Pasar perumahan Kota Ho Chi Minh pulih, aliran modal kuat ke pinggiran kota

Setelah periode stagnasi, pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh secara bertahap pulih dengan peningkatan tajam dalam transaksi dan pasokan baru pada kuartal ketiga tahun 2025.

Namun, harga jual yang terus tinggi telah membuat tren aliran modal dan permintaan pembelian rumah bergeser ke daerah tetangga seperti Binh Duong (lama), Long An (lama), dan Ba Ria-Vung Tau (lama), menjadi lebih jelas, membuka fase pembangunan baru bagi wilayah metropolitan Kota Ho Chi Minh yang diperluas.

Pasar perumahan pulih tetapi tekanan harga tetap tinggi

Menurut laporan CBRE Vietnam, pada kuartal ketiga tahun 2025, Kota Ho Chi Minh mencatat 2.549 apartemen baru dan 220 rumah bertingkat rendah - peningkatan signifikan dibandingkan paruh pertama tahun ini.

Sebagian besar pasokan berasal dari fase selanjutnya dari proyek yang sudah ada atau dimulai kembali setelah jeda yang panjang. Kawasan Timur terus menjadi "titik terang", menyumbang lebih dari 75% dari total pasokan apartemen baru.

Harga jual primer apartemen di Kota Ho Chi Minh mencapai VND87 juta/m2, naik 6,3% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 31% dibandingkan periode yang sama tahun 2024. Harga sekunder juga meningkat tajam menjadi VND60 juta/m2, mencerminkan permintaan pembelian rumah tetap tinggi, meskipun pembeli cenderung lebih berhati-hati terhadap fluktuasi harga.

Di segmen kelas atas, menurut JLL Vietnam, pasar mencatat 739 transaksi sukses pada kuartal kedua 2025, meningkat enam kali lipat dibandingkan kuartal pertama tahun ini. Proyek-proyek dengan progres konstruksi yang baik seperti Dhome (DHA Corp.) atau Opus One (Kelurahan Long Binh) mencapai tingkat penyerapan yang tinggi.

Sementara itu, segmen rumah bandar mencatat 54 unit terjual, hampir dua kali lipat dari kuartal pertama, dengan proyek The Sholi Binh Tan mencapai tingkat penyerapan lebih dari 70% berkat harga yang kompetitif.

Harga jual utama apartemen mewah mencapai 5.076 USD/m2, turun tipis 0,6% dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi masih naik 1,6% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, harga jual utama rumah bandar mencapai 16.842 USD/m2, naik 3% dibandingkan tahun sebelumnya.

"Kenaikan harga yang stabil di pasar primer dan sekunder, meskipun berada pada level yang tinggi, menunjukkan keyakinan yang kuat dari pembeli dan investor terhadap potensi keuntungan jangka panjang dari properti residensial di Kota Ho Chi Minh," ujar Ibu Trang Le, Direktur Umum JLL Vietnam.

Ibu Pham Ngoc Thien Thanh, Direktur Departemen Riset dan Konsultasi CBRE Kota Ho Chi Minh, mengatakan: "Setelah periode stagnasi yang panjang, pasar real estat bertingkat rendah di Kota Ho Chi Minh perlahan pulih.

Kuartal ketiga mencatat lebih dari 170 transaksi sukses, meningkat lebih dari 100% dibandingkan kuartal sebelumnya, terutama terkonsentrasi di wilayah Barat seperti Binh Tan dan Binh Chanh - di mana masih terdapat dana tanah dan harga yang lebih sesuai.

Namun, Ibu Thanh juga mencatat bahwa harga yang tinggi dan semakin menyempitnya pasokan kelas menengah membuat sulit bagi pembeli sebenarnya.

Arus modal ke pinggiran kota – tren pasar yang tak terelakkan

Meskipun ada tanda-tanda pemulihan, para ahli mengatakan Kota Ho Chi Minh masih dalam kondisi kelangkaan pasokan yang nyata, terutama di segmen kelas menengah.

"Meskipun pasokan baru meningkat, pasar di Kota Ho Chi Minh masih sangat kurang dibandingkan dengan permintaan riil. Tekanan harga telah menyebabkan banyak pembeli dan investor pindah ke daerah tetangga di mana dana tanah melimpah dan harga lebih terjangkau," ujar Ibu Duong Thuy Dung, Direktur Pelaksana CBRE Vietnam.

Perumahan di kawasan Binh Duong lama. (Foto: Hong Dat/VNA)

Menurut CBRE Vietnam, kawasan Binh Duong (lama) dalam 9 bulan pertama tahun ini menawarkan hampir 11.000 apartemen baru untuk dijual, dengan harga rata-rata kurang dari 60 juta VND/m2, hanya setengah dari harga Kota Ho Chi Minh.

Kawasan Ba Ria-Vung Tau dan Long An (lama) juga mencatat peningkatan volume transaksi, terutama di kawasan dengan infrastruktur lalu lintas yang banyak diinvestasikan seperti Ring Road 3, Bien Hoa-Vung Tau Expressway, Tan Van-Nhon Trach.

Bapak Lam Toan Ton (35 tahun, Kecamatan Tan My, Kota Ho Chi Minh) berbagi: “Saya dan istri ingin membeli apartemen di pusat kota, tetapi harganya naik terlalu cepat. Setelah meninjau daerah pinggiran kota, kami memutuskan untuk memilih apartemen di Di An. Harganya hanya 60% lebih murah dibandingkan dengan daerah kota Thu Duc lama, tetapi infrastrukturnya sangat baik. Pergi bekerja masih nyaman dan biayanya jauh lebih terjangkau.”

Menurut proyeksi JLL Vietnam, pada tahun 2025, Kota Ho Chi Minh akan menyambut tambahan 5.000-5.500 apartemen mewah dan 1.300 rumah bandar baru. Di saat yang sama, proyek infrastruktur utama seperti Terminal T3, persimpangan An Phu, dan Jalan Lingkar 3 akan menciptakan momentum bagi pasar tahun depan.

Namun, JLL juga percaya bahwa proses restrukturisasi batas administratif dan reformasi prosedur investasi publik dapat menyebabkan pasar melewati masa kehati-hatian sementara, sebelum memasuki siklus pertumbuhan baru.

Dari perspektif bisnis, Bapak Nguyen Van Hien, perwakilan perusahaan pengembang proyek perumahan di Kecamatan Binh Tho, berkomentar: “Kesulitan terbesar saat ini adalah masalah hukum dan biaya modal. Meskipun permintaan masih sangat baik, banyak investor terpaksa menyesuaikan progres implementasi untuk memastikan arus kas. Namun, dengan sinyal positif dari penghapusan 86 proyek yang terhenti, kami memperkirakan pasar akan kembali bergairah pada kuartal keempat dan awal 2026.”

Banyak pakar juga meyakini bahwa konektivitas regional sedang menjadi tren yang tak terelakkan. Kawasan satelit dengan perencanaan yang sinkron dalam hal lalu lintas, infrastruktur sosial, dan utilitas menarik pelanggan muda – kelompok dengan kebutuhan perumahan yang nyata tetapi kapasitas finansial terbatas.

Properti di distrik Vung Tau. (Foto: Huynh Son/VNA)

"Kota Ho Chi Minh yang telah diperluas akan menjadi kawasan dengan perkembangan paling dinamis di negara ini dalam beberapa tahun mendatang. Ketika perbedaan harga antara pusat kota dan pinggiran kota masih besar, tren perpindahan modal dan pembeli ke kota-kota satelit tidak dapat dihindari," tegas Ibu Duong Thuy Dung, CEO CBRE Vietnam.

Pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh dan daerah sekitarnya menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang jelas dalam hal volume transaksi dan pasokan, tetapi tekanan harga yang tinggi dan kelangkaan segmen kelas menengah tetap menjadi masalah yang sulit.

Dalam konteks investasi yang kuat dalam infrastruktur regional dan penghapusan kebijakan hukum secara bertahap, aliran modal dan permintaan perumahan meluas ke daerah tetangga, berkontribusi pada pembentukan ruang perkotaan multi-polar - tren pembangunan yang tak terelakkan di wilayah ekonomi utama Selatan.

Sumber: VNA

Sumber: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm