国家住宅基金：社会保障政策における戦略的動き

住宅価格の高騰が続く中、大都市に住む数百万人の低・中所得層にとって住宅を確保するという夢は依然として課題となっている。国会決議第201/2025/QH15号で承認された新たな金融手段である国家住宅基金の設立は、人々が手頃な価格で住宅にアクセスできるよう支援する持続可能な方向性を切り開くとともに、市場のよりバランスのとれた健全な発展を促す推進力となることが期待される。

ホーチミン市カットライ区にあるトゥーティエム・グリーンハウス社会住宅プロジェクト。1ベッドルームから2ベッドルームまで様々な広さのアパートメント1,040戸が含まれ、価格は1平方メートルあたり約2,500万ドンで、2024年末に供用開始予定。写真：アン・ヒュー - フエン・トラン/ティン・トゥック・アンド・ダン・トック新聞

住宅不足問題の解決

建設省の統計によると、現在、国内には240万人以上の工業団地労働者と、緊急に住宅を必要としている数百万人の低所得都市労働者がいる。しかし、社会住宅の供給は実際の需要の約40%にしか満たしていない。

一方、商業住宅価格は急騰を続けています。 ハノイでは、アパートの平均価格は2015年の1平方メートルあたり2,500万ドンから、現在では8,500万ドンを超えています。価格差は10年足らずで3倍以上に拡大しました。同様に、ホーチミン市でも1平方メートルあたり9,000万ドンを超えており、中間所得者層にとって住宅所有はほぼ不可能となっています。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、住宅価格の上昇ペースが人々の収入を上回っており、社会住宅や低価格賃貸住宅の需要が急務となっていると述べた。国家住宅基金の設立は、この問題を根本的に解決するための正しい一歩である。

ディン氏によると、社会住宅政策は実際には長らく実施されてきたものの、限られた資源、複雑な資本配分メカニズム、そして投資利益の抑制によって企業の関心は薄れており、こうした状況は需要と供給の不均衡を招き、都市部の住宅市場に大きな圧力をかけている。しかしながら、国家住宅基金の設立は新たな制度的措置と言えるだろう。

決議201/2025/QH15において、国家住宅基金は、法的地位を有し、非営利で運営される非予算国家財政基金と定義されています。基金は2つのレベルで構成されています。中央基金は政府によって設立・管理され、地方住宅基金は省人民委員会によって統一されたメカニズムに基づいて組織・運営されます。

基金の資本は、国家予算の配分、技術インフラに投資された土地基金の価値、公営住宅の売買による収入、土地使用権の競売による資金、国内外で合法的に動員され、後援されたその他の資金など、さまざまな経路から形成されます。

当基金の主な使命は、特に公務員、公務員、従業員、労働者を対象とした社会住宅、賃貸住宅、リース購入住宅の開発への投資です。さらに、当基金は社会住宅プロジェクトの技術インフラおよび社会インフラへの投資支援にも取り組んでいます。

国家金融政策諮問委​​員会委員のヴォ・トリ・タン博士は、透明性のある設計と運用がなされれば、国家住宅基金は韓国やシンガポールの住宅基金モデルに類似した重要な政策ツールとなり得ると評価した。これは持続可能な住宅金融エコシステムを構築するための基盤となり、何百万人もの人々が定住の機会を得ることを支援する。

この専門家は、国家住宅基金の設立は国民に3つの大きな期待をもたらすと分析した。第一に、基金は社会住宅プロジェクトや賃貸住宅への投資または共同投資を通じて、手頃な価格の住宅供給を増やす。供給が増えれば、商業住宅価格への圧力が軽減され、人々は収入に応じた選択肢を増やすことができる。

次に、この基金は、特に若年労働者、工業団地労働者、新卒の役人、公務員など、現在商業住宅へのアクセスがほとんどない人々など、真に困窮している人々を直接支援します。地方自治体は、この基金からの資金を、優遇融資の提供や、リボルビング方式による賃貸住宅基金の建設への投資に充てることができます。

特に、この基金は都市インフラの同期的発展に貢献します。なぜなら、基金が投資する社会住宅プロジェクトは、交通インフラ、学校、医療、公共サービスと連携することが求められるからです。これは、人々が「家を持つ」だけでなく、「住む価値のある場所を持つ」ことにもつながります。

しかし、経済学者のディン・ミン・トゥアン氏によると、この基金が効果を発揮するには、多様な資金調達メカニズムが必要だ。この基金の資金源は国家予算だけに頼るべきではない。国、銀行、企業、国民、そして国際機関といった各チャネルからの拠出比率を明確に定義する必要がある。そうして初めて、基金は長期的な活力を持ち、依存を回避することができるのだ。

課題を克服し、住宅機会を開拓

専門家は概ね、高い期待にもかかわらず、国家住宅基金は依然として多くの実際的な課題に直面しているという点で一致している。直面する最大かつ最初の問題は資金である。

設立当初の定款資本金約5兆ドン、最初の3年間で10兆ドンまで増額されるこの基金は、毎年数十億ドンの社会​​住宅開発資金が必要となることを考えると、控えめなスタートと言えるでしょう。そのため、社会資源の確保は喫緊の課題となっています。

それに加えて、運営・監視メカニズムも重要です。予算外基金として国有企業として運営される国家住宅基金は、リスクと損失を回避するために、透明性のある管理メカニズム、独立した監査、そして資本の公的利用を備えていなければなりません。

農業環境省土地管理局のレ・ヴァン・ビン副局長は、実際の製品が生み出されずに資本が「停滞」する状況を避け、基金が効果的に機能できるように、資本の前払い、貸付、資本回収のメカニズムを明確に規定する必要があると述べた。

さらに、適切な受益者を特定する必要があります。なぜなら、これまでの多くの社会住宅プロジェクトでは、現実には「必要な人が買えず、買える人が必要としていない」という状況が依然として存在してきたからです。そのため、入居基準と承認メカニズムは、より透明性と柔軟性を高め、各地域の実際の所得状況に適したものにする必要があります。

さらに、住宅の質と立地も重要な要素です。社会住宅が中心部から遠く離れ、インフラが整備されていない場合、人々はたとえ安い住宅を借りたとしても、高い交通費を負担しなければなりません。

この内容に関して、ヴォー・トリ・タン博士は、国家住宅基金は量だけでなく生活の質の向上も目指すべきだと強調した。社会住宅は職場に近く、各種サービスが充実し、交通の便が良いものでなければならない。そうして初めて、人々は真に安定した住まいを得ることができるのだ。

専門家らは、期待が現実のものとなるためには、国家住宅基金がその役割を果たすために、明確な制度、持続可能な資本、透明性の高い管理という3つの要素が必要だと同意している。

したがって、中央政府と地方政府の運営体制、権限、責任を明確化する指導政令を早急に公布する必要がある。管理の地方分権化は、資本の使用と回収の責任と結び付けられなければならない。

同時に、住宅債の発行、金融機関や非営利団体への参加の呼びかけ、企業が基金に拠出する際に税金控除を認めるなど、資金調達の形態を多様化する必要がある。

さらに、社会住宅開発を単なる社会保障上の課題ではなく、魅力的かつ持続可能な投資分野と捉え、官民連携（PPP）を推進する必要がある。

さらに、人々が職場の近くに住み、生活コストを削減できるよう、社会住宅の開発を都市計画や公共交通インフラの整備と連携させる必要がある。

国家住宅基金の設立は、「すべての人が適切で安全かつ持続可能な住宅を所有できる」という目標達成に向けた住宅政策の完成に向けた戦略的一歩です。この基金が、多くの経済セクターの参加を得て、同時に、透明性をもって実施されれば、数百万人の人々の定住の夢の実現を支援するだけでなく、不動産市場の安定、経済成長の促進、そして社会保障の確保にも貢献するでしょう。グエン・ヴァン・ディン博士は、国家住宅基金が住宅政策における重要な転換点であると断言しました。運用メカニズムが完成すれば、この基金はベトナムがすべての人々の定住という目標に近づくための効果的な手段となるでしょう。

出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm