ハノイとホーチミン市の超高額マンションプロジェクトのリスト、計画が「行き詰まった」土地購入の場合はどうすればいいですか?

ハノイとホーチミン市で価格が急騰しているアパートプロジェクトのリスト、カントーのゴルフコースや空港の土地在庫、計画地や紛争地を購入する際の対処法など、最新の不動産ニュースをお届けします。

ハノイのEcolife Tay Hoアパートメントプロジェクトの外観。（出典：Thu Do Invest）

ハノイとホーチミン市で価格が急騰している一連のアパートプロジェクト

建設省は、最近の不動産価格上昇の理由は、特に一部地域における土地関連コストの変動の増大や、市場の需要を満たす手頃な価格の住宅製品の供給不足など、いくつかの要因の影響によるところが大きいと述べた。

これに伴い、不動産価格の上昇により、特に一部地域ではマンション価格が上昇し、前四半期と比較して、場所によっては地域によって約35％から40％上昇しました。2024年第3四半期には、ハノイやホーチミン市（HCMC）などの主要省・都市からの調査や報告によると、ハノイのマンション価格は新築・既存プロジェクトともに引き続き上昇し、新築プロジェクトの価格水準は四半期ベースで約4％から6％、年間ベースで約22％から25％上昇しました。

手頃な価格のマンション（販売価格が2,500万VND/m2未満）の市場セグメントでは、取引や販売商品はほとんどなく、中価格帯のマンション（価格が約2,500万VND/m2から5,000万VND/m2未満）が依然として市場での取引と供給の大きな割合を占めており、残るは価格が5,000万VND/m2を超える高級マンションと超高級マンションです。

ハノイ、ホーチミン市およびいくつかの地域のいくつかのプロジェクトを調査したところ、具体的な販売価格は次のとおりです。

ハノイでは、エコライフ・タイホーの販売価格は約7,260万VND/m2、サンシャインガーデン（ハイバーチュン）は5,420万VND/m2、チェルシーパーク - カウザイは、約6,230万VND/m2、トランアンコンプレックス - カウザイは、約7,080万VND/m2、リバーサイドガーデン - タンスアンは、約5,690万VND/m2、レジェンドタワー - タンスアンは、7,170万VND/m2、アンランドレイクビュー - ハドンは、約6,050万VND/m2、インペリアスマートシティ - ナムトゥーリエムは、約6,210万VND/m2。

チューリッヒ地区のヴィンホームズ オーシャン パークは、カウ ザイ県チュンホア区で 1 平方メートルあたり約 4,600 万～ 5,500 万 VND です。ルミ プレステージ プロジェクトは、ナム トゥー リエム郡タイモ区で 1 平方メートルあたり 6,900 万 VND から、ナインティ コンプレックス プロジェクトは、ドン ダー区で 1 平方メートルあたり約 6,000 万～ 7,500 万 VND です。

サファイア プロジェクト – ビンホームズ スマート シティは、ナム トゥー リエム地区で約 4,700 万～6,100 万 VND/m2 かかります。タン スアン地区の複合住宅プロジェクト 107 Nguyen Tuan Vihacomplex は、約 7,500 万～9,720 万 VND/m2 かかります。

ロンビエン省トゥオンタン区ゴックトゥイ地区のカイソンシティプロジェクトのHH4、HH5、CL2、CL3、CX、P1の土地区画に建設される高層住宅、緑地、駐車場のプロジェクトは、5,000万～6,800万VND/m2の価格で販売されています...

一方、ホーチミン市では、いくつかのプロジェクトには具体的な販売価格が設定されている。例えば、ザ・ホライズン・フーミーフン（約1億2,540万VND/m2）、ジ・アセント（2区）約6,420万VND/m2、ル・ジア・プラザ（11区）約4,640万VND/m2、オシミ・タワー（ゴーヴァップ地区）約4,180万VND/m2など。

タンフー地区のダイアモンドセンタープロジェクトは6,100万～7,330万VND/m2、12区のタウンタムルオンプロジェクトは2,980万～4,350万VND/m2、トゥドゥック市のアーバングリーンプロジェクトは5,200万～5,970万VND/m2、9区のグローリーハイツ-ビンホームズグランドパークプロジェクトは4,000万～8,000万VND/m2となっている。

7区のAurora Phu My Hungプロジェクト（価格は8800万～9000万VND/m2）、9区のVinhomes Grand ParkのBeverly Solariプロジェクトは、4683万～6560万VND/m2です。

報告のある地方60/63建設局からのデータの統合によると、2024年第3四半期のマンションおよび戸建て住宅の取引件数は38,398件に達しました。

ハイフォンの土地に数百人が入札

11月10日、ハイフォン市トゥイグエン郡人民委員会は、ホアドン村バイ・トロン村の住宅用地69区画の使用権のオークションを開催しました。開始価格は1平方メートルあたり3,180万～3,794万ドンです。

オークションでは、総面積5,898.3平方メートルの土地69区画の落札結果が発表されました。

入札書類が開封された後、この区画の最高入札価格は4,719万VND/m²で、開始価格から24%上昇しました。この区画は面積73m²、総額34億VNDで、美しい立地にあることから、入札者数が最も多くなりました。

さらに、落札された土地の最低価格は1平方メートルあたり約3,220万ドンです。

オークションでは、複数のロットが落札され、中には隣接するロットもあった。特に、出品された69ロットのうち、約15ロットについては入札者がいなかったか、入札者数が基準を満たしていなかった。

ハイフォン市不動産オークションサービスセンターは11月15日、トゥイグエン県ホアドンコミューンバイゴアイ村の住宅用地114区画のオークション書類の公開を継続する予定だ。

カントー市、ゴルフ場と空港の土地調査を実施

カントー市人民委員会のドゥオン・タン・ヒエン常任副委員長は、「2024年に土地を調査し、現在の土地利用状況を地図化する計画」に署名し、発行した。

カントー市人民委員会の計画によれば、2014 年の定期的な土地目録の対象には、あらゆる種類の土地面積、土地使用者、国家が管理のために割り当てた対象、および天然資源環境省の規制に従った一般地域が含まれます。

同時に、この土地目録作成期間中に、ゴルフ場、空港、農場等の土地の管理と利用について評価が行われます。

カントー市人民委員会は、土地目録指標に従って土地利用の現状を評価し、地区レベルでの5カ年土地利用計画の実施状況を評価するために、土地目録報告書の内容を要求しています。

同時に、2つの土地目録期間（2019年、2024年）のデータを用いて、土地目録年度における土地利用の変化の原因、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可の状況（まだ実施されていない）、土地利用者が自ら土地利用目的を変更している状況、土地記録とは異なる土地利用目的の変更理由を分析します。

カントー市人民委員会は、専門的な土地目録報告書において、ゴルフコース区域、空港、地滑り地帯および沖積地帯、農林農場由来の土地の管理と使用を詳細に分析し評価することを義務付けています。

その基盤に基づいて、これらの対象の土地管理を強化し、土地利用の効率を向上させるソリューションを提案します。

計画地や紛争地を購入する際にすべきこと

人々は、計画中の土地や紛争中の土地を購入する際に、正当な権利と利益を守るために何をすべきかを知っておく必要があります。

譲渡契約の内容を確認する

ケース 1: 土地が計画されていない、または紛争中であるという約束がある場合、譲受人は譲渡人に金銭の返還を要求する権利を有します。譲渡人がそれに従わない場合、契約の遵守を求めて訴訟を起こす権利が​​あります。

ケース2：土地が計画区域外であることの確約がない場合には、詐欺があったことが証明されない限り、譲受人は当事者が合意した内容を受け入れなければなりません。

さらに、土地紛争が発生した場合、紛争の対象となる土地の使用者はその土地使用権を他人に譲渡する権利を有していないため、譲受人は譲渡人に金銭の返還を要求する権利を有します（2024年土地法第45条第1項による）。

土地を計画しておくことのメリット

臨時建設許可の申請：2020年改正建設法第1条第33項に基づき、年間土地利用計画の発表日から3年が経過しても撤回が決定されない場合（一般に計画停止と呼ばれる）、土地使用者は臨時建設許可を申請する権利を有します。

譲渡または寄付が可能：ケース 1: 2018 年の計画関連 37 の法律の一部条項を改正および補足する法律の第 6 条第 1 項によると、計画が発表されているものの、地区レベルでの年間土地利用計画がない場合でも、資格があれば土地使用者は譲渡、寄付、抵当などを行うことができます。

ケース2：2018年計画関連37法律の一部改正及び補足に関する法律第6条第1項に基づき、地区レベルで年次土地利用計画がある場合、当該区域内の土地使用者は、計画に従って土地利用目的を変更し、土地を回収する必要があり、土地使用者の権利を行使し続けることができるが、新しい家屋や工事を建設したり、多年生樹を植えたりすることは許可されない（権利制限）。

土地使用者が既存の家屋や建物を改築または修理する必要がある場合は、管轄の政府機関から許可を得なければなりません。

管轄の国家機関が土地利用計画を調整または取り消すことなく承認した場合、または調整または取り消しを行ったが、その調整または取り消しについて告知しなかった場合、土地使用者の権利（新しい家屋や工事を建てたり、多年生樹を植えたりすること）は制限されない。

土地および土地に付随する財産に対する補償：2024年土地法第95条に基づき、土地が計画対象であり、回復する必要がある場合、以下の条件が満たされる場合に土地に対する補償が提供されます。

土地使用権証明書、家屋所有権及び土地使用権証明書、土地使用権、家屋所有権及び土地に付随するその他の資産証明書、又は土地使用権、土地に付随する資産の所有権証明書を所持していること。

管轄の国家機関から土地の割り当てまたは土地の賃貸に関する決定、あるいは土地利用目的の変更許可に関する決定が出されている。

本法第137条の規定に従って土地使用権及び土地に付随する財産の所有権の証明書を交付するための根拠となる土地使用権に関する文書のいずれかを有すること。

法律上土地使用権を有するものの、土地登記手続きが完了していない者から、法律に従って土地使用権の移転を受けること。

抵当契約で合意された債務の決済のための土地使用。土地使用権オークションの落札者が法律で定められた金銭的義務を履行したことを認定する文書。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html