不動産への資本流入
最近、市場の流動性を高めることが期待され、初めて住宅を購入する人や公営住宅プロジェクトを対象とした優遇融資パッケージが開始されました。
2024年末までに、不動産ローンの残高は約32兆ドンに達し、経済全体のローン残高の約21％を占める見込みです。そのうち、不動産事業活動向け融資は18％と大幅に増加し、住宅需要向け融資は6.5％増加しました。
注目すべきは、外国直接投資（FDI）も回復の兆しを見せていることです。今年の最初の4か月だけで、不動産分野へのFDIは15億米ドルに達し、これは国内のFDI登録資本総額の26.9%に相当します。この数字は、市場の回復力に対する外国投資家の信頼を示しています。
PropertyGuru Vietnamのグエン・クオック・アイン副社長は、市場が現在、不動産購入のための信用融資の緩和政策に大きな期待を寄せていると評価しました。Batdongsan.com.vnが2025年第1四半期に実施した調査によると、仲介業者の67.1%が「不動産購入のための信用融資の緩和」に期待を寄せており、47.9%が「税金と不動産取引手数料の引き下げ」に期待を寄せており、43.4%が「法整備の迅速化」に期待を寄せています。今年は、信用の伸びが16%に上昇すると予想されており、不動産融資金利は引き続き低下しています。
 |
最近、信用資本が不動産に力強く流入している（写真：Nhu Y）。 |
BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士は、市場が「需要と資金源の再構築」の段階に入っていると強調した。リュック氏によると、生き残りを望む不動産事業者は、融資へのアクセスが難しい高級プロジェクトではなく、公営住宅や中価格帯のアパートなど、真の需要のあるセグメントを開発するというアプローチを転換する必要があるという。
実在する購入者をターゲットにすることで、売上が増加するだけでなく、実用価値が高くリスクの低いプロジェクトを優先する傾向がある銀行からの融資も受けやすくなります。
信用レバレッジには注意が必要
経済学者のグエン・トリ・ヒュー氏は、不動産投資においてレバレッジの活用は投資家の利益拡大に役立つため、人気の高い手段であると述べた。しかし、レバレッジの過剰な活用は多くの深刻なリスクをもたらす。
多くの投資家は、すぐに売却または賃貸してローン金利を返済できると期待して、70～80%、あるいはそれ以上の金額を借り入れます。しかし、現実には市場は必ずしも好調ではありません。売却が遅れたり、賃貸が不可能になったり、費用が予想以上に高くなったりすると、投資家はキャッシュフローがマイナスに陥り、ローン金利のプレッシャーが重くのしかかり、財務計画を破綻させるリスクに直面します。
低金利の時代には、銀行融資は理想的な解決策のように思えるかもしれません。しかし、金利が上昇し始めると（COVID-19パンデミックの影響で多くの国で見られるように）、借入コストが急激に上昇し、利益を完全に食いつぶしてしまいます。変動金利ローンの場合、1～2%の金利上昇で毎月の支出が数千万ドンも増加する可能性があります。
「不動産価格が常に上昇するという保証はありません。特に市場がピークに達した後、価格が横ばいになったり、急落したりする時期もあります。そうなると、抵当権が設定された不動産の価値は、未払いの債務に比べて低下し、ネガティブ・エクイティ（負債比率がマイナスになる）に陥る可能性があります。投資家は利益を上げられないだけでなく、不動産の実質価値よりも多くの負債を抱えることになります」とヒュー氏は述べた。
ヒュー氏によると、投資家は市場要因に加え、不動産融資の引き締め、土地法の改正、固定資産税の導入といった政府の政策によるリスクにも直面している。これらの要因は、資産の活用と売却能力に大きく影響する可能性がある。不動産融資の緩和は、投資機会が広く開かれていることを意味するわけではない。市場が徐々に回復している状況において、慎重さと適切な戦略こそが、企業と個人投資家の双方にとって成功の決め手となる。
出典: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo
コメント (0)