投資家のキャッシュフローがマイナスに陥り、利息が積み上がると警告

不動産への資本流入

最近、市場の流動性を高めることが期待され、初めて住宅を購入する人や公営住宅プロジェクトを対象とした優遇融資パッケージが開始されました。

2024年末までに、不動産ローンの残高総額は約32兆ドンに達し、経済全体のローン残高総額の約21％を占めることになります。そのうち、不動産事業活動向け融資は18％急増し、住宅需要に応える融資は6.5％増加した。

特に、外国直接投資（FDI）も回復の兆しを見せている。今年最初の4か月だけで、不動産分野への外国直接投資（FDI）の登録額は15億ドルに達し、国内の外国直接投資（FDI）登録資本総額の26.9％に相当します。この数字は、市場の回復力に対する外国投資家の信頼を示しています。

プロパティグル・ベトナムの副総裁グエン・クオック・アン氏は、市場は現在、不動産購入のための信用融資を緩和する政策に大きな期待を寄せている、と評価した。 Batdongsan.com.vnが2025年第1四半期に実施した調査によると、ブローカーの67.1%が「不動産ローンに対する信用政策の緩和」を期待している。仲介業者の47.9％が「不動産取引手数料と税金の削減」を期待。ブローカーの43.4%は「法的手続きの迅速化」を期待しています。今年は信用の伸びが16％に増加すると予想されており、不動産ローンの金利は引き続き低下しています。

最近、信用資本が不動産に力強く流入している（写真：Nhu Y）。

TS。 BIDV銀行のチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック氏は、市場が「需要と資本源の再構築」の段階に入っていると強調した。リュック氏によると、生き残りたい不動産企業は、融資を受けにくい高級プロジェクトを追求するのではなく、公営住宅や中級マンションなど、実際に需要のある分野を開発するというアプローチを変える必要があるという。

実在する購入者をターゲットにすることで、売上が増加するだけでなく、実用価値が高くリスクの低いプロジェクトを優先する傾向がある銀行からの融資も受けやすくなります。

信用レバレッジには注意が必要

経済学者のグエン・トリ・ヒュー氏は、不動産投資では財務レバレッジの利用が人気があり、投資家の利益増大に役立っていると述べた。しかし、過剰なレバレッジは重大なリスクを伴います。

多くの投資家は、すぐに売却したり賃貸したりしてローンの利息を返済することを期待して、最大 70 ～ 80%、あるいはそれ以上の金額を借り入れます。しかし現実には、市場は必ずしも有利ではありません。売上が伸び悩んだり、賃貸が不可能になったり、予想よりもコストが高かったりすると、投資家はキャッシュフローがマイナスになり、金利の圧力に晒され、財務計画が失敗するリスクに直面することになります。

低金利の時代には、銀行融資が理想的な解決策のように思えるかもしれません。しかし、金利が上昇し始めると（新型コロナウイルス感染症のパンデミックを受けて多くの国でそうであったように）、借入コストが急激に上昇し、利益を完全に食いつぶしてしまいます。変動金利ローンの場合、1～2％の増加で月々の支出が数千万ドン増加する可能性があります。

「不動産価格が常に上昇するという保証はありません。特に市場がピークに達した後、価格が横ばいになったり、急落したりする時期もあります。そうなると、抵当権が設定された不動産の価値は、未払いの債務に比べて低下し、ネガティブ・エクイティ（負債比率がマイナスになる）に陥る可能性があります。投資家は利益を上げられないだけでなく、不動産の実質価値よりも多くの負債を抱えることになります」とヒュー氏は述べた。

ヒュー氏によると、投資家は市場要因に加えて、不動産信用の引き締め、土地法の変更、財産税の課税などの政府の政策によるリスクにも直面している。これらの要因は、資産の活用および清算能力に大きな影響を与える可能性があります。不動産信用を緩和しても、投資機会が広く開かれるわけではない。市場が徐々に回復している状況では、企業と個人投資家の双方にとって、注意深さと適切な戦略が成功の決め手となります。

ゴック・マイ

出典: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo