保管・物流業界における投資機会

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アジアでは冷蔵倉庫の需要が高まっている

最近発表されたサヴィルズ・アジア太平洋地域冷蔵倉庫不動産レポートによると、冷蔵倉庫不動産市場は産業用不動産セグメント全体の取引額の約11.4%を占めるに過ぎないものの、2017年から2022年にかけて29.6%の成長率を記録し、市場の他の不動産タイプを大きく上回っています。冷蔵倉庫の需要増加は、世帯収入の増加、都市人口と中流階級の増加、そして消費者習慣の変化に起因していると言われています。

地域の所得が増加するにつれ、消費者の購買習慣はより高品質な生鮮食品へと移行しています。伝統的な市場での伝統的な購買習慣を捨て、保存性に優れた多様な食品を求めてスーパーマーケットへ出かけるようになっています。

さらに、eコマースの成長も冷蔵倉庫セグメントの主要な原動力となっている。サヴィルズ・ハノイのインダストリアルサービス部門シニアマネージャー、トーマス・ルーニー氏は、「パンデミックの間、生活必需品のeコマースとオンラインショッピングが爆発的に増加し、世界平均のeコマース普及率は22%に達した。特に中国と韓国は、世界で最もeコマース普及率の高い2カ国で、27%となっている。東南アジアなどの新興市場では、主な消費者グループは若年層であり、2022年から2026年の間にeコマース普及率が約17%増加すると予想されている」と述べた。さらに、パンデミックはコールドチェーン供給を必要とするワクチン、医薬品、ヘルスケア製品の保管需要も押し上げている。アジア太平洋地域では、冷蔵倉庫市場は発展の初期段階にあり、中国、インド、日本、韓国、オーストラリアなどの主要市場がある。グローバル・コールド・チェーン・アライアンス（GCCA）の最近の報告書によると、インドは総容量1億5000万m3で世界最大の冷蔵市場であり、中国（1億500万m3）と日本（3800万m3）が世界第3位と4位となっている。

しかし、現状の冷蔵倉庫の供給は依然として需要を満たしていません。サヴィルズ・アジア太平洋冷蔵倉庫不動産レポートによると、2018年の主要アジア市場における一人当たり平均冷蔵倉庫容積はわずか0.03～0.50立方メートルでした。ニュージーランドを除くと、地域平均は現在、米国や英国の市場をはるかに下回り、それぞれ0.49立方メートルと0.44立方メートルとなっています。

GCCAの推計によると、アジア太平洋地域は米国や英国と同等の水準、つまり2018年の水準の2倍に達するために、さらに3億2,500万立方メートルの貯蔵量が必要になる。さらに、この地域の現在の貯蔵量は先進国市場に比べてかなり少ない。例えば、インドの冷蔵倉庫は通常1万5,000立方メートルから2万5,000立方メートルであるのに対し、英国、米国、オーストラリアなどの市場では10万立方メートルである。

全体として、冷蔵倉庫の供給不足は短中期的に継続すると予想されます。これは稼働率の上昇、既存供給における賃料の上昇につながり、魅力的な投資機会を生み出すでしょう。

ベトナムの冷蔵不動産の可能性

サヴィルズ・レポートによると、ベトナムの生鮮食品産業の売上高は2020年から2022年にかけて6.3%増加し（2020年の404億米ドルから2022年には457億米ドル）、堅調な国内需要と急成長するeコマース環境が冷蔵倉庫市場の発展を牽引しています。

ベトナムの電子商取引市場も著しい成長率を記録し、2017年から2022年の間に21.5%に達し、あらゆる付帯サービスの拡大を促進しました。オンライン食品配達業界も急速な成長率を記録し、2020年から2022年の間に5.5%に達しました。サヴィルズのレポートによると、この地域の他の発展途上市場と同様に、ベトナムの冷蔵倉庫市場はまだ小規模に発展していると評価されており、2022年までに記録された冷蔵倉庫の総面積は約460,000平方メートルで、プロジェクトはわずか40件強です。ベトナムの冷蔵倉庫の供給は現在比較的小さく、いくつかの大都市に集中しています。南部の市場は、食品、海産物、小売製品の需要の高まりにより、よりダイナミックな発展を記録しました。

サヴィルズ・アジア太平洋冷蔵倉庫不動産レポートに掲載されたデータによると、冷蔵倉庫の供給の大部分はホーチミン市とビンズオン省、ロンアン省、ドンナイ省などの近隣省に集中しており、その総面積は全国の総供給量の87%を占めています。北部市場では、近年、ハノイ、バクニン省、フンイエン省でも供給量が大幅に増加していますが、南部市場と比較すると依然として限定的です。冷蔵倉庫の賃貸価格は市場によって大きく異なり、ホーチミン市では設備の充実やその他多くの付加価値サービスのおかげで、他の地域の2倍近くの賃貸価格となっています。

トーマス・ルーニー氏は、「ベトナム市場における冷蔵倉庫の平均レンタル価格は現在、バクニン省で1トンあたり月22米ドル、ホーチミン市で1トンあたり月50米ドルです。現在、新規冷蔵倉庫の供給は主に国内企業によるものです。2022年末現在、アン・ヴィエット、ファン・ズイ、フン・ヴォン、ABAクールトランスが主要な冷蔵倉庫サプライヤーです。さらに、リネージ・ロジスティクス、SKロジスティクス、ロッテ・ロジスティクスなどの外資系企業も、ベトナム市場において自社の保管システムへの投資を積極的に行っています。しかしながら、供給が需要を満たさない状況が続いています。」と述べました。

専門家はまた、電子商取引プラットフォームとオンラインショッピング習慣の成長により、冷蔵倉庫の容量に対する圧力が高まり、特にホーチミン市、ビンズオン省、ロンアン省、バクニン省などの主要市場では90％を超える変動があり、2022年末までに全国の平均稼働率が約88％に達すると予想されているとコメントした。

こうした消費者習慣の変化は、冷蔵・物流分野の長期的な成長を牽引する重要な原動力となるでしょう。トーマス・ルーニー氏によると、コールドチェーンの輸送・保管サービスは継続的に改善する必要があるとのことです。インフラや適切な技術面では依然として障壁があるものの、アジア太平洋市場は依然として政策や補助金を通じて政府から多大な支援を受けています。民間企業による新技術や自動化システムの開発への継続的な投資により、コールドチェーンは将来のさらなる発展に向けて多くの魅力的な可能性を秘めていると評価されています。さらに、冷蔵倉庫の運営システムは複雑であるため、従来のシステムよりも投資資本と運用コストが高く、資本回収に時間がかかります。さらに、冷蔵倉庫に保管される製品の性質上、冷蔵倉庫の安全衛生に関する規制はより厳しくなっています。そのため、冷蔵倉庫の規制システムやライセンス取得手続きは、特に新規参入者にとってより困難になっています。そのため、冷蔵倉庫への投資家は、多くの場合、資金力のある経験豊富な投資家です。

「投資家は、冷蔵倉庫セグメントがもたらす機会をより有効に活用するために、運用中に発生する可能性のある多くの問題、景気変動、収益率の低下といったリスクも把握する必要があります。冷蔵サプライチェーンにおけるテナントや投資家への支援経験に基づき、適切な投資と適切な設計、最適な立地、そして運用コストの最適化を図った冷蔵倉庫は、従来の競合他社を凌駕し、将来的にはより大規模な企業からの取引や投資をより多く引き付けると確信しています」と専門家は述べています。

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