計画投資省の発表によると、2023年の最初の9か月間で、全国で75,800社の企業が一時的に事業を停止しており、2022年の同時期と比べて21.2％増加した。解散手続きを保留して営業を停止した企業は4万6100社で、26.9％増加した。解散手続きを完了した企業は1万3,200社で、前年度比4.3％減少した。平均すると毎月15,000社の企業が市場から撤退しており、そのほとんどは中小企業です。
数百億ドン値下げしたが、売却は依然として困難
このため、多くの外資系企業や法人が工業団地を開発するために大規模な土地資金を求めたり、工業団地内で生産拡大のために広い土地を確保したりする一方で、多くの中小企業や小規模事業者は生産を停止したり入居者が見つからないなどの理由で事業所や工場、倉庫などを売りに出し続けるのが現状です。特に、専門家によると、避けられない需要とサプライチェーンの競争により、大規模工場の増加により、小規模な倉庫では徐々にスペースが不足し始めているという。
ホーチミン市郊外を視察したところ、多くの中小規模の工場が2年前よりも20～40％安い価格で広告されていることがわかりました。 H氏はロンアン省ドゥックホア郡で、住宅用地450平方メートルと1,500平方メートル以上の敷地を含む約2,000平方メートルの工場用地を160億ドンで売りに出したが、以前は多くの人が200億～220億ドンでの購入を希望していたものの、当時はまだ景気が良かったため売れなかった。現在まで、事業の困難と借金の返済のため、彼は月1億2千万ドンの利息を支払う余裕がなかったため、工場を閉鎖して売却し、銀行ローンの返済資金を得ることを決めていました。
同じくドゥックホア地区にある、面積5,400平方メートル（工場4,000平方メートル、残りは農地）の別の施設が230億ドンで売りに出されている。これは2年前より120億ドン低いが、まだ交渉可能である。ブローカーの紹介によると、この工場は工業団地の近くにあり、繊維染色、水産加工、肥料などの事業許可を取得している。完全消防許可（PCCC）を取得しているのでサテライト倉庫を作るのにも大変便利です。
同様の困難な状況の中、ドゥックホア地区のプラスチック製造会社の代表者は、7,400平方メートルの敷地に及ぶ工場全体とリサイクルプラスチックの事業許可を約180億～190億ドンで売却すると述べた。このリサイクル工場は年間10万トンの処理能力があり、すでに環境ライセンスを取得しています。プラスチック業界では環境ライセンスの取得は容易ではなく、プロセスに非常に長い時間とコストがかかるため、購入者はライセンスの再申請を行うことなく生産を開始できます。
「この業界では環境基準が非常に厳しく、ミスをすると簡単に検査やチェックの対象になってしまうんです。生産した製品が売れなくなってきたので、資本を回収するために工場を閉鎖し、赤字で売却することにしたんです」とこの人物は語った。
グオイ・ラオ・ドン紙の記者によると、ホーチミン市郊外の倉庫や工場が格安で売りに出されているが、厳しい経済状況の中で買い手を見つけるのは容易ではないという。
ロンアン省の工場が売りに出されている。
違法性がないから安い？
この状況について、ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、今年初めからの輸出活動の急激な減少が中小企業に大きな影響を及ぼしていると述べた。これらの企業は主に大企業向けに処理を行っており、入力と出力の両方を制御できないため、市場が厳しい状況では最も脆弱になります。
「受注が途絶えたことで、加工施設のオーナーは人員削減や工場の閉鎖、移転を余儀なくされています。そのため、最近は小規模な工場が売りに出されているケースが多く見られます。しかし、これらの工場の多くは違法に農地に建設されており、規模も適切ではありません。そのため、売却はさらに困難で、通常の不動産に比べて価格が大幅に下落しています」とクアン氏は分析した。
VNO社のグエン・ホンハイ社長も同じ見解で、COVID-19パンデミック後、特に火災や爆発、労働安全、工場の建物や生産設備に関連する事件の後、法的要因に加えて、土地（住宅地から遠く、生産-事業用地として計画するのに適しているなど）、防火、環境などに関する多くの基準にも従わなければならないと述べた。以前、自発的に建設された工場は、継続できないように非常に厳重に検査され、旧所有者は閉鎖または売却を余儀なくされた。
ハイ氏によれば、中小工場の不動産価格は史上最低水準まで下落したという。これは、ビジネスを行う必要性があり、この期間中に小規模な工場や衛星を展開する能力を持つ人々にとってチャンスです。ただし、前述のように、法的、環境的、防火、消火のリスクを考慮する必要があります。
主に大規模な工場用地の賃貸
サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門責任者兼副部長のジョン・キャンベル氏は、ベトナムにおける最近の大規模工場リース契約は、企業や投資家が以前のように小規模施設を借りたり購入したりするのではなく、主に大規模な既設工場を求めるという市場の変化を示しているとコメントした。
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/dua-nhau-rao-ban-nha-xuong-co-nho-20231113211915977.htm
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