土地金融における強力なイノベーション

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これらは、10月18日午前、国家監査院（SA）が天然資源・環境省と連携して主催したワークショップ「土地管理と土地価格決定 - 実践と国家監査活動による欠陥」において、計画・土地資源開発局（天然資源・環境省）のダオ・チュン・チン局長が説明した内容である。

多くの規制はもはや実践には適していません。

土地資源計画開発局（天然資源・環境省）のダオ・チュン・チン局長は、土地の管理と利用には依然として多くの欠陥と限界があると述べた。特に、これまで地価に関する一部の法規制は実際には効果を発揮しておらず、限界が見えてきている。

具体的には、土地価格データベースが不完全な状況下では、土地価格を決定するいくつかの方法が、土地使用権市場情報や国家による土地価格管理の実態に適していない。土地評価方法の適用内容や条件に関する規定が適切かつ具体的でないため、同じ土地区画に対して異なる評価方法を適用した結果が異なるケースが生じ、地方自治体が評価方法の選択に混乱をきたしている。

同時に、土地価格の決定における権限の地方分権化と委譲は適切ではなく、土地の割り当て、土地の賃貸、土地の回収などの権限と一致していないため、特定の土地評価の作業負荷は主に省の機関に集中しており、評価機関と土地評価協議会の能力は依然として限られています。

ワークショップの概要。（写真：KT）

さらに、一部の地域では土地の価格が市場価格よりも大幅に低くなっています。土地価格を決定するためのコンサルティングユニットの選定に関する規制は、特定の土地価格決定計画に基づき、入札に関する法律に準拠する必要があり、実施するためのコンサルティングユニットを選定できない場合があり、時間が長引いて土地価格決定の進捗が遅れることがあります...

現地の実情を踏まえ、ハノイ市天然資源環境局の副局長であるマイ・トロン・タイ氏も、未解決の問題の一部は、主に土地法政策やその他の関連法がまだ一貫性や統一性に欠けていることが原因であると強調した。土地法には、現在の現実に適さなくなった内容が多くあり、研究と改正が必要です。

例えば、農地使用権を利用して譲渡や資本拠出を受け、商業用住宅投資プロジェクトを実施するための規制は、土地法、投資法、住宅法の規定が矛盾しているため実施できない。投資家が全ての土地使用権の譲渡を受けることが困難な場合（土地使用者が同意しない、高額を要求する等）に対応する仕組みがない。

投資プロジェクトのための土地回収、土地割り当て、土地リースの政策に関して、タイ氏は、プロジェクトは2013年土地法以前の土地法の規定に従って国による土地回収の対象となっている（ただし、敷地の整地は完了していない）と指摘した。実施のために移管されたが、2013年土地法に基づく土地回収の対象ではないもの。用地取得が完了していない残りの土地エリアについては、引き続き用地取得および用地取得を行うことを許可する規制はありません。投資家は譲渡を受け入れ、この土地エリアの土地使用権の形で資本拠出を受け取る必要があります。

「これにより、投資プロジェクトは1つになり、投資家は2つの方法で土地にアクセスする必要があり、人々の同意が得られず、プロジェクトが長期化し、投資の進捗が遅くなるため、政府機関と投資家に困難が生じます」とタイ氏は強調した。

土地金融と土地価格に関する規制の整備

上記の問題から、ハノイ市天然資源環境局の副局長は、市場価格に近づくという原則を確保するために、土地価格表と具体的な土地価格の作成作業を強化することを提案した。検査と審査を強化し、規定に従って実施が遅れているプロジェクトや土地法に違反するプロジェクトを断固として撤回します。

ダオ・チュン・チン氏は、決議第18-NQ/TW号の精神を制度化し、土地法草案（改正版）では、土地の評価は市場原理に基づく土地評価の方法に従わなければならないという原則が具体的に規定されていると述べた。土地評価に関する正しい方法、順序、手順を遵守する。客観性、公開性、透明性を確保する。協議機関、地価鑑定審議会、特定地価鑑定審議会及び地価の決定権限を有する機関又は個人の間の独立性を確保すること。

同時に、この法律案は、土地価格を決定するための入力情報を、以下の事項を確実に行う方法に従って明確にしている：土地価格は、公証され認証された土地使用権譲渡契約書に記録される。国の土地データベースに記録された、価格の急騰・下落要因、血縁関係のある取引、その他のインセンティブの影響を受けない、土地使用権の競売における落札地価。土地データベースに地価情報がない場合には、調査・調査を通じて地価情報、市場に応じた土地利用による収益・費用・所得情報を収集します。

また、同法案は、土地の割当、土地の貸借、土地利用目的の変更の許可、土地利用の拡大、土地利用形態の変更、土地の割当及び貸借の決定の調整により面積、土地利用目的、土地利用期間が変更される場合ごとに、地価を決定する時期を具体的に規定している。

「管轄人民委員会は、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可、土地利用の拡大、土地利用形態の変更、土地の割り当て決定の調整、土地の賃貸、詳細計画の調整に関する決定の日から180日以内に、具体的な土地価格の決定を承認しなければならない」とダオ・チュン・チン氏は強調した。

さらに、法案では、地代金の計算および年間地代金の支払いのための土地価格が5年周期で安定していることも規定されています。次の周期の地代は、次の周期の初年度の地価表に基づいて計算されます。地代が前回の周期と比べて上昇した場合、支払われる地代は、前回の周期と比べて法律または政府によって規定された一定の割合を超えない範囲で増加するように調整されます。この規制により、企業は生産・事業活動中に土地の賃料を積極的に計上できるようになり、投資環境の安定化が図れます。

ダオ・チュン・チン氏によると、実施プロセス中に問題やリスクを回避するために、土地評価方法の内容と各方法の適用条件も法律に明確に規定されている。政府の土地価格枠組み規制を廃止し、同時に土地価格表を毎年定期的に作成し、その年の1月1日から公示して適用し、国が土地を割り当て、土地を賃貸し、土地の使用目的を変更し、土地使用権を承認する際の土地使用料、税金、料金などを計算するために適用することを規定します。

特に、この法案では、地方自治体が土地法の新しい規定に従って新しい土地価格表を作成して発行するための十分な時間を持つように、2025年12月31日までは現在の土地価格表を引き続き使用する方向への移行的な実施も規定されています。土地価格表の作成手順、土地価格表の作成における人民評議会と人民委員会の責任を補足する。デジタル地籍図と土地価格データベースを使用して、地域の評価ゾーンと標準土地区画に応じた土地価格表を作成します.../。

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