不動産プロジェクト投資家の責任は何ですか?

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不動産プロジェクト投資家の新たな責任

不動産プロジェクト投資家の新たな責任についてキンテ＆ドティ新聞に語ったドゥックアン法律事務所取締役のファム・ティ・ビック・ハオ弁護士は、不動産事業法第17条の規定によれば、不動産プロジェクトにおける保証金、購入、販売、譲渡、住宅購入リース、建設工事、建設工事における建築床面積、技術インフラを備えた土地使用権に関する契約の締結を他の組織または個人に許可することは許可されていないと述べた。この規制は、認可されたユニットが預金および譲渡契約に署名する際の違反を回避するためのものです。

不動産事業法2023は、住宅購入のための手付金は売却価格の5％を超えないことを規定しています。 — 2023年不動産事業法では、将来の住宅購入のための頭金は販売価格の5%を超えてはならないと規定されています。

同時に、プロジェクト内の住宅建設、建築工事、技術インフラ工事、社会インフラは、管轄の国家機関のプロジェクト投資政策承認の詳細計画、承認された設計、建設許可、および内容に準拠する必要があります。建築規制に従う。 2014年の不動産事業法と比較したこの新しい規制は、一部の投資家が承認された設計や建築許可に準拠していない住宅を建設することを防ぐことも目的としています。

2023年不動産事業法（10章83条で構成）は2025年1月1日から施行され、2014年不動産事業法に取って代わります。

不動産事業法2023第25条第2項に基づく、将来形成される住宅、建設工事の支払い、リース購入に関するいくつかの新しい規制：住宅、建設工事、将来形成される建設工事における建築床面積のリース購入の支払いは複数回の分割払いで行われ、最初の分割払いは保証金を含む契約金額の30％を超えてはならず、その後の分割払いは、住宅、建設工事、建築工事における建築床面積を借主に引き渡すまでの工事の進捗状況と一致していなければなりませんが、賃貸人への前払い総額は住宅、建設工事、建築工事における建築床面積のリース購入の契約金額の50％を超えてはなりません。残額は、契約書に定められた一定期間内に賃貸人に支払われる賃料として計算されます。

不動産事業法第 29 条に、不動産プロジェクトにおける技術的インフラストラクチャを備えた土地使用権の事業要件に関する新たな点が盛り込まれました。したがって、土地使用権と技術インフラを備えた不動産プロジェクトを事業化するには、以下の要件を満たす必要があります。

この法律第11条に規定する要件。承認された詳細計画に従って技術インフラ工事の建設への投資が完了しており、プロジェクトの進捗は建設法、都市計画法、投資法の規定に従って管轄の国家機関によって承認されている。電気、給水、排水、廃棄物収集および廃水処理サービスの提供を確保する。土地使用権を譲渡、貸借、転貸する前に、その地域の共通インフラシステムへの接続を確保する。技術インフラを備えた土地使用権の譲渡、リース、および転貸は、管轄の政府機関によって承認された投資プロジェクトの投資目的および内容と一致している必要があります。

取引に参加する当事者にとって注目すべき新たなポイント

弁護士ファム・ティ・ビック・ハオ氏によると、住宅事業および将来の建設工事における保証金規制に関しては、保証金の真の性質を確保し、同時に弱い立場にあることが多い購入者、賃借人のリスクを制限するために、2023年の不動産事業法では次のように規定されています。「将来形成される住宅購入のための保証金は、販売価格の5％を超えてはならない。」

現行の2014年不動産業法では、将来形成される不動産の売買や賃貸の際の保証金については特に規制されていません。

不動産事業法2023条第5項の新しい規定によると、その内容は次のとおりです。不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が本法の規定に従って事業を開始するためのすべての条件を満たしている場合にのみ、顧客から住宅、建設工事の販売価格、リース購入価格、および建設工事の建設床面積の5％以下の保証金を徴収できます。預かり契約書には、住宅の売買価格、リース購入価格、建築工事の内容、建築工事の床面積などを明記する必要があります。

したがって、不動産プロジェクトの投資家は、事業開始の条件を満たした場合にのみ、住宅の販売価格、リース購入価格、および将来の建設工事の5％以下の手付金を徴収することが許可されます。

預かり契約書には、住宅の売却価格、リース購入価格、建設プロジェクト、建設プロジェクトの床面積を明記する必要があります。

将来形成される住宅および建設工事は、土地使用権に関する次のいずれかの文書が存在する場合にのみ事業に着手できます。建築許可;工事着工の通知。技術インフラの完成工事の受入に関する文書...

海外在住ベトナム人投資家の権利拡大

ファム・ティ・ビック・ハオ弁護士は、2023年不動産事業法のもう一つの注目すべき新点は、海外在住のベトナム人の不動産事業の形態と範囲に関する規制の改正であると述べた。

第10条では、事業主体は、国籍法の規定によりベトナム国民であり、ベトナムへの入国が許可され、国内の不動産事業を行う組織および個人に規定された形式で不動産事業を行うことが許可されている海外在住のベトナム人である。国籍法の規定によりベトナム国民ではない海外在住ベトナム人で、ベトナムへの入国が許可されている場合は、以下の形態で不動産事業を行うことができます。

不動産プロジェクトを通じて売却、賃貸、リース購入を目的とした土地使用権を伴う住宅建設および建設工事への投資は、土地に関する法律で規定された土地使用の形式、目的、期間に準拠する必要があります。

技術インフラを備えた土地使用権の譲渡、賃貸、転貸を目的とした不動産プロジェクトにおける技術インフラ建設への投資は、土地に関する法律で規定された土地使用の形式、目的、期間に準拠する必要があります。

本条第1項d号及びg号に規定する不動産事業の形態。

「現行の不動産事業法と比較すると、新法は海外在住ベトナム人の不動産事業形態についてより詳細な規制を設けており、不動産市場への資本誘致における海外在住ベトナム人の投資家の権利を拡大している」とファム・ティ・ビック・ハオ弁護士は述べた。

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