ミニアパートに関する新たな規制
ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、「国会で可決された新住宅法は非常に前向きで、現実に即しています。新住宅法は、1991年の住宅条例、2005年の住宅法、そして2014年の住宅法以来、過去30年間で最高の質を備えていると言えるでしょう」と断言しました。
チャウ氏は次のように分析した。「例えば、新住宅法第57条には、ミニアパートメントとも呼ばれる、販売または賃貸を目的とした個人向けアパートが多数ある多階建て住宅の開発について、非常に厳しい規制が設けられています。」
新しい住宅法は、旧法に比べて多くの改善が図られていると考えられています。写真はイメージです。
この規制によれば、ミニアパートメントの投資家は、商業用住宅プロジェクトを開発する大規模投資家と同様に、法的規制を遵守しなければならない個人です。
具体的には、個人の場合は消防法の規定を遵守する必要があり、売買、賃貸、割賦販売の場合は不動産業法の規定を遵守する必要があります。
さらに、ミニアパートメントの購入者には証明書(ピンクブック)が交付されます。管理運営は、マンションの管理・使用に関する規制を遵守し、各レベルの人民委員会による検査・監督責任を明確に規定することで、居住者の安全を確保し、正当な権利と利益を保護する必要があります。
「この規制により、ミニアパートメントに関する地方自治体の責任が増すことになる」とチャウ氏は述べた。
アパートの所有に関する規制なし
新しい住宅法では、ミニアパートに関する規制に加え、アパートの期間限定の所有は規定されておらず、アパート所有者の希望やニーズを満たすアパートの期間限定の使用期間のみが規定されています。
同時に、マンションの改修や建て替えに関する規制により、マンションが「使用期限」を過ぎたり、著しく劣化・損傷して利用者に危険を及ぼしたりした場合に、「マンションの改修や建て替え」を実施するための完全なメカニズム、政策、措置が依然として存在しています。
新住宅法第63条は、マンションの改修・建替え投資事業の実施に関する優遇措置を規定しており、マンションの改修・建替え投資事業の範囲内で、土地使用料および地代金の課税対象となる土地区域については、土地使用料および地代金を免除する優遇措置も含まれる。
免除対象には、既存のアパート、既存の一戸建て住宅(ある場合)の建設用地、ビジネス、サービス、商業、公共事業の建設用地、技術インフラ、交通、社会インフラ、その他の事業のための土地が含まれます。
マンション改築・建替え投資事業の範囲内であっても、公有財産を有する土地面積は対象外となる。
「投資家は、土地価格の決定、土地使用料、免除される地代金の計算の手続きを行う必要がなく、土地使用料と地代金の免除を申請する手続きを行う必要がない」という規定により、マンションの改修や建て替え投資プロジェクトの範囲内で、土地使用料と地代金の対象となっている土地エリアに対する土地使用料と地代金の免除の優遇措置が法制化されたが、これは政令101号や政令69号に規定されていたものの、実際には適用されていなかった。
「土地使用料と地代を免除するこの優遇措置は、投資を誘致する条件を整え、都市部、特にハノイとホーチミン市のアパートの改修と再建プログラムの効果的な実施を促進する非常に重要な政策です」とチャウ氏は述べた。
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