VnDirect Securitiesが最近発表した住宅不動産業界に関するレポートでは、「市場は最も困難な時期を過ぎ、2024年から徐々に改善しつつある」と評価されています。この評価は、最近の取引シグナルと金利状況に基づいています。
具体的には、2023年下半期にハノイとホーチミン市という2つの主要市場における住宅吸収率が改善しました。ハノイでは、新規供給と販売の両方が四半期で大幅に増加し、住宅吸収率は100%を超えました。ホーチミン市では、下半期のマンション販売戸数が上半期比101%増加しました。これに伴い、住宅吸収率は59%から108%に上昇しました。
これに加え、商業銀行の平均変動住宅ローン金利が年13～14%から現在約11%に低下していることから、今後数ヶ月で住宅購入需要が改善すると予想されます。さらに、多くの投資家が、住宅購入を支援するために優遇金利による返済条件を導入しています。
チュンホア、ナムチュンイェン、環状3号線（ハノイ）のアパート。写真: ゴック・タン
不動産はベトナム経済において重要な役割を果たしている。VnDirectによると、昨年、不動産セクターはベトナム経済全体の信用供与総額の21%、GDPの27.3%を占めた。
不動産セクターへの信用が引き締められ、貸出金利が上昇し、債券発行活動における違反で多くの企業幹部が懲戒処分を受けたことを受けて、住宅市場は2022年第2四半期から困難な時期に入った。
VnDirectと同様に、JLLベトナムの2024年市場予測でも、住宅セグメントは「回復の道を辿っている」と予測されています。ホーチミン市では、統計総局が不動産事業の状況は回復の兆しを見せており、2024年の最初の2か月間の売上高は42兆3,000億ベトナムドンと推定され、前年同期比20.1%増（同13%減）となる見込みです。
しかし、依然として多くの課題が残っています。供給は短期的には改善していません。昨年、ベトナムの二大市場であるホーチミン市で発売された新築マンションの供給数は、ホーチミン市で7,722戸、ハノイ市で19,808戸と、依然として低水準にとどまりました。サヴィルズのデータによると、プライマリータウンハウスの供給数は、ホーチミン市で766戸、ハノイ市で754戸と、10年ぶりの低水準に落ち込んでいます。
JLLベトナムは、2024年までにハノイとホーチミン市の供給戸数がそれぞれ約1万戸という歴史的な低水準にとどまると予測しています。過去10年間、これらの市場では年間約4万戸の新築マンションが販売され、ピークを迎えました。
不動産コンサルタント会社ナイト・フランク・ベトナムのCEO、アレックス・クレイン氏は、多くの投資家が最近進捗を調整し、プロジェクト開発を2025年と2026年に延期したため、供給は楽観的ではないと説明した。その理由の一部は、資金の圧力によるものだ。
住宅購入者にとって、需要と供給の不均衡は、真に住宅を必要としている人々と、手頃な価格の住宅を求める人々にとって、購入を困難にしています。 政府は2021年から2030年にかけて100万戸の社会住宅を建設するという目標を設定しています。しかし、VnDirectによると、2023年末時点で、2021年から2025年までの計画はわずか4.7%しか完了していません。
一方、ハノイでは昨年、手頃な価格帯と中価格帯の供給不足により、平均マンション価格は前年比15%上昇し、1平方メートルあたり5,320万ドン（2,190米ドル）となった。一方、ホーチミン市では平均マンション価格は1平方メートルあたり6,140万ドン（2,500米ドル）であった。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、土地と建設費の上昇、インフラ整備、そして品質の向上により、住宅セグメントの価格が引き続き上昇すると予測しています。「市場における供給不足は続くため、市場全体の平均一次販売価格は引き続き上昇するでしょう」と彼女は述べています。
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