ホーチミン市の不動産プロジェクトは完了したが、評価が完了しておらず、企業は数千億の追加土地代金を支払うリスクにさらされている - 写真：クアン・ディン
トゥオイ・チェ氏に話を聞いた多くの専門家は、企業側に過失はなく、企業に「罰金の支払い」、つまり追加料金の支払いを強制することは不可能であり、最終的には住宅購入者に負担が転嫁されることになるので、追加の土地使用料を徴収する規制を削除するよう法令103号を改正するよう満場一致で提案した。
* 弁護士グエン・ヴァン・ディン氏（不動産専門家）：
企業は二重の損失を被り、不当な罰金を科せられます。
法令103号による土地使用料と地代金を徴収する政策は、土地価格の決定が遅れているのは政府当局によるものであるにもかかわらず、投資家はより多くのお金を支払わなければならないという状況では、現状では不十分であり、土地利用者にとって不公平である。
実際には、コンサルティングユニットの選択、評価証明書の準備、鑑定の編成、土地価格決定の発行、土地使用料や土地賃貸料の通知などの段階から、土地評価活動はすべて政府機関と公務員によって行われます。
原則として、投資家は土地評価プロセスに参加することは許可されていないため、土地評価の遅延については責任を負いません。
土地法は、土地価格の決定時期は国家機関が土地使用権の付与を決定した時点であると明確に規定しています。土地価格の決定が遅れた場合は、国家機関および公務員の責任となります。
したがって、法令103号は、土地使用料としてまだ計算されていない期間について、支払うべき土地使用料の額に基づいて年間5.4％という非常に高い率で追加の金額を支払うことを土地使用者に強制しており、これは国と企業の間の公平性と利益の調和を保証していません。
政府機関による土地価格の決定の遅れにより、投資家はプロジェクト用の土地に関する金銭的義務を履行できず、土地使用者としての権利を十分に行使できない。
通常、企業による土地使用権証明書の交付が遅れ、土地を取引（投資や商品取引のための資金を借りるための土地抵当、プロジェクト抵当を含む）に投入することができません。
所轄官庁が評価を遅らせた場合、最も損害を受けるのは投資家であるはずであるが、政令103号は投資家に罰金に相当する追加金額の支払いを要求しており、これはあまり合理的ではない。
* ファム・アイン・トゥアン弁護士 ( ハノイ弁護士協会):
それは当局の責任です、なぜ彼らは企業に罰金を支払わせるのでしょうか?
2024年土地法の規定によれば、土地価格を決定する責任は国家管理機関にある。
企業には、土地価格の決定時期について介入したり、影響を与えたりする権利はありません。したがって、土地価格および地代金の決定の遅延は、客観的な理由によるか主観的な理由によるかを問わず、国家管理機関の管轄となります。
責任は政府機関にあり、政府機関が責任を決定する必要があり、企業に責任と財政的義務を押し付けることはできません。
企業がまだ土地の価格、地代を確定しておらず、土地金融義務を履行していない場合、原則として企業はその土地に対する権利を有しておらず、土地使用権証明書を付与されておらず、その土地から資金を動員することはできません。
地価決定の遅れについて事業者に責任があると証明されない限り、財務上の責任の一部を事業者に負わせるのは不合理である。
一方、ホーチミン市では、何十年も土地が割り当てられているものの、土地評価が完了しておらず、土地使用料が確定していない不動産プロジェクトもあり、土地使用料の滞納期間（土地割り当て時点から計算）に年5.4％の利息を課すと、企業が負担しなければならないコストは非常に大きくなります。
これらの費用はすべて企業によって製品価格に組み込まれるため、当局の責任に関わらず住宅購入者が全額負担することになります。
* Tran Khanh Quang 氏 (Viet An Hoa Company ゼネラルディレクター):
土地価格の決定の遅れを是認する規制が必要だ。
当局が土地価格の決定を遅らせたために、投資家に土地使用料と地代金の支払額に対して年間5.4％の追加負担を強いるのは、非常に不合理である。
この規制は、執行官が投資家に嫌がらせをする機会を与える状況を目に見えない形で作り出していると言える。
なぜなら、権限のある当局者が投資家に「拠出」を求め、組織が土地使用料を早期に決定するように要求することは不可能ではないからです。さもなければ、投資家は多額の追加金額を支払わなければなりません。
したがって、私の意見としては、土地価格決定を組織する責任があるにもかかわらず、その実施が遅く、土地価格の決定が遅い役人を処罰し、制裁するための規制が必要である。
実際、当局による土地価格決定の遅れは、何の利益ももたらさないばかりか、企業に損害を与えます。なぜなら、土地使用料は年々増加する傾向があり、国が計画通りに土地資金を徴収して他の投資目的に充てることができないからです。
重要なのは、すべての費用が住宅価格に加算され、住宅購入者はこれらの増加した費用を負担しなければならないということです。査定が早期に行われ、土地価格が早期に算出されれば、事業者は手続きを早期に完了し、販売開始も早まり、住宅価格も安くなります。
評価が遅れれば、土地価格が上昇し、金融コストが上昇し、金利も上昇し、当然のことながら、企業はより高い価格で住宅を売却せざるを得なくなります。したがって、政策は透明性と公平性を備え、企業に「罰金」を課すことは許されません。しかし、たとえ当局の責任でなくても、最終的には国民が苦しむことになるのです。
ノヴァランドのレイクビューシティプロジェクト（ホーチミン市）は、何年も経った後も支払うべき土地使用料をまだ「確定」しておらず、住民にピンクブックが交付されない事態を引き起こしている - 写真：NGOC HIEN
* レ・ホアン・チャウ氏（ホーチミン市不動産協会会長）：
この不適切な規制はすぐに改正される必要がある。
政令103号の改正は絶対に必要です。企業側に過失がない場合は、原則として支払い遅延に対する罰則は適用されません。これは国家奉仕の精神を示すものです。
企業が財務能力を有していないか、またはその他の主観的な誤りにより財務上の義務を履行できないと仮定すると、罰則は正しいです。
しかし、国家機関の責務や通常の行政手続きを阻害する客観的な事由による瑕疵、あるいは疫病や不可抗力の事態が発生した場合には、企業も大きな損失を被るため、分担が必要となります。
事業者側に過失がない場合には、未払い金額に対する利息である年間5.4％の追加利子の支払いを事業者に強制することはできず、事業者に困難をもたらすことになります。
私の意見では、延滞金は税務当局が土地使用料納付通知を発行した日から計算されるべきです。国税庁が評価を完了せず、土地使用料の納付を告知しなかったり、告知を遅らせたりした上で、企業に前回の納付期限から「延滞金」を請求するのは不適切です。
したがって、この規則を改正し、過失が政府機関にある場合と企業にある場合を明確に区別することを検討する必要がある。過失が政府機関にある場合、企業は追加費用の支払いを強いられることはない。
* グエン・クアン・トゥエン准教授（ハノイ法科大学経済法学部長）
土地の評価は民間に委託し、事後検査を強化すべきである。
法律によれば、土地は支払いがあった時点から割り当てられ、金銭もその時点から計算されます。住民からの土地回収も同様に、金銭もその時点から計算されます。
しかし、この場合、支払い遅延は州の管理機関が土地価格の決定を遅れて行ったためであり、事業者に年5.4％の利息の支払いを強制することはできません。
管理機関が土地の価格を決定しないため、事業者が土地使用料や地代をいくら支払わなければならないか分からないため、この規制は見直される必要がある。
企業に過失がない場合に5.4％の利息を支払うよう求める規制は、企業のボトルネックを取り除くことを目的とする民間経済発展に関する決議68の精神に反する。
長い間、土地の評価には多くの問題があり、この手順は州の管理機関によってのみ実行されるため、企業は多くの時間と費用を費やすことになりました。
政府機関への負担を軽減し、企業の時間とコストを削減するためには、事前検査から事後検査への移行を加速させる必要があります。資格を有する企業や団体に土地評価、土地使用料および地代金の決定を委任し、政府機関は代金の徴収のみを行うべきです。
疑義がある場合は事後検査を実施し、違反や予算損失の発生を発見したら、関係者を厳正に処分します。
土地評価における障害を迅速に排除
専門家によると、企業の土地に関する財務上の義務を決定する上で最も重要なのは、土地価格の決定です。土地価格は、補償、売買、土地価格の決定など、多くの要因に関連しています。
現在、土地価格の決定は、通常、以下のプロセスで行われています：（ステップ1）土地価格を評価する機能を持つ機関を雇用して評価証明書を発行する、（ステップ2）土地評価評議会（農業環境省が設置）に書類を提出する、（ステップ3）省市の人民委員会に提出して、土地価格、土地使用料、地代を決定する。
土地価格の決定手続きが、国家行政機関の主観的意思に過度に依存して行政化されている実態が窺える。
さらに、地価や地代金の決定プロセスは執行機関の主観性に大きく左右され、多くの場合不確実性があります。例えば、地価、土地使用料、地代金を算定する際に、周辺の土地の価格を参考に決定するケースなどが挙げられます。
入力パラメータを変更し、異なる時期に基準価格を使用するだけで、土地価格は異なります。このプロセスは鑑定士の判断に大きく左右されるため、土地価格は相対的なものとなり、その決定はしばしば不正確になります。
「現時点での根本的な解決策は、土地に関する国家データベースを早急に補完し、完成させることです。土地価格に関する国家データベースが整備されれば、各地域に標準土地区画と標準地価が設定され、土地価格、土地使用料、地代金の決定の参考基準となります」とファム・アン・トゥアン弁護士は提案した。
ロンアンのホンダット住宅地区プロジェクトの投資家は、土地価格の決定が遅れたことに過失がないにもかかわらず、数千億ポンドの追加土地使用料を支払わなければならないリスクにさらされている - 写真：ソン・ラム
ロンアン：企業は数千億ドンの追加土地使用料を懸念している
ホンダット株式会社（ロンアン）の副社長トラン・ドゥック・ヴィン氏は、トゥオイ・チェ氏との会話の中で、この企業は1000億ドンを超える土地使用料を追加で支払わなければならないため心配していると語った。
具体的には、同社は2018年以降、ロンアン省人民委員会から、57万8000平方メートル以上の土地を工業団地用地から住宅地、商業・サービス用地へと用途変更し、労働者や専門家向けの住宅であるホンダット住宅地区プロジェクト（商業名はベラ・ビスタ・プロジェクト、ドゥック・ホア地区ドゥック・ラップ・ハ村）に投資することを承認されている。
そのうち24万7000平方メートル以上は、土地使用料が徴収されている農村住宅地に割り当てられている。「当社は2021年3月以降、ロンアン省および各部局に対し、当該プロジェクトにおける土地使用料の算定に関する問題の解決を求める要請を繰り返し提出してきました。しかし、現在に至るまで、要請は解決されていません」とビン氏は述べた。
同企業は、プロジェクトで土地の譲渡を受けたものの、まだ土地使用権証書を交付されていない人々からの圧力を受け、2019年9月に、土地配分決定に基づき土地使用料の仮払いを求める文書を送付した。
「24万7000平方メートル以上の農地に対して、1000億ドンの前払い金を計算したが、当時は具体的な規制がなかったため受け入れられなかった」とビン氏は語った。
2020年までにロンアン省人民委員会はこのプロジェクトの土地価格を承認する決定を下した。
しかし、企業によると、ロンアン省土地評価委員会は価格算出に比較方式を選択したが、隣接する比較プロジェクト3件に属する少なくとも3区画の土地について、建設の進捗状況、販売の進捗状況、価格上昇率、融資金利、評価対象の土地との類似点などの情報を収集できなかったという。
「この土地価格の承認は、企業が投資したプロジェクトの内部道路に基づいているためです。そのため、本来80万ドン/㎡程度であるはずの土地価格が、道路沿いの土地として330万～380万ドン/㎡と算出され、投資家が顧客に提示した価格の約2倍に上ります。そのため、引き続き調整を提案していますが、まだ完了していません」とヴィン氏は説明した。
土地使用料に関する政令103号によると、土地使用料が未計算期間に支払われる土地面積に対し、5.4%の追加土地使用料が課せられます。新しい土地法によれば、ヴィン氏は企業が1,000億ドンの追加支払をしなければならないと見積もっています。
特筆すべきは、これは企業の責任ではないということだ。企業は土地価格の通知と承認の段階でも積極的に対応していなかった。前払いも認められていない。「企業が問題に直面した時、誰の責任か分からないのに、企業は多額の費用を支払わなければならず、極めて困難な状況に追い込まれている」とヴィン氏は憤慨した。
NGOC HIEN - BAO NGOC - SON LAM
出典: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-tram-dau-do-dau-nguoi-mua-nha-20250610080530506.htm
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