Pajak properti: Menghilangkan hambatan yang menghalangi reformasi.

Dalam Surat Edaran Perdana Menteri Pham Minh Chinh Nomor 190/CD-TTg yang dikeluarkan pada tanggal 7 Oktober mengenai pelaksanaan solusi secara tegas untuk meningkatkan pasokan, menurunkan harga perumahan, dan menstabilkan pasar, Perdana Menteri Pham Minh Chinh meminta Kementerian Keuangan untuk segera menyelesaikan laporan tentang kebijakan pajak untuk properti, mengingat hal ini sebagai salah satu solusi kunci untuk meningkatkan pasokan, mendekatkan harga perumahan dengan kemampuan daya beli masyarakat, dan menstabilkan pasar.

Foto ilustrasi: Tuan Anh/TTXVN

Kisah reformasi pajak properti bukanlah hal baru. Langkah ini muncul ketika pasar menunjukkan tanda-tanda terlalu panas atau runtuh. Pada saat itu, usulan untuk mengenakan pajak properti kembali diangkat sebagai solusi untuk mengekang spekulasi dan menciptakan sumber pendapatan yang berkelanjutan bagi anggaran negara. Namun setelah setiap putaran diskusi, topik ini memudar ketika pasar mendingin.

Keraguan yang berkepanjangan ini berakar dari kekhawatiran tentang dampaknya terhadap penduduk, sementara pendapatan rata-rata tetap rendah dan harga perumahan tinggi. Hal ini diperparah oleh tekanan dari dua kelompok kepentingan yang saling bertentangan: mereka yang memiliki banyak properti, dan kelas pekerja yang membutuhkan perumahan.

Menurut Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , "kontradiksi" inilah yang membuat lembaga pengelola terlalu berhati-hati, sehingga reformasi pajak sebagian besar tetap berada dalam penelitian teoretis daripada tindakan nyata. Namun, jika penundaan berlanjut, pasar akan kesulitan untuk kembali ke kondisi operasional yang sehat, di mana keputusan investasi didasarkan pada arus kas riil daripada harapan untuk menahan lahan dan menunggu harga naik.

Kali ini, tekad politik pemerintah dianggap lebih jelas karena memandang perpajakan sebagai "solusi ampuh" untuk memulihkan tatanan pasar. Tujuannya adalah untuk mendekatkan segmen pasar dengan permintaan riil, mengekang spekulasi, mendekatkan harga jual dengan nilai sebenarnya, dan membuka modal bagi pembeli yang benar-benar membutuhkan perumahan atau mereka yang berinvestasi dalam produksi dan bisnis.

Namun, agar pajak efektif, landasan data yang transparan merupakan prasyarat. Sementara itu, selama bertahun-tahun, sistem informasi tanah dan transaksi tetap terfragmentasi dan tersebar di berbagai instansi. Kementerian, departemen, dan daerah membangun data sesuai dengan standar mereka sendiri, tanpa sinkronisasi, yang seringkali menyebabkan penilaian aset yang tidak akurat – faktor kunci dalam perhitungan pajak.

Menurut Bui Van Doanh, Direktur Institut Penelitian Real Estat Vietnam, untuk mengembangkan kebijakan pajak yang layak, perlu dimulai dengan "membersihkan" data: mulai dari hak kepemilikan, perencanaan, lokasi, luas hingga nilai pasar dan riwayat transaksi setiap properti.

Karena kurangnya data akan menyebabkan banyak kasus pelaporan nilai aset yang kurang akurat, yang mengakibatkan kerugian pendapatan dan menciptakan ketidaksetaraan antara mereka yang mematuhi hukum dan mereka yang menghindarinya. Contoh utamanya adalah sistem "penetapan harga dua tingkat" – hambatan terbesar yang menghambat reformasi pajak.

Masalah yang sudah lama ada adalah praktik transaksi "dua harga". Harga sebenarnya dan harga yang tercantum dalam kontrak yang disahkan notaris berbeda secara signifikan. Banyak properti dibeli dan dijual dengan harga 1,5 hingga 2 kali lebih tinggi dari harga kontrak untuk mengurangi kewajiban pajak. Menurut para ahli, fenomena ini tidak hanya mendistorsi pasar tetapi juga membuat perancangan kebijakan pajak berdasarkan nilai riil menjadi tidak mungkin.

Ekonom Vu Dinh Anh menganalisis bahwa, untuk memiliki mekanisme pajak yang adil, Negara harus mengendalikan harga beli dan jual yang sebenarnya. Namun, dengan sistem data yang terfragmentasi saat ini, lembaga pengelola hampir tidak mampu memantau fluktuasi harga secara menyeluruh, sehingga menyebabkan kesulitan dalam menerapkan kebijakan baru secara efektif.

Para ahli umumnya sepakat bahwa "kendala" terbesar saat ini bukanlah apakah akan mengenakan pajak atau tidak, melainkan bagaimana membuat pajak tersebut benar-benar berfungsi dalam praktiknya. Untuk mencapai hal ini, transparansi data, informasi yang terstandarisasi, verifikasi nilai sebenarnya dari transaksi, dan peta jalan implementasi yang jelas merupakan kebutuhan mendesak.

Hanya ketika hambatan-hambatan ini dihilangkan, perpajakan akan menjadi alat penting untuk berfungsinya pasar secara stabil dan berkelanjutan. Sebaliknya, jika masalah ini terus jatuh ke dalam siklus buruk "dibahas saat sedang hangat, dilupakan saat sudah mereda," pasar properti akan kesulitan untuk keluar dari ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang telah berlangsung selama bertahun-tahun.

Salah satu kekhawatiran umum di pasar adalah bahwa pajak tersebut akan berdampak langsung pada mereka yang memiliki properti kedua. Namun, menurut para ahli, tujuan kebijakan ini bukanlah untuk menargetkan semua pemilik properti ganda, melainkan untuk menargetkan mereka yang memiliki aset yang tidak digunakan atau kurang dimanfaatkan, yang menyebabkan pemborosan dan membatasi pasokan.

Profesor Madya Dr. Nguyen Quang Tuyen menegaskan bahwa perlu dibedakan antara orang yang memiliki banyak properti untuk memenuhi kebutuhan yang sah dan mereka yang menimbunnya sambil menunggu harga naik. Bagi kelompok spekulatif, pajak diperlukan untuk memaksa mereka menggunakan aset mereka atau mentransfernya, sehingga meningkatkan volume transaksi dan menambah pendapatan pajak.

Pakar ini berpendapat bahwa kekhawatiran tentang keruntuhan pasar akibat pajak tidak berdasar. Aksi jual besar-besaran hanya akan terjadi di antara mereka yang menggunakan leverage keuangan berlebihan atau terlibat dalam spekulasi jangka pendek. Mereka yang memiliki kemampuan finansial yang sebenarnya tidak akan terlalu terpengaruh.

Sampai batas tertentu, pasar masih membutuhkan aktivitas spekulatif untuk menciptakan likuiditas. Namun spekulasi harus didasarkan pada kegiatan bisnis yang transparan, diatur oleh pajak, bukan pada akumulasi aset lalu membiarkannya menganggur.

Selain itu, risiko lain yang diperingatkan oleh para ahli yang membuat kebijakan pajak sulit diterapkan adalah fenomena pendaftaran properti atas nama orang lain. Banyak orang memiliki sejumlah besar properti tetapi membaginya sehingga kerabat atau kenalan mendaftarkannya atas nama mereka untuk menghindari pajak. Hal ini menimbulkan tantangan signifikan dalam mengidentifikasi subjek yang tepat yang perlu diatur.

Untuk mencegah situasi ini, sistem pendaftaran tanah, catatan, dan peta harus distandarisasi dan saling terhubung. Dengan terhubungnya informasi, lembaga pengelola akan mampu mendeteksi transaksi yang tidak biasa, mengidentifikasi pemilik sebenarnya, dan menekan penggelapan pajak.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm