk mendominasi pasar telah berakhir. Merger dan akuisisi properti memasuki siklus baru di mana kemampuan kolaboratif, keahlian hukum, pengendalian risiko, dan strategi jangka panjang menjadi faktor kunci.

(Foto: Tuan Anh/VNA)

Faktanya, serangkaian kesepakatan merger dan akuisisi yang dipimpin oleh bisnis domestik telah tercatat dalam enam bulan pertama tahun ini. Contoh utamanya adalah akuisisi proyek seluas hampir 19.000 m² di Kota Ho Chi Minh oleh Bcons Group dari Thuduc House.

Sun Group berinvestasi di sebidang tanah strategis di Kawasan Perkotaan Baru Cau Giay (Hanoi) untuk mengembangkan kompleks Sun Felia. Sunshine Group juga mengakuisisi 55 hektar lahan dari Xuan Cau Holdings di Van Giang untuk mengembangkan proyek Alluvia City berskala besar.

Yang perlu diperhatikan, transaksi di mana Phat Dat mentransfer 80% sahamnya di proyek Thuan An 1-2 kepada investor asing yang memiliki pengalaman lama di Vietnam merupakan contoh model kerja sama yang saling menguntungkan. Perusahaan domestik mempertahankan lahan dan hak hukum, sementara mitra asing membawa modal, teknologi, dan standar pembangunan internasional.

Ibu Trang Bui, Direktur Jenderal Cushman & Wakefield Vietnam, berkomentar bahwa tidak mudah bagi bisnis asing untuk "mengambil alih" pasar Vietnam. Hambatan terbesar bagi mereka bukanlah uang, tetapi lahan yang bersih dan prosedur hukum yang berlaku.

Saat ini sangat sulit untuk menemukan beberapa ribu meter persegi lahan yang sudah dibersihkan di jantung Kota Ho Chi Minh – di mana pasokan hampir terhenti selama tiga tahun berturut-turut. Namun, ini merupakan keuntungan signifikan bagi bisnis domestik, karena mereka tidak hanya memiliki banyak lahan yang sudah dibersihkan dan memahami peraturan setempat, tetapi juga dapat memproses prosedur dengan lebih cepat. Dari posisi ini, bisnis domestik dapat secara proaktif mengumpulkan modal daripada secara pasif menjual diri mereka sendiri.

Senada dengan pandangan tersebut, pakar Tran Thi Khanh Van percaya bahwa tren saat ini bukan lagi "ikan besar menelan ikan kecil" melainkan "ikan cerdas bergabung dengan ikan kuat." Jika bisnis domestik tahu cara memanfaatkan merger dan akuisisi sebagai strategi untuk meningkatkan kekuatan internal mereka, mereka dapat sepenuhnya membalikkan keadaan dan berkembang lebih berkelanjutan.

Para analis juga sepakat bahwa pasar sedang memasuki "fase konsolidasi yang jelas." Kesepakatan M&A tidak lagi tersebar luas tetapi sangat selektif, berfokus pada nilai sinergis antara kedua pihak dalam hal keuangan, merek, teknologi, dan kemampuan implementasi.

Bapak Vo Huynh Tuan Kiet - Direktur Pemasaran Perumahan di CBRE Vietnam, berkomentar, "'Permainan' sekarang milik investor dengan visi jangka panjang, strategi yang jelas, dan kemampuan operasional yang praktis. Ini merupakan pergeseran dari M&A oportunistik ke M&A strategis."

Perwakilan dari JLL Vietnam juga menekankan bahwa pasar properti sedang bergeser dari kondisi "akumulasi lahan untuk memiliki aset" ke fase pemanfaatan setiap meter persegi lahan secara efisien melalui usaha patungan, kemitraan, dan kerja sama berlapis-lapis.

Periode dari tahun 2024 hingga 2026 diprediksi akan menjadi puncak aktivitas merger dan akuisisi (M&A) di sektor properti, dengan peningkatan baik dalam jumlah transaksi maupun nilai investasi. Namun, menurut para ahli, keberhasilan tidak hanya bergantung pada kapasitas keuangan, tetapi juga pada kemampuan pihak-pihak yang terlibat untuk bekerja sama dan mengembangkan strategi jangka panjang.

Dalam lanskap yang terus berkembang ini, bisnis domestik tidak akan tinggal diam. Jika mereka dapat memanfaatkan keunggulan bawaan mereka seperti lahan yang bersih, pemahaman pasar, dan kemampuan koordinasi lokal, dikombinasikan dengan modal dan teknologi dari mitra asing, maka merger dan akuisisi bukan lagi "jalan keluar" tetapi dapat menjadi "batu loncatan" untuk meningkatkan kemampuan dan memperluas pangsa pasar.

Oleh karena itu, pasar properti pada tahun 2025 bukan lagi soal "menelan atau ditelan," melainkan tantangan strategis berupa kerja sama, keterkaitan, dan optimalisasi sumber daya untuk bergerak maju bersama.

Sumber: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html