住宅：「バブル」からよりバランスのとれた状態へ
2025年の住宅不動産市場は新たなサイクルに入りつつあります。ベトナム不動産協会（VARS）によると、不動産の規模は経済資産全体に占める割合が約21%と、先進国を大きく下回っており、市場には依然として大きな発展の余地があることを示しています。しかしながら、市場は需給の不均衡と価格の急騰の兆候を示しており、地域的な「バブル」発生の潜在的なリスクとなっています。
近年、住宅市場は好調な回復を記録しています。特にハノイとホーチミン市では、法制度の透明性向上に伴い、新規供給と流動性は改善傾向にあります。また、両都市における一次取引も、過去と比較して好調な兆候を示しています。
専門家によると、住宅市場は「供給ショックと需要ショック」に基づく力強い成長期から、よりバランスの取れた状態へと徐々に移行しつつあるという。経済・市場専門家のトラン・マン・フン氏によると、市場は透明性の向上、購入者の資金調達の持続可能性の向上、中間所得層に適した住宅といった新たな要件に「適応」する必要に迫られているという。ビジネスの観点から見ると、ハノイのフリーランス不動産ブローカーであるハ・ティー・アン氏は、供給の大部分が依然として高級住宅セグメントからのものである限り、真の購入者は「忘れ去られ続ける」だろうと指摘した。
投資家や購入者は「サーフィン」から長期投資や実利用へと移行しています。
さらに、VARSは、主要都市における価格圧力が急速に高まっており、多くの購入者、特に中間所得層にとって、その価格が手の届かない水準に達していることも強調しました。投資家と購入者は、より均衡のとれた市場状況に合わせて、「サーフィン」から長期投資または実用化へと移行しています。
注目すべきは、近年の不動産市場を評価する経済専門家が、市場がいくつかの注目すべき傾向を示しているという点で一致していることです。第一に、新規供給は高級・高額プロジェクトに集中しており、一方で手頃な価格帯の住宅は深刻な不足に陥っています。第二に、大都市の住宅価格は引き続き急騰しており、実収入をはるかに上回っています。最後に、投資家と購入者は「サーフィン」から長期投資、あるいは実利用へとシフトしており、これはよりバランスの取れた市場状況を反映しています。
リゾートは回復の兆しを見せているが、重要な要因がなければ「突破」はできない
住宅市場は好調な動きを見せているものの、リゾート不動産セグメントは観光業の急速な回復にもかかわらず、依然として「模索」段階にあります。ベトナムの観光業は2025年に国内外からの観光客の大幅な増加を記録し、主要観光都市のホテル稼働率は平均59%に達しました。
DKRAコンサルティングのレポートによると、ベトナムのリゾート不動産セグメントは2025年初頭の時点で依然として緩やかな回復基調にあります。一次供給は増加しているものの、流動性は低い状態です。リゾートヴィラセグメントには60のプロジェクトがあり、約2,166戸が存在します。しかし、2025年の最初の2ヶ月間で販売されたのはわずか56戸でした。一次供給は増加しているものの、流動性は依然として低く、取引は主に100億ドン以下の価格帯の物件に集中しています。DKRAはまた、法的障壁、低い開発効率、そして回復していない投資家の信頼などが、リゾート市場が「ブレイクアウト」できない理由の一つであると警告しています。
リゾート不動産は古いモデルに依存し続けることはできません。
DKRAの報告書は、「回復傾向」にあるにもかかわらず、リゾートセグメントは依然として減速傾向にあり、取引は力強く回復しておらず、投資家は依然として慎重な姿勢をとっていることを明確に示しています。在庫は膨大で、販売価格は実際の購買力を反映していません。
経済専門家によると、明るい材料は、2024年土地法と関連政策が、コンドミニアム、リゾートヴィラ、セカンドハウスの開発にとって重要な基盤となると考えられていることです。これらの調整は、所有権、開発、運営の明確化に役立ちますが、市場が効果的に機能するためには、まだ解決すべき問題がいくつか残っています。
しかし、依然として主要なボトルネックは残っています。第一に、海外からの訪問者の割合が十分に多様化していないため、リゾート商品が国際的な変動に適応することが困難です。第二に、多くの地域でインフラと法規制が連携しておらず、プロジェクトの着工が遅れ、新規供給が少なく、投資家の信頼も低いです。第三に、多くの地域で新規供給が不足している一方で、既存の在庫が依然として多く、悪循環が生じており、打開を困難にしています。
インドシナ・キャピタル共同CEOのマイケル・ピロ氏は、観光業の回復は良好な基盤を築いているものの、リゾート不動産は従来のモデルに頼り続けることはできないと評価した。商品は「体験」へと転換し、独自性とより専門的な運営が求められる。この点について、トラン・マン・フン氏も「超高級リゾートの建設競争よりも、コミュニティリゾートモデル、つまり先住民文化と結びついたエコロジカルリゾートの方が、より適切な方向性となるだろう」と強調した。
したがって、リゾートは観光業の回復による「絶好の機会」を手にしているものの、法的枠組みや商品、顧客体験を充実させずにその要因だけに頼るだけでは、力強い「飛躍」を遂げることは難しいだろう。
では、市場のバランスを回復し、生活にリラックスをもたらすには、どのような戦略が必要でしょうか?
2025年の不動産市場は、バランス、品質、そして手頃な価格が主要な基準となる状態へと移行しています。経済専門家によると、両セグメントが持続的に発展するためには、これらの中核となる要素に同時に取り組むことが必要です。
住宅に関しては、中価格帯および中間価格帯の住宅供給を増やす戦略に重点を置くとともに、立地を交通至便な郊外地域へと分散させ、人々の実際の住宅購入能力に合致させる必要があります。同時に、価格と投機を抑制し、情報の透明性を高めることで、急激かつ制御不能な価格上昇を回避する必要があります。最後に、接続インフラとユーティリティの整備を促進することで、郊外住宅の真の価値を高め、魅力を高めることができます。
2025年の不動産市場は移行期に入ります。
リゾート事業にとって重要な課題は、特に所有権、譲渡、そして多様な観光客の誘致に関する法的枠組みを整備することです。次に、投資家は単に「リゾート」を建設して販売するのではなく、体験、地域アイデンティティ、付随サービスに焦点を当てた商品を再構築する必要があります。さらに、観光、交通、不動産の連携を強化し、空港インフラ、道路、高品質なホテルサービスなどが鍵となります。最後に、プロジェクトの進捗状況を明確に発表し、財務の透明性と実際の運営を通じて投資家の信頼を高めることが不可欠です。
2025年の不動産市場は、「供給ショックと価格高騰」の段階から、バランス、品質、そして手頃な価格が主要な基準となる移行期に入っていると言えるでしょう。住宅セグメントはより安定の兆しを見せていますが、リゾートセグメントは大きな潜在性を有しながらも、「昇華」するにはまだ長い道のりがあります。両セグメントが持続的に発展し、社会経済にプラスの影響を与えるためには、資金源、供給源、観光の回復といった課題の解決だけでなく、合法性、インフラ、製品、市場構造、そして購入者の信頼といった要素を同時に解決していく必要があります。その時、市場は単に「再生」するだけでなく、より質の高い、より持続可能な形で生き残ることになるでしょう。
出典: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm
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