Mencari solusi untuk proyek perumahan yang terbengkalai - Bagian 2: Membuka blokir masalah hukum, 'menghidupkan kembali' proyek yang 'beku'

Proyek perumahan yang terlambat atau selesai namun tidak dihuni di Kota Ho Chi Minh masih menjadi hambatan, menyebabkan pemborosan lahan dan sumber daya sosial yang besar. Menghadapi situasi ini, para ahli telah menunjukkan berbagai penyebab dan mengusulkan solusi spesifik untuk "menghidupkan kembali" proyek perumahan yang terbengkalai.

Ketidakcukupan dalam perencanaan dan legalitas proyek

Menurut para ahli, alasan utama situasi ini berasal dari masalah hukum, investor kurang memiliki kapasitas keuangan, infrastruktur sosial yang tidak lengkap, dan beberapa proyek pemukiman kembali yang tidak menarik penduduk.

Setelah 10 tahun, Daerah Pemukiman Kembali Binh Khanh masih berjuang untuk menemukan solusi guna menarik orang untuk tinggal di sana.

Menurut pengacara Ha Thi Thu Thao dari Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh , banyak proyek "ditangguhkan" karena penyesuaian perencanaan, perubahan target populasi, atau prosedur alokasi/sewa lahan yang belum lengkap sesuai Undang-Undang Pertanahan 2013 dan Undang-Undang Pertanahan 2024. Keterlambatan dalam penerbitan dan persetujuan rencana zonasi dan rencana rinci membuat proyek-proyek tersebut tidak dapat menyelesaikan dokumen investasi.

Ini merupakan kesalahan kelembagaan yang secara langsung memengaruhi hak dan kewajiban investor. Terdapat banyak ketentuan yang tidak konsisten dalam sistem hukum perumahan, pertanahan, investasi, dan konstruksi, serta tumpang tindihnya peraturan perundang-undangan terkait, terutama ketentuan tentang dana 20% untuk perumahan sosial; persyaratan persetujuan kebijakan investasi; proses penilaian desain; kriteria dan prosedur alokasi lahan dengan retribusi penggunaan lahan atau pembebasan atau pengurangan retribusi penggunaan lahan.

Pengacara Thao menambahkan bahwa tumpang tindih dan ketidakkonsistenan antara undang-undang menyebabkan keterlambatan alokasi lahan, keterlambatan pemberian izin mendirikan bangunan, dan ketidakmampuan menentukan harga jual dan harga sewa, sehingga mengakibatkan tidak layak jual.

Selain itu, kebijakan relokasi tidak sepenuhnya tepat, banyak wilayah relokasi dibiarkan kosong karena peraturan perundang-undangan tentang relokasi dalam Undang-Undang Pertanahan dan Peraturan Pemerintah terkait tidak sesuai dengan kebutuhan yang sebenarnya. Banyak proyek konstruksi berlokasi jauh dari pusat kota, minim infrastruktur, tidak memiliki sekolah, rumah sakit, lapangan pekerjaan, dll., yang mengakibatkan masyarakat tidak menerima serah terima, atau menerima tetapi tidak pindah.

Di sisi lain, lambatnya proses kompensasi dan pembersihan lahan menyebabkan kebutuhan pemukiman kembali tidak sejalan dengan waktu investasi. Prosedur persetujuan perumahan sosial dan pemukiman kembali masih rumit dan tidak fleksibel; banyak dokumen yang berlarut-larut, menyebabkan keterlambatan dalam pengaturan penerima manfaat; pekerjaan manajemen dan operasional masih terbatas, beberapa bangunan apartemen setelah konstruksi tidak memiliki unit manajemen dan operasional yang profesional, yang menyebabkan kerusakan yang cepat.

"Meskipun masih terdapat ribuan apartemen relokasi yang tersisa, pengalihan fungsi menjadi perumahan sosial, perumahan komersial berbiaya rendah, atau lelang umum masih menghadapi banyak kendala dalam hal prosedur, kewenangan, dan mekanisme penetapan harga. Ini merupakan hambatan hukum yang telah berulang kali diusulkan oleh Kota Ho Chi Minh untuk diatasi, tetapi belum sepenuhnya disesuaikan hingga saat ini," tegas pengacara Thao.

Saran untuk mengatasi masalah perumahan terbengkalai

Menurut pakar ekonomi Nguyen Duy Chuyen, di kawasan perkotaan di Distrik Long Phuoc (Kota Ho Chi Minh), banyak vila berharga hingga ratusan miliar VND, tetapi hanya beberapa rumah tangga yang tinggal di sana, sebagian besar sisanya telah lama terbengkalai. Situasi ini telah berlangsung lebih dari 10 tahun, tidak hanya menyebabkan pemborosan dana lahan yang besar, tetapi juga mengurangi nilai infrastruktur yang telah diinvestasikan, sehingga membatasi akses perumahan bagi sebagian besar pekerja muda di Kota Ho Chi Minh.

Daerah pemukiman kembali Vinh Loc B, komune Tan Vinh Loc (Kota Ho Chi Minh) terdegradasi dan memudar seiring waktu.

Perkiraan Bapak Nguyen Duy Chuyen menunjukkan bahwa jika fungsi tersebut dialihfungsikan dengan tepat, dana perumahan kosong di sini dapat memenuhi kebutuhan perumahan sekitar 2.000 orang. Ini merupakan peluang untuk memanfaatkan sumber daya perumahan yang ada secara lebih efektif, sekaligus berkontribusi dalam memecahkan masalah jaminan sosial di wilayah pinggiran Kota Ho Chi Minh.

Bapak Chuyen berkomentar bahwa dalam proyek pemukiman kembali, penting untuk menawarkan harga dan kebijakan yang sesuai agar masyarakat dapat mengakses dan bersedia untuk pindah. Jika dana perumahan pemukiman kembali tidak dapat diatur sesuai rencana atau tidak dapat menarik penduduk, daerah tersebut perlu dengan berani beralih ke perumahan sosial agar dana perumahan tersebut dapat digunakan secara efektif dan memenuhi kebutuhan aktual.

Banyak pakar real estate juga menekankan bahwa transparansi informasi proyek, dari legalitas, kemajuan hingga kapasitas investor, tidak hanya membantu masyarakat dan pelaku bisnis memantau dengan mudah tetapi juga membatasi situasi proyek yang "ditutup-tutupi" selama bertahun-tahun.

Pengacara Ha Thi Thu Thao menyarankan agar Kota Ho Chi Minh meninjau seluruh dana perumahan dan perumahan sosial, membuat daftar dan mengklasifikasikannya berdasarkan status hukum, perkembangan, dan kebutuhan pemanfaatannya agar dapat menemukan solusi yang tepat untuk setiap kelompok. Menurut pengacara tersebut, perlu untuk memungkinkan konversi fungsi yang fleksibel, sekaligus menyederhanakan prosedur, serta menyederhanakan proses penilaian, persetujuan, dan lelang untuk menghindari kemacetan—terutama untuk proyek-proyek yang terhambat dalam mekanisme penilaian.

Untuk apartemen pemukiman kembali yang terbengkalai, pengacara Thao mengusulkan banyak pilihan seperti mengubahnya menjadi perumahan sosial; menyelenggarakan lelang umum atau penjualan komersial untuk menambah anggaran; menyewakannya sesuai dengan model perumahan umum, asrama, dan akomodasi pekerja; atau menyesuaikan perencanaan dan berinvestasi dalam infrastruktur sinkron untuk area yang jauh dari pusat kota untuk memastikan kondisi kehidupan.

Pada saat yang sama, Pemerintah Kota perlu mempercepat prosedur hukum untuk proyek perumahan sosial, mempersingkat waktu persetujuan investasi, mempublikasikan dana pertanahan, mendukung kredit, dan mendorong transformasi digital dalam pengelolaan berkas. Kriteria persetujuan penerima manfaat juga perlu disatukan dan transparan, untuk menghindari situasi "setiap tempat melakukannya secara berbeda".

Pengacara Thao menekankan tanggung jawab badan pengelola: Setiap daerah yang menyia-nyiakan aset publik atau menunda pembangunan rumah relokasi harus bertanggung jawab sesuai ketentuan Undang-Undang Pengelolaan dan Pemanfaatan Aset Publik 2017 dan Undang-Undang Tanggung Jawab Negara 2017 jika menyebabkan kerusakan. Tanggung jawab atas setiap proyek yang terlambat dan menyebabkan pemborosan harus didefinisikan dengan jelas dan dipublikasikan agar dapat dipantau oleh masyarakat.

"Pemerintah kota juga harus memperluas pilihan bagi warga yang direlokasi, seperti menerima uang, menerima tanah, menerima perumahan sosial, atau menerima apartemen relokasi. Diversifikasi pilihan akan membantu menghindari pembangunan yang meluas dan tidak sesuai dengan kebutuhan aktual, sekaligus membatasi pemborosan sumber daya," ujar pengacara Thao.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm