ベトナムの不動産プロジェクト獲得をめぐり、外資系大手企業が競争

専門家は、今年末から来年にかけて、外国人投資家による不動産分野のM&A取引が急増すると予想している。

今年に入ってから、外資系不動産大手はベトナムで多くの買収を行い、プロジェクトへの出資を行っています。7月には、ケッペル・ランドが、ハノイで2025年に開業予定のショッピングモールを所有する企業の株式65%を1兆ドン以上で取得すると発表しました。その2か月前には、このシンガポールの巨大不動産会社は、トゥドゥック市カンディエンの2つの住宅プロジェクトに3兆ドン以上を投じて出資しました。

ガムダ社はまた、トゥドゥック市アンフー区にある3.7ヘクタールのプロジェクトをタムルック不動産株式会社から7兆3000億ドン近くを投じて買収しました。このプロジェクトは2021年に投資承認され、6棟のタワーに約2000戸のマンションを擁する規模で、今年初めから法的問題も解決されています。現在、プロジェクトの外壁にはマレーシア企業のブランドロゴが掲げられています。

観光・リゾート部門でも、総額約40億ドルが投資されたナムホイアン（ホイアナ）リゾートプロジェクトなど、香港で3番目に裕福なチェン家の手に渡った衝撃的な取引がいくつかあった。

今年半ばには、ホーチミン市7区にある3つ星ホテル「イビスサイゴンサウス」と4つ星ホテル「カプリバイフレイザーズ」の2軒のホテルもオーナー変更に成功した。

JLLは、不動産市場の低迷にもかかわらず、ベトナムは引き続き外国企業や投資ファンドの注目を集めていると評価した。「最近の大規模なM&A取引は、ベトナム経済全体、特に不動産市場に対する投資家の信頼感を部分的に反映している」とJLLは述べている。

JLLは8月末、世界の不動産投資・取引データ分析を専門とするリアルキャピタルアナリティクスの統計を引用し、ベトナムで2022年に公式発表されたM&A取引の総額は約15億ドルで、2018年以来の最高水準に達したと発表した。2023年の最初の6か月間で、これらの取引の価値は5億ドルを超え、パンデミック前の2019年の同時期と比較して40％以上増加した。

多くの不動産企業が債務返済のために資産やプロジェクトの売却を余儀なくされている状況を受け、一部の専門家や組織は、国内不動産のM&Aの波が年末からさらに強まると予測している。ベトナム不動産協会（VARS）のトラン・ヴァン・ビン副会長は、8月以降、プロジェクトのM&A市場が活況を呈していると述べた。

VARSのレポートによると、M&Aに参加する投資家は、主に韓国、日本、シンガポール、香港、マレーシア、タイなどの国から来ています。ベトナム企業でこのゲームに参加できるほどのポテンシャルを持つ企業はごくわずかです。投資家の関心は上半期を通して維持され、年末に向けて徐々に高まりました。しかし、第2四半期末時点では、多くのM&A取引がまだ初期段階（調査・探索）にあり、交渉やクロージングの段階には至っていませんでした。

プロジェクトM&Aコンサルティング分野で10年以上の経験を持つソホベトナムの会長、ファン・スアン・カン氏は、外国投資家との取引期間は通常6ヶ月から1年かかると述べた。「外国企業の調査、評価、投資決定プロセスは非常に厳格であるため、3ヶ月で完了するM&A取引はごくわずかです」とカン氏は述べた。

この専門家によると、ベトナムの市場は多くの国で10～15年発展してきたが、国民の住宅需要は依然として非常に大きく、多くの機関がベトナム市場には発展の可能性があると信じていることから、強力な財務力を持つ外国人投資家は依然として国内の不動産プロジェクトに非常に興味を持っているという。

外国企業は現在、ハノイとホーチミン市をM&Aの優先市場としています。次に、北部ではバクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省など、これら2つの大都市に隣接する省・市が挙げられます。南部では、空港に近く工業団地が多数存在するビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省が挙げられます。さらに、カン氏によると、外国投資家はハイフォン省、クアンニン省などの経済中心地や、ダナン、ホイアン、フーコック、ニャチャンなどの観光地でもプロジェクトを探しているとのことです。

しかし、カン氏は、外国投資家は既に法的書類を揃えているか、あるいは完全に完成させる能力のあるプロジェクトを購入したいと考えていることが多いと述べた。同時に、彼らは用地の整地にも関心を持っている。そのため、外国企業は売主に対し、すべての法的書類を完成させ、敷地をきれいに引き渡すことを要求することが多い。

そのため、ソホベトナム会長は、法的文書が整備されたプロジェクトの数が非常に少ないため、不動産投資家は高い価格を支払わされることなく、市場価格に基づいて交渉できると考えています。現在、市場で売却し、より多くの企業と提携する必要があるプロジェクトは、主に観光・リゾートセクターです。

年末からの予測では、多くの専門家は、2013年末の状況と同様に、金利の低下、投資家心理の改善、市場流動性の高まりにより、不動産市場はより好調になると考えています。これは、不動産M&A活動が来年より活発になり、取引件数と取引額の両方が増加すると予測する根拠でもあります。

JLLも同様に、多くのベトナム人投資家が依然として財政難に直面している状況下において、今後より多くの取引が成功すると予想しています。JLLは、2014年から2018年にかけて、土地ファンドの開発、プロジェクトの実施、そして良好な販売能力により、優良資産の大半がベトナム人投資家の手に渡ったと考えています。しかし、現在の市場の大きな変化により、国内企業は商品と投資ポートフォリオの再構築を余儀なくされているとJLLは述べています。そのため、ベトナム人投資家は外国企業との提携機会に対してよりオープンになっています。同時に、外国投資家にとってもベトナムにおける潜在的な選択肢は増えています。

Vnexpress.net