住宅不足問題の解決
建設省の統計によると、現在、国内には240万人以上の工業団地労働者と、緊急に住宅を必要としている数百万人の低所得都市労働者がいる。しかし、社会住宅の供給は実際の需要の約40%にしか満たしていない。
一方、商業住宅価格は急騰を続けています。 ハノイでは、マンションの平均価格は2015年の1平方メートルあたり2,500万ドンから、現在では8,500万ドンを超えています。この価格差は10年足らずで3倍以上に拡大しました。同様に、ホーチミン市でも実勢価格は1平方メートルあたり9,000万ドンを超えており、平均的な所得者にとって住宅所有はほぼ不可能となっています。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、住宅価格の上昇ペースが人々の所得を上回っており、公営住宅や手頃な賃貸住宅の供給が急務となっていると指摘した。国家住宅基金の設立は、この問題の根本的な解決に向けた正しい一歩である。
ディン氏によると、実際には社会住宅政策は長らく実施されてきたものの、限られた資源、複雑な資本配分メカニズム、そして投資利益の抑制によって企業の意欲は低下している。こうした状況は需給の不均衡を招き、都市部の住宅市場に大きな圧力をかけている。しかしながら、国家住宅基金の設立は、制度面での新たな前進と言えるだろう。
決議201/2025/QH15によれば、国家住宅基金は、法人格を有し、非営利ベースで運営される非予算国家財政基金と定義されています。基金は、政府によって設立・管理される中央基金と、統一的なメカニズムの下で各省人民委員会によって組織・運営される地方住宅基金の2つの階層で構成されています。
基金の資本は、国家予算の配分、インフラ投資された土地の価値、公営住宅の売買およびリースによる収入、土地使用権オークションによる収益、その他の合法的な国内外の資金調達および融資など、さまざまな資金源から得られます。
この基金の主な使命は、特に公務員、公務員、従業員、労働者を対象とした社会住宅、賃貸住宅、リース・トゥ・オウン住宅の開発への投資です。さらに、この基金は社会住宅プロジェクトのための技術インフラおよび社会インフラへの投資支援にも取り組んでいます。
国家金融政策諮問委員会の委員であるヴォ・トリ・タン博士は、国家住宅基金が透明性のある形で設計・運営されれば、韓国やシンガポールの住宅基金モデルに類似した重要な政策ツールとなり得ると評価した。これは持続可能な住宅金融エコシステムの基盤となり、何百万人もの人々に住宅を所有する機会を提供することになるだろう。
この専門家は、国家住宅基金の設立は国民に3つの大きな期待をもたらすと分析した。第一に、基金は公営住宅や賃貸住宅プロジェクトへの投資または共同投資を通じて、より手頃な価格の住宅供給を生み出す。供給増加により、商業住宅価格への圧力が軽減され、人々は収入に応じた選択肢をより多く持つことができるようになる。
さらに、この基金は、真に困窮している人々、特に若年労働者、工業団地労働者、新卒者など、現在商業住宅へのアクセスがほとんどない人々を直接支援します。地方自治体は、この基金からの資金を優遇融資に充てたり、リボルビング方式を通じて賃貸住宅基金の建設に投資したりすることができます。
特に、この基金は、投資対象となる社会住宅プロジェクトが交通インフラ、学校、医療、公共サービスと連携することが求められるため、統合的な都市インフラの整備に貢献します。これは、人々が「住まいを持つ」だけでなく、「住む価値のある場所を持つ」ことにもつながります。
しかし、経済学者のディン・ミン・トゥアン氏は、この基金が効果を発揮するには、多様な資金調達メカニズムが必要だと考えている。基金の資金は国家予算だけに依存すべきではない。政府、銀行、企業、個人、国際機関など、様々なチャネルからの拠出比率を明確に定義する必要がある。そうして初めて、基金は長期的な存続可能性を維持し、外部資金への依存を回避することができるのだ。
困難を乗り越え、快適な暮らしのチャンスを創る。
専門家は概ね、高い期待にもかかわらず、国家住宅基金は依然として多くの実際的な課題に直面しているという点で一致しています。最大かつ最も差し迫った問題は資金調達です。
設立当初の定款資本金約5兆ドン、そして最初の3年間で10兆ドンまで増額される基金の設立は、社会住宅開発に年間数百兆ドン必要となる資金と比較すると、控えめなスタートと言えるでしょう。したがって、社会化資金の確保は喫緊の課題です。
それに加えて、運営・監督体制も重要です。国家住宅基金は予算外基金であり、国有企業のように運営されているため、リスクと損失を回避するために、透明性の高い運営体制、独立した監査、そして資金使途の公開が求められます。
土地管理局（農業環境省）のレ・ヴァン・ビン副局長は、基金が効果的に機能し、実際の製品を生産せずに資本が「滞留」する状況を回避するために、資本の配分、融資、資本回収のメカニズムを明確に定義する必要があると考えています。
さらに、受益者を正しく特定する必要があります。実際、これまでの多くの社会住宅プロジェクトでは、「必要な人が購入できず、購入できる人が必要としていない」という状況に直面してきました。そのため、アクセス基準と承認メカニズムは、より透明性と柔軟性を高め、各地域の実際の所得水準に合わせて調整する必要があります。
さらに、住宅の質と立地も重要な要素です。公営住宅が市街地から遠く離れた場所に建設され、インフラが整備されていない場合、住民は手頃な価格の住宅を借りたとしても、依然として高額な交通費を負担しなければなりません。
この問題に関して、ヴォー・トリ・タン博士は、国家住宅基金は住宅の量だけでなく、生活の質の向上も目指すべきだと強調した。社会住宅は職場に近く、各種サービスへのアクセスが容易で、交通の便が良いものでなければならない。そうして初めて、人々は真に定住できるのだ。
この期待が現実のものとなるためには、国家住宅基金がその役割を果たすために、明確な制度、持続可能な資本、透明性の高い管理という3つの要素が必要であることに専門家は同意しています。
したがって、中央政府と地方政府の運営体制、権限、責任について具体的な規定を定める政令を速やかに公布する必要がある。管理の分権化は、資金の使用と回収の責任と結び付けられなければならない。
同時に、住宅債の発行、金融機関や非営利団体の参加の呼びかけ、企業が基金に拠出する際に税金控除を認めるなど、資金調達方法を多様化する必要がある。
さらに、社会住宅の開発を単なる社会福祉事業としてではなく、魅力的で持続可能な投資分野と捉え、官民パートナーシップ（PPP）を推進する必要がある。
さらに、人々が職場の近くに住み、生活コストを削減できるよう、社会住宅の開発は都市計画や公共交通インフラの整備と連携させる必要があります。
国家住宅基金の設立は、「すべての国民が適切で安全かつ持続可能な住宅を所有できる」という目標達成に向けた住宅政策の完成に向けた戦略的一歩です。この基金が、多くの経済セクターの参加を得て、同時に、透明性をもって実施されれば、何百万人もの人々がマイホームを持つという夢を実現するだけでなく、不動産市場の安定、経済成長の促進、そして社会保障の確保にも貢献するでしょう。グエン・ヴァン・ディン博士は、国家住宅基金が住宅政策における重要な転換点であると断言しました。運用メカニズムが完成すれば、この基金はベトナムがすべての国民に安定した住宅を提供するという目標に近づくための効果的な手段となるでしょう。
出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm
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