Daerah pinggiran kota menetapkan tingkat harga baru, mengusulkan pajak real estat kedua, meninggalkan deposit lelang tanah Thanh Oai

Usulan pengenaan pajak properti kedua; vila dan rumah bandar di pinggiran Hanoi semakin diminati, harga akan naik; banyak orang telah meninggalkan deposit mereka untuk menawar tanah Thanh Oai; kasus alih fungsi perumahan… adalah berita properti terbaru.

Real estat: Tanah lelang di distrik Hoai Duc, Hanoi. (Sumber: Vietnamnet)

Properti 'jatuh' ke tangan orang kaya, harga terus meningkat

Menurut Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), kondisi rumah terbengkalai, vila terbengkalai, dan kawasan perkotaan terbengkalai semakin banyak. Bahkan di kota-kota besar, yang lahannya terbatas dan penduduknya padat, kondisi ini masih marak, menunjukkan paradoks antara lahan terbengkalai dan rumah di satu sisi, dan kondisi orang-orang yang berjuang keras, bekerja sepanjang hidup mereka, tetapi masih belum yakin apakah mereka mampu membeli sebidang tanah atau rumah.

Menurut VARS, spekulasi investor—menimbun barang saat langka, tidak tersedia untuk dijual, lalu membiarkannya tidak terjual sambil menunggu harga naik, atau menciptakan kelangkaan buatan untuk menaikkan harga demi keuntungan tinggi—sangat umum terjadi, baik di perkotaan maupun pedesaan. Hal ini memengaruhi proses pengembangan dana tanah, hubungan penawaran dan permintaan, serta memengaruhi perekonomian dalam jangka panjang.

VARS berpendapat bahwa pajak tersebut seharusnya diterapkan pada rumah kedua dan seterusnya. Wajar jika orang dengan banyak aset, dan aset yang terus-menerus menghasilkan keuntungan, membayar pajak lebih banyak. Faktanya, sebagian besar pembeli rumah belakangan ini adalah pembeli rumah kedua atau ketiga.

Usulan ini diajukan mengingat harga properti terus meningkat dan belum ada tanda-tanda akan turun.

Berdasarkan data unit ini, indeks harga apartemen pada kuartal kedua tahun 2024 di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masing-masing meningkat sebesar 58% dan 27% dibandingkan periode yang sama tahun 2019. Segmen kelas menengah semakin langka dan lebih dari 80% pasokan apartemen yang baru diluncurkan tahun ini dihargai di atas VND50 juta/m2.

Tak hanya proyek baru, harga apartemen lama pun meroket. Banyak apartemen yang telah digunakan selama puluhan tahun masih diiklankan dengan harga 2-3 kali lipat lebih tinggi daripada saat pertama kali dijual. Segmen vila, rumah bandar, dan tanah suburban juga menunjukkan tanda-tanda kenaikan harga, karena beberapa kelompok investor menciptakan penawaran dan permintaan palsu untuk mendapatkan keuntungan.

Oleh karena itu, untuk mengatur pasar agar berkembang ke arah yang aman, sehat, dan berkelanjutan, sehingga harga tanah naik dan turun sesuai pasar, menurut VARS, mengeluarkan kebijakan pajak real estat merupakan tugas mendesak yang tidak dapat diabaikan.

VARS mengusulkan kebijakan pajak properti yang berlaku untuk dua kelompok orang, termasuk pembeli rumah kedua atau lebih dan pemilik yang meninggalkan proyek. Tarif pajak akan meningkat secara bertahap untuk transaksi di mana penjual memiliki masa kepemilikan yang singkat.

Seperti di Singapura, pembeli rumah wajib membayar biaya sebesar 20% dari nilai properti untuk rumah kedua, dan 30% untuk rumah ketiga. Pemilik yang menjual rumahnya di tahun pertama akan dikenakan pajak sebesar 6% dari nilai properti, 8% di tahun kedua, 4% di tahun ketiga, dan tidak akan dikenakan pajak atau biaya apa pun setelah tahun keempat.

VARS juga mengusulkan bahwa jika pemilik tidak membangun proyek setelah menerima tanah, ia juga harus membayar pajak properti terlantar. Metode ini diterapkan di Korea, tanah terlantar atau sedang dalam proses perbaikan tanah selama lebih dari 2 tahun dikenakan pajak sebesar 5% dan tarif pajak meningkat secara bertahap sesuai dengan lamanya tanah terlantar. 5 tahun dikenakan pajak sebesar 8%, 7 tahun dikenakan pajak sebesar 9%, dan terlantar lebih dari 10 tahun dikenakan pajak sebesar 10%. Di AS, tanah terlantar dikenakan pajak sebesar 3%.

Namun, asosiasi juga menyadari bahwa penggunaan instrumen pajak untuk mengatur pasar menghadapi banyak tantangan. Di antaranya, diperlukan investasi besar dalam teknologi dan sumber daya manusia, karena untuk menentukan mana yang merupakan rumah kedua atau ketiga... agar dapat menggunakan instrumen pajak secara efektif dan transparan, badan pengelola negara perlu mendorong pembangunan dan penyempurnaan sistem informasi dan basis data tentang perumahan dan pasar real estat.

VARS juga merekomendasikan untuk mempertimbangkan kemungkinan dampak negatif, seperti perpajakan yang dapat menyebabkan orang "menghabiskan" daya beli mereka, yang mengakibatkan konsekuensi jangka panjang lainnya bagi perekonomian, atau menciptakan celah hukum ketika orang kaya masih dapat menghindari pajak dengan mengalihkan kepemilikan aset kedua, ketiga... kepada kerabat, sewa rumah meningkat untuk mengimbangi biaya pembayaran pajak...

Vila-vila di pinggiran kota yang berdekatan banyak dicari

Menurut Vietnamnet, lelang tanah di pinggiran kota Hanoi sedang "panas" dalam beberapa hari terakhir. Perkembangan pasar telah menyebabkan banyak investor dan pembeli bergegas mencari tanah untuk vila dan rumah bandar di pinggiran kota yang dibangun di kawasan perkotaan yang sinkron. Survei di distrik-distrik di pinggiran kota Hanoi menunjukkan bahwa pasokan di segmen ini cukup langka, jumlah proyek vila dan rumah bandar di pinggiran kota yang dibuka untuk dijual sedikit dan cepat terjual habis.

Di Barat, beberapa proyek vila baru menelan biaya mulai dari 180 juta hingga hampir 200 juta VND/m2.

Di wilayah Selatan, terdapat 159 rumah toko Him Lam Thuong Tin yang merupakan unit langka yang sedang dibuka untuk dijual. Saat ini, rumah toko, yaitu rumah bandar 5 lantai dengan 2 fasad depan dan belakang, yang telah selesai dibangun dan memiliki buku merah, sedang diperkenalkan ke pasar dengan harga mulai dari 100 juta VND/m2.

Bersamaan dengan pasokan yang ada, pasar juga menarik perhatian dengan informasi tentang proyek di Dong Anh yang bersiap diluncurkan pada kuartal keempat dengan harga sekitar 300 juta VND/m2...

Pasokan vila dan rumah bandar diperkirakan berada pada titik terendah dalam 10 tahun terakhir, yang mendorong harga vila dan rumah bandar terus meningkat sepanjang tahun lalu. Harga vila di beberapa wilayah di Hoai Duc dan Ha Dong terus mencapai titik tertinggi baru, meningkat 30-50% dibandingkan lebih dari setahun yang lalu. Di beberapa wilayah potensial, jumlah peminat bahkan meningkat, menyebabkan lonjakan harga di tingkat lokal.

Ibu Le Thi Bich Ngoc, Wakil Direktur Jenderal Truong Son Land, mengatakan bahwa kenaikan harga apartemen yang tajam dan harga lelang yang tinggi telah menyebabkan banyak investor beralih ke daerah pinggiran kota. Akibatnya, segmen properti low-rise akan terus berkembang pesat. Dalam waktu dekat, harga produk baru di daerah pinggiran kota mungkin akan mencapai titik harga baru ketika Undang-Undang Pertanahan resmi berlaku mulai 1 Agustus, yang akan mendorong kenaikan harga vila dan rumah bandar.

Menurut para pengamat, dalam jangka pendek, likuiditas segmen vila dan rumah bandar akan meningkat, dan harga sekunder kemungkinan akan terus naik. "Mulai sekarang hingga akhir tahun, segmen vila dan rumah bandar di Hanoi akan terus mengalami kenaikan harga karena pasokan terbatas sementara permintaan terus meningkat. Namun, pasokan sebagian besar akan berada di distrik pinggiran kota, dan kawasan pusat kota telah kehabisan dana lahan untuk proyek-proyek baru," ujar Nguyen Hoai An, Direktur CBRE Hanoi.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, ketika properti resor masih sepi, lahan di daerah-daerah masih menunggu waktu, dan apartemen di pusat kota masih terlalu diminati, vila dan rumah bandar di pinggiran kota masih menjadi pilihan banyak investor karena menjamin stabilitas dan memiliki potensi kenaikan harga yang tinggi. "Saat ini, pasar vila dan rumah bandar di Hanoi telah kehabisan produk di pusat kota, sehingga permintaan perumahan rendah beralih ke pinggiran kota, yang juga akan menjadi pendorong kenaikan harga segmen ini di masa mendatang," tegas Bapak Dinh.

Tanah lelang Thanh Oai: 55/68 lot dengan deposit

Batas waktu pembayaran telah berlalu, tetapi hanya 13 dari 68 bidang tanah di wilayah Ngo Ba, Desa Than, Kecamatan Thanh Cao, Distrik Thanh Oai (Hanoi) yang telah memenuhi kewajiban keuangannya. Sebanyak 55 bidang tanah dengan uang jaminan yang hangus memiliki harga pemenang mulai dari 80 juta VND/m2 hingga lebih dari 100 juta VND/m2.

Sesuai peraturan, pemenang lelang tanah harus memenuhi kewajiban keuangan dalam dua kali angsuran dalam waktu 30 hari. Pembayaran terakhir lelang ini akan dilakukan pada tanggal 14 September.

Namun, informasi yang dibagikan oleh Pusat Pengembangan Dana Pertanahan Distrik Thanh Oai kepada pers menunjukkan bahwa, hingga hari ini (16 September), meskipun batas waktu pembayaran telah berakhir, hanya 13 dari 68 bidang tanah yang telah memenuhi kewajiban keuangannya. Di antara bidang tanah yang telah lunas, bidang tanah dengan nilai tertinggi mencapai lebih dari 55 juta VND/m2.

Kavling dengan harga tertinggi mulai dari 80 juta VND/m2, termasuk pemenang kavling dengan harga tertinggi 100,5 juta VND/m2, belum membayar tepat waktu. Dengan demikian, 55 kavling dinyatakan hangus uang jaminannya.

Sebelumnya, lelang 68 bidang tanah di kawasan Ngo Ba, Desa Thanh Than, Kecamatan Thanh Cao sempat menggemparkan kalangan investor properti dan masyarakat umum. Tercatat lebih dari 4.000 aplikasi yang memenuhi syarat, dengan lebih dari 1.500 pembeli. Harga yang ditawarkan mencapai 7-8 kali lipat dari harga awal. Dari harga awal 8,6-12,5 juta VND/m2, harga tertinggi yang ditawarkan mencapai lebih dari 100 juta VND/m2.

Khusus untuk kavling LK03-10 dengan luas hampir 65 meter persegi, ditawarkan dengan harga tertinggi yakni Rp100,5 juta/meter persegi, atau 8 kali lipat dari harga awal.

Diketahui bahwa lelang 68 bidang tanah di wilayah Ngo Ba, Desa Thanh Than, Kecamatan Thanh Cao telah dilaksanakan pada 10 Agustus, dengan target perolehan lebih dari 400 miliar VND. Dengan 13 bidang tanah yang telah memenuhi kewajiban keuangannya, total perolehan hanya lebih dari 80 miliar VND, atau 20% dari target.

Kasus alih fungsi perumahan sejak 1 Agustus

Pasal 124 UU Perumahan Tahun 2023 secara jelas mengatur hal-hal yang dapat mengakibatkan alih fungsi perumahan.

Dengan demikian, kasus-kasus alih fungsi perumahan meliputi:

Berubah dari perumahan pemukiman menjadi perumahan sosial.

Beralih dari perumahan umum atau perumahan sosial menjadi perumahan pemukiman kembali jika tidak lagi diperlukan.

Mengalihfungsikan perumahan berdasarkan ketentuan huruf d ayat 1 pasal 13 UU Perumahan Tahun 2023 menjadi rumah dinas atau rumah sosial sewa.

Kasus lainnya sesuai dengan keputusan Perdana Menteri berdasarkan usulan Kementerian Konstruksi .

Catatan: Pengalihan fungsi perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 Pasal ini harus mematuhi asas-asas berikut:

Harus konsisten dengan program dan rencana pengembangan perumahan provinsi yang disetujui, dan tidak menyebabkan hilangnya aset publik.

Setelah dialihfungsikan, rumah tersebut harus digunakan secara efektif, sesuai peruntukannya, dan sesuai dengan standar serta ketentuan teknis rumah yang dialihfungsikan.

Harus disetujui oleh Kementerian Konstruksi atau Komite Rakyat Provinsi.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html