Mengapa pasar real estat Vietnam sepi tetapi masih 'menarik' bagi investor asing?

Menunggu persetujuan kerangka hukum penting untuk pasar

Menurut Savills, salah satu faktor yang membuat Vietnam tetap menarik bagi investor asing adalah populasinya yang besar, lebih dari 100 juta jiwa. Di antaranya, Kota Ho Chi Minh dan Hanoi memiliki lebih dari 10 juta jiwa. Hal ini menyebabkan permintaan perumahan dan perkantoran yang relatif tinggi di kedua kota tersebut.

Selain itu, komitmen Pemerintah Vietnam untuk menarik investasi langsung asing (FDI) dan mendukung kawasan industri telah menciptakan daya tarik pasar Vietnam bagi investor asing.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Departemen Riset dan Konsultasi, Savills Hanoi, menilai: Dari pengalaman bekerja dengan investor asing, perspektif pasar real estat Vietnam dapat dibagi menjadi dua arah utama.

Pasar properti Vietnam tetap sangat menarik bagi investor asing, karena berbagai alasan. (Foto: LD)

Pertama, investasi tingkat proyek dan investasi tingkat korporat. Dari perspektif tingkat korporat, investor berfokus pada perusahaan real estat yang terdaftar. Meskipun terdapat beberapa tantangan jangka panjang di pasar Vietnam, seperti prosedur hukum, Vietnam tetap menarik bagi investor asing berkat pertumbuhan ekonomi yang kuat dan stabilitas institusi politik .

Meskipun PDB-nya masih rendah, tingkat pertumbuhan Vietnam yang tinggi belakangan ini telah menarik perhatian investor, terutama di masa-masa sulit. Namun, kompleksitas kepemilikan legal properti residensial di Vietnam masih membatasi partisipasi investor individu asing di segmen menengah ke atas.

Dana untuk lahan di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi tampaknya mulai menipis. Namun, baru-baru ini, pemerintah telah mendorong investasi publik dalam proyek-proyek perkotaan dan infrastruktur di kota-kota satelit di sekitar Kota Ho Chi Minh dan Hanoi.

Hasilnya, investor domestik kini dapat berpartisipasi dalam proyek-proyek berskala lebih besar daripada sebelumnya. Investor dengan dana lahan yang besar di kota-kota satelit siap berinvestasi, terutama pada tahun 2024, karena diuntungkan oleh kebijakan moneter, suku bunga yang terjangkau, dan ruang ekspansi untuk pertumbuhan bisnis properti.

"Investor masih menunggu kebijakan hukum yang terbuka untuk mendorong pembangunan dan menyediakan produk untuk memenuhi kebutuhan sosial," tegas Ibu Hang.

Pasar mengalami perubahan positif.

Menurut Ibu Hang, pasar properti sedang memasuki siklus pengembangan baru. Menilik kembali akhir tahun 2023, pasar secara umum menunjukkan perubahan positif, tetapi tantangan masih ada.

Sejak awal tahun 2023, Pemerintah telah secara aktif dan berkelanjutan mengambil langkah-langkah untuk mengatasi hambatan dan kesulitan di pasar. Misalnya, Keputusan No. 08/2023/ND-CP, Resolusi No. 33/NQ-CP, Keputusan 338/QD-TTg, Keputusan No. 10/2023/ND-CP, Surat Edaran No. 02/2023/TT-NHNN, Telegram No. 1376/CD-TTg, Telegram 965/CD-TTg, dll.

Pada saat yang sama, Majelis Nasional mengesahkan Undang-Undang tentang Usaha Properti dan Perumahan Tahun 2023 pada bulan November 2023. Rancangan Undang-Undang Pertanahan 2023 yang telah direvisi merupakan proyek hukum besar yang perlu ditinjau secara cermat dan dijamin kualitasnya sebelum disahkan dalam waktu dekat. Jumlah proyek dan pasokan baru memang telah meningkat, tetapi belum signifikan. Situasi pasokan yang terbatas masih tetap ada.

Pada paruh kedua tahun 2023, pasar mencatat peningkatan likuiditas di sejumlah proyek apartemen yang menyatukan banyak faktor baik seperti investor bereputasi baik, produk yang sesuai dengan kelas kualitas dengan luas yang wajar, kualitas serah terima yang diharapkan baik, lokasi yang baik, status hukum yang terjamin, utilitas yang lengkap dan nyaman, kebijakan penjualan yang menarik termasuk jadwal pembayaran yang diperpanjang, dukungan suku bunga... tetapi jumlah proyek apartemen ini tidak banyak.

Harga rumah yang tinggi juga menjadi masalah yang memengaruhi likuiditas. Selain itu, kekhawatiran hukum bahwa proyek tidak dapat diselesaikan ketika pelanggan telah memenuhi kewajibannya juga merupakan salah satu faktor yang memengaruhi volume transaksi.

"Sepanjang tahun lalu, bisnis real estat harus merestrukturisasi portofolio proyek mereka secara drastis, memperbaiki kesulitan arus kas, dan mengurangi tekanan pemurnian pasar yang besar saat ini. Restrukturisasi ini seringkali tidak cepat dan masih membutuhkan waktu untuk diimplementasikan," ujar Ibu Hang.

Memasuki tahun 2024, pasar masih menghadapi banyak tantangan yang perlu diatasi sebelum pemulihan yang nyata tercapai. Pada tahun 2024, Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen, jika disahkan, akan menciptakan momentum yang signifikan bagi pasar, di samping Undang-Undang Bisnis Properti 2023 dan Undang-Undang Perumahan 2023, yang akan berlaku mulai awal tahun 2024.

Banyak masalah yang sebelumnya ditunggu-tunggu akan mendapatkan jawaban yang jelas tahun ini. Pasokan akan membaik secara bertahap. Investasi infrastruktur sedang digenjot dan prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat akan meningkatkan permintaan properti di semua segmen.

Namun, masalah ketidakseimbangan pasokan-permintaan perlu diatasi dengan tepat, perlu tersedianya banyak produk yang terjangkau, dan beragam bentuk usaha untuk memenuhi beragam permintaan. Selain itu, mengurangi biaya produk saat ini sulit dilakukan, tetapi jika berhasil, hal itu akan menarik permintaan. Pemerintah/Negara telah mengambil berbagai langkah yang diperlukan untuk mendorong pasar.

"Investor harus melakukan hal yang sama saat ini, dengan mengambil berbagai langkah untuk mengurangi ketergantungan pada arus kas dari bank dengan memobilisasi dari saluran lain seperti kerja sama investasi, struktur portofolio investasi, memperpanjang jadwal pembayaran untuk mengurangi tekanan arus kas pembeli guna mendorong keputusan investasi, dan berkinerja baik di semua tahap," tambah Ibu Hang.

Sumber: https://www.congluan.vn/vi-sao-bat-dong-san-viet-nam-tram-lang-nhung-van-hap-dan-nha-dau-tu-nuoc-ngoai-post280664.html