ダナン中心部の土地価格が「急騰」

スキン.jpg — ホアクイ・ドンノ川沿いの市街地の土地価格は1平方メートルあたり5,000万ドン以上。写真：VINH LOC

供給不足

LHL氏はアンケー区の住宅街を1ヶ月間歩き回り、仲介業者を介したが、それでも35億ドンという価格で道路に面した区画を見つけることができなかった。「実際にはもっと安い区画もいくつかあるのですが、路地裏にあるため車の出入りが難しく、その価格で道路に面した区画はほとんどないのです」とL氏は語った。

4月中旬、クアンナム省とダナン市の合併が報じられると、ダナン中心部の不動産価格は10～20%急騰しました。8月末、タムキーのトラン・ヴァン・ラム氏は、アンケー区で37億ドン（約1億5000万円）のレベル4住宅（床面積100㎡）を購入するため、頭金を預けに行きました。ところが、わずか2ヶ月後には価格が40億ドン（約4億5000万円）を超え、所有者は売却に消極的になりました。

実際の調査や不動産販売ページを見ると、中心部の郊外、ナムカウカムレ、ナムホアスアン、FPT 、ダムセン、コンダウ（グーハンソン区）などの一部プロジェクトや住宅地の土地の価格は、場所に応じて4,200万～7,000万VND/m2の範囲であることが容易にわかります。

アンケー区で長年土地仲介業を営むグエン・VQ氏によると、同区の住宅地の平均地価は現在、1平方メートルあたり3,700万～4,000万ドン程度だという。鉄道沿線（チュオンチン通り）やホアチャウ村（旧）の住宅地など、最近の洪水で浸水した地域もあるが、それでも地価は依然として1平方メートルあたり3,900万～4,000万ドン程度だ。

分析によると、地価上昇の要因は、ダナン市人民委員会が市全体の地価表の調整に関する決定第45号（2025年6月26日付、2025年7月7日発効）を公布したことで、以前の価格帯と比較して平均125～172%の上昇が見込まれている。注目すべきは、同様に重要な要因として、クアンナム省とダナン市の合併が多くの投資家に期待感を与え、市内中心部の不動産市場が実際の価値よりも「インフレ」している兆候を示していることである。

グーハンソン区の多くの土地仲介業者は、コンダウとダムセン地区の土地価格が高騰している理由について、サングループがホアスアン橋付近で2つのアパート建設を開始したことで、投資家が機会を待って土地を確保しているため、買い手は多いものの市場が不足していると分析している。例えば、ダムセン地区の土地は今年初めには約4,000万VND/ ^㎡だったが、現在は最低で5,200万VND/ ^㎡（7.5m道路の場合）となっている。特に、ホアクイ-ドンノ川沿いの市街地も4,800万VND/ ^㎡で最も安く、コンダウ（ホアスアン）は約5,000万VND/ ^㎡で、ヴォーチコン通りの西側（クエドン橋の南側）のエリアだけが安いが、その価格も4,000万VND/ ^㎡である。

今年初め以来、ダムセン住宅地区（グーハンソン区）の土地価格は1平方メートルあたり700万～1,000万ドン上昇した。写真：VINH LOC

慎重に投資する

不動産グループDKRAの2025年第3四半期のレポートによると、土地区画の一次供給量は2024年同時期比で85%増加しました。その中で、グ・ハン・ソン地区は供給量の91%、新規消費量の99%を占め、トップを占めました。市場全体の需要は大幅に改善し、一般消費量は一次供給量の約54%に達しました。2025年第2四半期と比較して、一次価格は平均約3%、二次価格は平均約4%上昇しました。取引量は、都市複合施設、地域貿易の利便性、法的インフラの整備されたプロジェクトに集中しました。

アパートメント部門だけでも、市場需要は一次供給全体の68%に達し、新規開業物件のほとんどはホア・スアン区、グー・ハン・ソン区、ホア・クオン区で、主に高級セグメントに集中しています。販売価格は継続的に上昇し、1平方メートルあたり8,000万～1億ドンの間で推移しています。

多くの人は、現在の価格上昇が続く中で、本当に土地を必要としている人が購入するのは困難になるだろうと考えていますが、市場の動向が予測不可能なため、待つこともできません。懸念しているのは、実際に土地を購入する人だけでなく、多くの投資家も慎重な姿勢をとっています。

ホーチミン市出身の投資家、グエン・ティ・トゥイ氏は、価格は高騰しているものの、供給が限られているため、ダナン中心部は依然として大きな可能性を秘めているとコメントしました。しかし、現在の急激な価格上昇には、特に銀行融資が返済不能になった場合のリスクなど、多くの潜在的なリスクが伴います。トゥイ氏は9月初旬、ダムセン地区（グーハンソン区）の^100㎡の土地を42億ドンで売却しました。10月末に帰国したところ、このエリアの土地価格が50億ドン以上に上昇していたため、ホーチミン市に戻り、アパート投資を行うことを決意しました。

DKRAの予測によると、2025年第4四半期には、グーハンソン区とディエンバンドン区を中心に約850～950戸の新規土地が販売開始される見込みです。ただし、価格水準は引き続き高水準で推移する見込みです。マンション分野では、約3,000～4,000戸の新規マンションが市場に投入される見込みです。そのうち、クラスAマンションは引き続き大きな割合を占め、アンハイ区とホアクオン区に集中しています。クラスBおよびクラスCマンションは、大多数の人々の真の住宅ニーズを満たすには供給不足になると予測されています。

注目すべきは、ナム・カム・レー橋からわずか15kmほどのアンタン区ディエンバン区にある住宅プロジェクトの価格が、1^{平方メートル}あたり2,000万～2,300万ドン程度であることです。これは購入者にとってより魅力的な選択肢と考えられていますが、最近の洪水による深刻な浸水により、これらの住宅地は市場にとって魅力を失っています。ただし、すべての予測と分析は参考値であり、特に今日のような市場変動の激しい時期には、投資は慎重に計算する必要があります。

出典: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html