不動産は回復サイクルに入る

2024年3月に経済・金融・不動産研究所（BDS）-ダット・ザン・サービス（DXS-FERI）が不動産ブローカーとして働く1,152人を対象に実施した調査結果によると、回答者の大半は不動産市場がすぐに回復すると予想していました。

住宅需要は増加している

具体的には、不動産市場は今年回復すると考えている人が38％、2025年前半には回復すると見込んでいる人が約50％となっています。調査時点では、退職したブローカーのうち約13％が業界に復帰しており、今後も退職したブローカーの55％が近い将来に復帰すると予想されています。

不動産市場が回復期に入るにつれ、マンションは顧客から大きな注目を集めている。写真：タン・タン

調査結果によると、現時点で住宅を購入したいと考えている顧客は、居住目的（58%）が大多数を占め、次いで長期投資や賃貸目的で住宅を購入したいという人（34%）が続き、短期的な「サーフィン」に関心を持つ人はごくわずか（3%）でした。彼らがこの時期に住宅を売買する決定を下す根拠は、「安価な」キャッシュフロー、つまり低金利と投資家からの優遇政策の数々です。

DXS-FERIによる別の調査によると、マンションセグメントは引き続き市場をリードする商品ラインとなっています。特に、25億VND以下の価格帯のマンション購入需要が高く（最大68%）、次いで35億VND以下の価格帯のマンションが22%となっています。

専門家は、今こそ各関係者が「レース」に備え、不動産市場の新たなサイクルを迎える時期だと指摘する。このレースでは、投資家グループが先駆的な役割を担い、市場への供給量を増やすため、商品やプロジェクトの立ち上げを競い合う。しかし、すべての投資家が同時にスタートするわけではない。外資系企業グループは「スタートラインを離れ、一時的にリードを奪った」のに対し、国内投資家や新規参入企業は「再始動」の段階にとどまっている。

当社の記録によると、2023年末から現在に至るまで、投資家は以前の販売の「バスケット」内の製品に対しては引き続き良好な政策を維持してきましたが、新しいプロジェクトに対する購入者の需要の高まりにより、新しい製品の「バスケット」内の製品に対する優遇政策は徐々に縮小してきました。

価格はこれ以上下がる可能性は低い

CBREベトナムの営業部長であるVo Huynh Tuan Kiet氏は、2024年第1四半期の市場動向について、この分野に関連する新しい法律（改正土地法、改正不動産業法、改正住宅法）が発効する前の2024年は不動産市場にとって極めて重要な年であるとコメントしました。

今年は極めて重要な年であるため、投資家や顧客には何が起こるかわかりませんが、低金利時代、市場の期待、プロジェクトの投入コストの増加など、さまざまな理由により、一部のセグメント（アパート、土地区画など）の価格は上昇傾向に転じています。

「私の意見では、家を買いたい人は早く買うべきです。価格がこれ以上下がることはほとんどないからです。躊躇していると、良い立地の物件を買うことができなくなってしまいます。土地に関しては、新法により分譲活動が厳しくなり、供給が限られているため、価格が下がることはほとんどないでしょう」とキエット氏は述べた。

DXS-FERIのルー・クアン・ティエン副所長は、2024年以降、新たな規制による投入コストの急激な上昇圧力を受け、一次産品の不動産価格が上昇すると述べた。躊躇する顧客や投資家は、「波」の始まりに好条件の不動産を購入する機会を逃す可能性がある。「賢明で決断力のある投資家には常にチャンスがある」とティエン氏は強調した。

DXS-FERI所長のファム・アン・コイ博士は、不動産市場は多くの明るい兆候を示しており、回復の道を歩んでいると評価しました。コイ博士は、市場は「U字型」の底から徐々に回復していくと予測し、回復のスピードはマクロ要因とミクロ要因に左右されるものの、最も重要なのは市場の信頼感だとしました。

この専門家によると、2024年第2四半期の住宅セグメントの理想的なシナリオは、同期間に供給が30％～40％増加し、変動金利が8％～10％、販売価格が10％～20％上昇し、吸収率が40％～50％に達することです。

2024年は市場にとって、新たな発展サイクルへの準備と蓄積にとって極めて重要な年です。経済サイクルのたびに「次の波が前の波を圧迫する」という現象が起こります。これは、一連の古いブランドが衰退したり市場から撤退したりする一方で、一連の新しい不動産ブランドが台頭し、新たな発展サイクルの中で地位を確立することを意味します。この時、依然として優れたリソースを持つ企業が乗り越え、力強い突破口を開くでしょう。

4年間の精錬プロセスを経て、残る企業はわずか20％ほどで、そのほとんどは新しいサイクルで業界全体に本当の変化をもたらす可能性を秘めた有名企業だ」とファム・アン・コイ博士は分析した。

ホーチミン市のアパート供給は引き続き急激に減少している

CBREによると、2024年第1四半期のハノイでは、マンション2,300戸と新築低層住宅30戸が販売されており、前年同期比11%増加しました。一方、ホーチミン市のマンション供給戸数はわずか500戸で、過去15年間の四半期ベースで最低水準となり、前年同期比でわずか17%にとどまりました。

サヴィルズ・ベトナムの報告書によると、ホーチミン市の商業用アパート、タウンハウス、ヴィラ部門における2024年第1四半期の一次供給は、法的要件の不備や販売方針の調整により9つのプロジェクトが一時的に販売を停止したため、前四半期比35%、同時期比28%と引き続き大幅に減少し、4,922戸となった。

マンションの取引も静かで、第3四半期の販売戸数はわずか1,116戸で、前四半期からは63%減少したものの、2023年の同時期からは29%増加した。その中でも、クラスC（エコノミー）マンションが購入者に人気で、売上の61%を占め、次いでクラスB（ミッドレンジ）マンションが37%を占めた。

出典: https://nld.com.vn/bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-hoi-phuc-196240418193642831.htm