Pertumbuhan harga rumah melampaui pertumbuhan pendapatan.

Dalam Forum Real Estat Southern Dynamic pertama yang diselenggarakan oleh Institut Penelitian Real Estat Vietnam (VIRES), Bapak Duong Long Thanh, pendiri dan Ketua Dewan Direksi Thang Loi Group, menyampaikan bahwa lebih dari sepuluh tahun yang lalu, perusahaan menjual sebuah rumah di Ben Cat (dulunya Binh Duong ) dengan harga sekitar 300 juta VND. Saat itu, pendapatan rata-rata pekerja dan pegawai negeri sipil sekitar 7 juta VND per bulan, yang berarti mereka dapat menabung selama 5-6 tahun untuk membeli rumah.

Hingga saat ini, menurutnya, permintaan perumahan riil masih mencapai 70-80% dari keseluruhan pasar, tetapi laju kenaikan harga perumahan jauh melebihi pertumbuhan pendapatan pekerja. Hal ini menciptakan kesenjangan yang besar dalam kemampuan banyak orang untuk mengakses perumahan.

"Selama dekade terakhir, pendapatan rata-rata meningkat 6-8% per tahun, sementara harga rumah naik 12-20% per tahun, membuat pembeli semakin jenuh," ujarnya.

Salah satu alasan utamanya, menurut Bapak Thanh, adalah pasokan yang sebagian besar berasal dari segmen kelas atas, dengan apartemen besar dan material bangunan yang mahal. Tekanan pada harga perumahan juga berasal dari tingginya biaya input (biaya hukum, pajak, harga tanah, biaya konstruksi, dan suku bunga pinjaman).

"Ini bukan masalah individu, melainkan masalah pasar secara keseluruhan. Jika tidak diselesaikan, impian banyak pekerja untuk berumah tangga akan semakin jauh," aku Bapak Thanh.

Properti di Timur Kota Ho Chi Minh dengan proyek apartemen. Foto: Quynh Tran

Tingginya harga rumah juga tercermin dalam laporan Kementerian Konstruksi yang baru-baru ini dirilis. Pada kuartal ketiga, Kementerian mencatat harga rata-rata per meter persegi pasar mencapai 78 juta VND, dengan lebih dari 30% pasokan baru di atas 100 juta VND. Di Kota Ho Chi Minh, harga rata-rata sekitar 91 juta VND per meter persegi, dengan banyak proyek pusat mencapai 120-150 juta VND/meter persegi.

Senada dengan itu, CBRE dan Knight Frank menyatakan bahwa 60% apartemen baru di Kota Ho Chi Minh dihargai di atas VND100 juta per meter persegi; pasokan perumahan terjangkau hampir hilang karena persediaan yang tersisa sebagian besar di atas VND60 juta per meter persegi.
Sementara itu, menurut Badan Pusat Statistik, pendapatan rata-rata pekerja dalam 9 bulan pertama tahun ini mencapai 8,3 juta VND per bulan, naik 10% dibandingkan periode yang sama. Pekerja perkotaan memperoleh sekitar 10 juta VND per bulan, setara dengan 120 juta VND per tahun. Ini berarti setiap pekerja yang bekerja selama setahun hanya dapat membeli rumah seluas sekitar 1 meter persegi (tidak termasuk biaya hidup, tabungan, atau keuangan lainnya). Setelah 5 tahun, pendapatan rata-rata hanya meningkat 2 juta VND, sementara harga rumah meningkat rata-rata 10-15 juta VND per meter persegi.

Riset One Mount Group juga menunjukkan bahwa keluarga dengan pendapatan tahunan VND200 juta perlu menabung selama lebih dari 36 tahun untuk membeli apartemen komersial dua kamar tidur, belum termasuk biaya tambahan. Saat ini, 54% rumah tangga di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh memiliki pendapatan tahunan kurang dari VND200 juta, yang berarti sebagian besar dari mereka hampir tidak mampu membeli rumah di pusat kota.

Bapak Le Nhu Thach, Ketua Dewan Direksi Bcons Group, menilai bahwa Vietnam saat ini memiliki lebih dari 53 juta penduduk usia kerja, tingkat urbanisasi lebih dari 41%, dan arus masuk penduduk ke kota-kota besar telah meningkatkan permintaan perumahan secara tajam. Pembeli saat ini memprioritaskan status hukum yang transparan, nilai guna riil, biaya operasional yang wajar, dan likuiditas yang baik. Namun, realitas pasar menunjukkan kesenjangan yang semakin lebar antara permintaan dan kapasitas kepemilikan.

Menurut Tn. Thach, ketika pasokan mendekati 40 juta unit, pasar mungkin memasuki siklus jenuh, sehingga meningkatkan aksesibilitas perumahan mulai sekarang menjadi tugas utama.

Untuk menyeimbangkan masalah biaya dan keuntungan guna mengarahkan pasar mengembangkan perumahan yang sesuai dengan pendapatan, Bapak Thach mengatakan bahwa solusinya terletak pada pengembangan produk. Beliau mengutip pengalaman internasional yang menunjukkan bahwa untuk menurunkan harga perumahan ke ambang batas yang terjangkau, bisnis harus mengoptimalkan area dan fungsi.

Menurutnya, pembeli lebih mementingkan total biaya kepemilikan daripada harga per meter persegi. Oleh karena itu, membangun apartemen kecil yang berfungsi penuh membantu mengurangi tekanan finansial awal. Untuk menjaga harga tetap terjangkau, bisnis dapat menerapkannya secara mandiri mulai dari desain, konstruksi, hingga manajemen dan operasional proyek, sehingga mengurangi biaya perantara. Namun, hal ini juga menghadapi risiko terkait biaya mesin dan operasional jika proyek tidak berkelanjutan.

Bapak Duong Long Thanh mengatakan bahwa selain upaya pelaku usaha, pemerintah perlu memiliki kebijakan untuk mendorong pasokan yang terjangkau, mereformasi prosedur dan mengurangi biaya, serta memiliki mekanisme untuk mendukung pembeli rumah pertama. Ketika prosedur hukum dipersingkat, biaya dan risiko berkurang, akan ada lebih banyak ruang untuk penurunan harga rumah.

Ia juga menekankan bahwa pasar perlu kembali ke nilai intinya - perumahan untuk tempat tinggal, bukan hanya untuk investasi. Hal ini membutuhkan sinkronisasi mulai dari perencanaan, kebijakan, hingga pengembangan produk. Secara lokal, model perkotaan kompak - radius perjalanan 15 menit - dianggap sebagai arah untuk membantu meningkatkan akses terhadap perumahan, mengingat apartemen bertingkat tinggi secara bertahap menggantikan rumah bertingkat rendah di kota-kota besar.

Menurut vnexpress.net

Sumber: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html