Membangun pertukaran hak penggunaan lahan bukanlah tugas yang sederhana.

Perdana Menteri Pham Minh Chinh baru saja mengeluarkan arahan yang menugaskan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk memimpin, berkoordinasi dengan Kementerian Konstruksi dan instansi terkait lainnya, dalam meneliti pembentukan bursa hak guna lahan. Ini adalah kebijakan yang sepenuhnya tepat dengan dampak positif pada pasar.

Namun, proses membangun dan menyempurnakan mekanisme operasional bursa ini perlu diteliti dan dievaluasi secara menyeluruh sebelum diajukan kepada otoritas yang berwenang untuk diundangkan pada waktu yang tepat guna memastikan kelayakan dan memaksimalkan manfaat bagi semua pemangku kepentingan.

Membangun pertukaran hak penggunaan lahan bukanlah hal yang sederhana (Gambar 1). — Membangun pertukaran hak penggunaan lahan bukanlah tugas yang sederhana dan tidak dapat diselesaikan dalam semalam. (Foto: TMC)

Menanggapi hal ini, Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VAR) menyatakan bahwa, selama ini, transaksi properti yang dilakukan melalui bursa properti sebagian besar berupa pengembangan di masa depan, tanpa melibatkan hak penggunaan lahan. Sementara itu, hak penggunaan lahan sebagian besar diperdagangkan secara bebas dan tanpa pengawasan di kalangan masyarakat umum.

Sementara itu, justru jenis "produk" inilah yang memiliki kuantitas besar dan nilai transaksi tinggi di pasar properti. Hal ini telah menjadi sumber banyak konsekuensi negatif, mengganggu pasar dan menyebabkan negara kehilangan pendapatan pajak.

Studi tentang pembentukan bursa hak guna lahan merupakan kebijakan yang sepenuhnya tepat dengan dampak positif pada pasar. Hal ini karena bursa hak guna lahan akan berkontribusi pada pengelolaan dan pengawasan pasar properti yang lebih komprehensif dan lengkap, alih-alih hanya berfokus pada proyek perumahan dan lahan di masa depan seperti yang terjadi saat ini.

Pada dasarnya, pertukaran hak penggunaan lahan bukanlah hal yang "sepenuhnya baru." Dari sudut pandang tertentu, ini adalah tambahan yang bertujuan untuk mengatur dan mengendalikan sebagian besar "produk real estat," yang mencakup semua segmen real estat, bukan hanya perumahan, yang saat ini diabaikan di pasar.

Menurut VAR, serupa dengan metode operasional bursa lainnya, "produk" yang ingin diperdagangkan melalui bursa hak guna lahan harus memiliki informasi yang terdaftar secara spesifik dan jelas, dengan verifikasi yang ketat, terutama mengenai legalitas dan transparansi harga.

Ini adalah dasar penting bagi pembeli untuk merasa aman dalam menyelesaikan transaksi. Hal ini membantu menghindari situasi seperti jual beli rumah yang masih dalam tahap pembangunan, aktivitas penipuan, informasi palsu, penjualan "dua harga", dan manipulasi harga.

Pengawasan ketat dari tahap "masukan" hingga seluruh proses transaksi akan memberikan kontribusi signifikan untuk memastikan pasar beroperasi dengan benar, aman, dan transparan. Hal ini berfungsi sebagai fondasi dan prasyarat untuk pengembangan pasar yang lebih stabil dan berkelanjutan.

Ketika menerapkan pertukaran hak penggunaan lahan, jika dikombinasikan dengan pertukaran properti, hal itu akan berfungsi sebagai sumber untuk menyediakan dan memperbarui data transaksi, serta sebagai dasar untuk membangun data dan membuat peta harga lahan secara nasional.

Pada saat yang sama, informasi ini sangat penting bagi lembaga pengatur dalam proses penelitian dan perumusan kebijakan untuk mengatur dan mengarahkan konsumsi, mempromosikan pasar, serta merangsang pertumbuhan dan perkembangan ekonomi .

Penerapan bursa hak penggunaan lahan akan menciptakan metode andal tambahan, membantu masyarakat, khususnya investor domestik dan asing, untuk dengan mudah menemukan informasi dan melakukan transaksi.

"Dalam waktu dekat, jika mekanisme dan kebijakan yang menguntungkan diterapkan, transaksi melalui pertukaran hak penggunaan lahan akan menarik banyak peserta, bersama dengan sejumlah besar modal sosial yang diinvestasikan di bidang properti, bersaing dengan bursa saham dan obligasi."

"Ketika kapitalisasi pasar cukup besar dan terdapat banyak pelaku pasar, menarik modal asing, serta produk investasi yang efektif seperti real estate investment trusts (REITs), sekuritisasi properti, dana tabungan perumahan, dan lain-lain, akan menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk pengembangan," komentar para VAR.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Real Estat, meyakini bahwa hak penggunaan lahan merupakan "komoditas" dengan nilai tinggi dan cakupan luas. Oleh karena itu, pembentukan bursa hak penggunaan lahan bukanlah hal yang sederhana dan tidak dapat dilakukan dalam semalam.

Agar pertukaran hak penggunaan lahan benar-benar efektif, tanpa tumpang tindih atau menciptakan prosedur administratif tambahan yang rumit bagi warga, diperlukan proses penelitian dan analisis yang menyeluruh dan teliti.

Tugas ini membutuhkan partisipasi dan koordinasi dari lembaga manajemen negara dan para ahli terkemuka. Secara khusus, masukan dari individu dan organisasi yang memiliki pengalaman praktis sangat penting.

Bapak Dinh juga menyatakan bahwa ada banyak pertanyaan yang membutuhkan jawaban yang tepat untuk memastikan bahwa pembentukan bursa hak penggunaan lahan dapat terlaksana dan benar-benar memberikan dampak positif pada pasar.

Dari perspektif sebuah organisasi sosial profesional, dengan tujuan berkontribusi pada perkembangan pasar properti Vietnam yang semakin stabil, berkelanjutan, dan transparan, VARS sepenuhnya mendukung kebijakan pembentukan bursa hak penggunaan lahan.

"Namun, proses membangun dan menyempurnakan mekanisme operasional bursa ini perlu diteliti dan dievaluasi secara menyeluruh sebelum diajukan kepada otoritas yang berwenang untuk diundangkan pada waktu yang tepat guna memastikan kelayakan dan memberikan manfaat maksimal kepada semua pemangku kepentingan," usul Bapak Dinh.

Sumber