ホーチミン市の土地価格は新しい価格表により数十倍に上昇したが、ビンコム・リテールは数千億の純利益を維持した。
ハノイが新たな土地価格調整係数を適用、ロンアンが2つの社会住宅地区の投資家を募集、ティンギア工業団地の純利益が5倍に増加、ナムロンがサウスゲートとイズミのプロジェクトにより4,560億ドンの収益を達成。
以上が先週の不動産ニュースのハイライトの一部です。
ホーチミン市が土地価格表を再構築、多くの地域で価格が数十倍に上昇
ホーチミン市天然資源環境局は、当該地域の土地価格表に関する決定第02/2020/QD-UBND号を改正する決定案について意見を求めている。
新しい地価表は、2024年8月1日から12月31日まで適用される予定です。その後、各機関は経済的および社会的影響を総括・評価し、2025年1月1日から12月31日まで適用される地価表の調整を継続します。
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| 新しい土地価格表により、レ・ロイ通りの土地価格は1平方メートルあたり8億1000万ドンまで上昇し、現在の価格の5倍に達することになる。写真：レ・トアン |
草案では、2024年の最後の5か月間で、ドンコイ通り、グエンフエ通り、レロイ通りの新たな土地価格は、これまでの規制水準の5倍となる約8億1,000万VND/m2になると予想されている。
トン・ドゥック・タン通り（メーミン広場からグエン・タット・タン橋まで）などの近隣地域でも、地価は5億2,800万ドンまで上昇し、現在の価格帯と比較して1平方メートルあたり4億2,240万ドン上昇しました。ファム・ホン・タイ通りの地価は4億1,800万ドンで、以前の価格帯と比較して1平方メートルあたり3億3,440万ドン上昇しました。
トゥドゥック市では、現行の土地価格体系では1平方メートルあたり500万～700万ドンの価格帯しか定められておらず、場所によっては2000万ドンを超えることもあります。しかし、現在ではその数値は急騰しています。例えば、チャンナオ通りでは、以前の算出方法によれば1平方メートルあたり1300万～2200万ドンだった価格が、1億4900万ドンに達すると予想されています。
タオディエン区の「富裕層エリア」の道路でさえ、以前は土地価格は1平方メートルあたり約780万ドン程度でした。現在、土地価格表に基づく価格は1平方メートルあたり8,800万～1億2,000万ドンにまで上昇しています。
ハノイ、新たな土地価格調整係数を適用
2024年7月29日より、ハノイ市は法律の規定に従って係数を適用する場合、2024年の土地価格調整係数に関する決定第45/2024/QD-UBND号の新しい規定を適用します。
具体的には、 農地、林地及び水産養殖用水面を有する土地の価格調整係数は1.0です。
農地価格調整係数（宅地隣接地の庭地・ため池を含む）は、新用途土地使用料徴収価格と農地使用料徴収価格の差額を求めるための基準となる係数であり、K＝1.0とする。
ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区の非農業生産・事業用地、商業・サービス用地の価格調整係数はそれぞれ 1.40 と 1.70、カウザイ区、タンスアン区、タイホー区ではそれぞれ 1.35 と 1.60、ロンビエン区、ホアンマイ区、ハドン区、バクトゥーリエム区、ナムトゥーリエム区ではそれぞれ 1.28 と 1.50 である。
また、土地価格調整係数は、政令第45/2014/ND-CP第3条第3項に規定された制限を超える居住用地面積について、国により土地使用権が認められ、土地利用目的の変更が許可されている世帯および個人に対して、土地使用料を徴収するための基礎となります。
したがって、ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバチュン区の係数は2.00となります。カウザイ、タインスアン、タイホー地区は1.75です。ロンビエン、ホアンマイ、ハドン、バクトゥリエム、ナムトゥリエム地区は1.70メートルです。
同じエリアまたは路線内で、収益性の高い特性を持つ土地が、そのエリアまたは路線の平均レベルと異なる土地利用係数（建築密度、建物の高さなど）で土地使用権のために競売にかけられる場合、ハノイ市は、規定に従って発行される土地価格調整係数の調整について、財務局に検討および報告し、統合、策定、助言するよう、区、町、市の人民委員会に指示します。
ハノイ、タンチ地区の2つの都市エリアへの投資家を募集
ハノイ市計画投資局が投資家を募集している発表によると、新市街地C3-1はタンチ郡ダイアン村に位置し、27ヘクタール以上の規模を誇ります。現在の土地は、主に稲作用の農地、灌漑用水路、そして一部の住宅地（計画道路区域と既存の学校を除く）です。
このプロジェクトでは、4～5階建ての低層マンション（ヴィラ、タウンハウス）580戸、17階建てのマンションタワー2棟、そして520戸以上のマンションを備えた8階建ての社会住宅棟1棟が建設される予定です。人口は約6,800人です。本プロジェクトの総投資額は約4兆5,000億ドンです。
さらに、ハノイ市計画投資局は、タンチ県リエンニン村の30ヘクタールを超える規模の新しいリエンニン都市圏への投資家も募集している。
プロジェクト実施対象地は、政府の政令64号に基づいて割り当てられた世帯および個人の農地、ならびにリエンニン、ゴックホイ、グーヒエップ各村の人民委員会が管理する畑内の溝および墓地の土地です。
このプロジェクトでは、4～5階建てのヴィラ、タウンハウス、そして800戸以上のアパートメントを備えた30階建ての社会住宅ビルが270戸以上建設される予定です。人口は約4,500人です。プロジェクトの総投資額は約3兆2,000億ドンです。
両プロジェクトの運用期間は50年で、現在から2028年から2029年にかけて実施が進められます。完成後、両プロジェクトは同期した技術インフラと社会インフラを備えた新しい都市エリアを形成し、地域住民の住宅ニーズを満たし、土地使用権オークションから予算収入を生み出します。
ロンアンはドゥックホア地区の2つの社会住宅プロジェクトへの投資家を募集しています
ロンアン省計画投資局は、ドゥックホア郡ドゥックホアドン村に9.53ヘクタールの社会住宅プロジェクトを建設するにあたり、関心のある投資家からの応募を募集しています。完成後、このプロジェクトでは2,895戸の住宅が市場に供給され、約7,283人が居住する予定です。プロジェクトの総投資額は3兆7,080億ドン（約3兆7,080億ドン）を超えます。
ロンアン省計画投資局は、ドゥックホア郡ドゥックホアドン村において、約9.62ヘクタールの2,991戸の社会住宅団地を建設するための投資家を募集しています。この地域の人口は7,505人です。このプロジェクトの総投資額は3兆9,350億ドンを超えます。
上記両プロジェクトの期間は、投資家が土地割当、土地賃借、および土地利用目的変更の決定を受領した日から起算して50年です。プロジェクトの実施期間は、投資家の承認決定日から4年間です。
ビンコム・リテールは2024年第2四半期も依然として数千億の純利益を維持している。
ビンコム・リテール株式会社（VRE）は、2024年第2四半期の財務報告を発表した。連結収益は2兆4,780億ベトナムドンで、前年同期比14%増となった。
その中で、不動産賃貸業 投資および関連サービスの提供は依然として「金の卵」であり、約1兆9,400億ドンの収益をもたらし、同時期とほぼ変わりません。一方、不動産譲渡事業は前年同期の2倍となる4,660億ドンの収益をもたらしました。
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| ビンコム・リテールは2024年6月に4つのショッピングモールをオープンした。写真：VRE |
さらに、2024年第2四半期の金融収益も51%増加し、4,200億ベトナムドンに達しました。収益の大部分は、預金、貸出金、預金利息によるものです。
最終的に、ビンコム・リテールの純利益は1兆210億ドンとなり、前年同期比2%の微増となりました。これにより、同社は6四半期連続で税引後利益が1兆ドンを超えました。
ビンコム・リテールは、今年上半期の純売上高が4兆7,330億ドン（前年同期比15%増）となり、税引後利益は2兆1,040億ドン（前年同期比4%増）となりました。以上の結果により、同社は売上高目標の49%、利益目標の47%を達成しました。
2024年6月30日現在、同社の総資産は約52兆3,280億ドンに達し、前年末比約10%増加しました。このうち、負債は25%増加し、12兆3,970億ドンとなりました。自己資本は39兆9,300億ドンで、約5%増加しました。
同社の在庫は昨年末の6,390億ドンから2024年第2四半期末には2,280億ドンへと大幅に減少した。これは主に、販売用の商業用タウンハウスの建設と開発にかかる費用である。
2024年6月だけでも、ビンコム・リテールはホーチミン市のビンコム・メガモール・グランドパーク（技術的開業）、ビンコム・プラザ・ディエンビエンフー、ビンコム・プラザ・ハザンの3つの新規プロジェクトを含む4つのショッピングモールをオープンしました。同時に、ホーチミン市のビンコム・プラザ3/2も改装工事を経て再オープンしました。
ビンコム・リテールによると、これらのショッピングモールの開業時の稼働率はいずれも85～92%だった。同社は現在、全国46省63市に合計86のショッピングモールを展開しており、システム全体の延床面積は181万平方メートルを超える。
上記のプロジェクトに加え、最近の財務報告によると、ビンコム・リテールはバクニンホテル、ビンコムプラザディエンビエン、ビンコムプラザビエンホア2、ビンコムプラザドンハクアントリといった一連の新規プロジェクトの建設にも投資しています。中でも、バクニンホテルプロジェクトは2020年6月30日時点で2,810億ドンと最も多くの投資が行われています。
ティン・ギア工業団地の純利益は2024年第2四半期に5倍に増加した。
ティン・ギア工業団地開発株式会社（TIP）の2024年第2四半期財務報告書は、同社の「健全性」について非常に明るい見通しを示しました。同社の純収益は407億ドンに達し、前年同期比7%増加しました。
この増加は、タムフック工業団地（ドンナイ省）におけるサービス収入によるものです。これは、TIPの顧客である木材事業者からの受注が回復し、操業がより安定していることによるものです。
さらに、同社の財務収益も2024年第2四半期には前年同期の50億ドンから670億ドンに急増しました。この収益は、フオックアン港投資石油開発株式会社との協力によるものです。
さらに、TIPがオリンピック・コーヒー・カンパニーの持分比率を低下させたことにより、同社は同部門への投資引当金を取り崩しました。これにより、2024年第2四半期の同社の財務費用は15分の1の1億500万ドンに減少しました。
経費を差し引いた後、TIPの所得税引き後利益は680億ドンに達し、前年同期比で約5倍に増加した。
今年上半期の純売上高は約790億ドンで、前年同期比14%増となりました。税引後利益は960億ドンで、前年比3.7倍となりました。
当社は年間事業計画と比較し、売上高目標の48％、利益目標の57％を達成しました。
2024年第2四半期末現在、TIPの総資産は2兆720億ドンで、年初比4.7%増加しました。自己資本は1兆8060億ドンで、3%の微増となりました。
支払債務は12%増加し、2,650億ドンとなった。最も大きな増加は短期未実現収益によるもので、年初は56億ドンだったが、現在は325億ドンに増加している。資金の大部分は土地賃料とインフラ使用料によるものだ。
さらに、報告書では、2024年6月30日時点で同社が最大784億ドンの銀行預金を保有していることも明らかにされている。この預金の期間は6ヶ月で、金利は年2.9～4.8%となっている。
上記の金融項目に加え、同社はティン・ギア・セキュリティサービス株式会社とフオック・タン社（不動産部門）の2つの関連会社にも投資しました。さらに、ロン・カン工業団地株式会社とオリンピック・コーヒー株式会社にも「投資」しました。これら4社への総投資額は4,190億ドンです。
2024年第2四半期末時点の同社の在庫は1,460億ドンで、前年同期比3%減少しました。このうち、タンフー住宅地区プロジェクト（ドンナイ省）の未完成生産・事業費が最も高額で、最大590億ドンに達しています。このプロジェクトは、子会社であるティンカイ株式会社が投資しています。
TIPの取締役会は、2024年の方向性について、タムフック工業団地のユーティリティサービス活用に注力すると述べた。同時に、同社は、土地資金を保有し、開発の方向性が良好な、省内および南東部地域の工業団地インフラへの投資企業を調査し、資本投資を検討する予定である。
ナムロンはサウスゲートとイズミのプロジェクトのおかげで4560億ドンの収益を達成した。
2024年第2四半期、ナムロン投資公社（NLG）の純収益は2,520億ベトナムドンに達し、前年同期比で3.7倍減少しました。
しかし、ナムロンの財務収益は、2023年第2四半期の400億ドンから前四半期には2,490億ドンへと急増しました。この収益は主に、NLGがパラゴン・ダイ・フオック社の株式25%を譲渡したことによるものです。この取引による利益は最大2,300億ドンに上ります。
最終的に、同社の税引後利益は約1590億ベトナムドンとなり、前年比で約45％減少した。
今年上半期の純売上高は4,560億ドンで、前年比160%減となりました。そのうち、土地、アパート、タウンハウス、ヴィラの販売による売上高は3,710億ドンに達し、収益構成の81%を占めました。この売上高は主に、サウスゲート（ロンアン）やイズミ（ドンナイ）といった主要プロジェクトの販売活動によるものです。
今年上半期の税引後利益も約948億ドンと、同時期に比べて2.6倍減少した。
NLGは以前、通期純収益6兆6,570億ベトナムドン、税引後利益8,210億ベトナムドンという目標を設定していたが、依然として目標達成には程遠い状況となっている。
2024年6月30日現在、NLGの保有物件は約19兆2,310億ドンで、前年末比約10%増加しました。特に、このカテゴリーで最大のプロジェクトは、イズミ（8兆6,550億ドン）、ウォーターポイント・フェーズ1（ロンアン）（3兆8,370億ドン）、ホアンナムアカリ（ホーチミン市）（2兆4,250億ドン）です。
財務報告書によると、ナムロンは2024年第2四半期末までにオフィスビル建設に約23兆2,170億ドンを費やした。さらに、アンタン市場の建設に13兆4,630億ドンを費やした。
金融投資においては、パラゴン・ダイ・フオック、NNHミズキ、アナブキNLといった関連会社および合弁会社に約1兆5,290億ドンを投資しました。同時に、ホン・ファット金融投資会社にも24億ドンの資本を投資しています。
ナムロンの総資産は現在約29兆7,310億ドンで、前年末比3%増加しました。負債は約9%増加し、16兆4,250億ドンとなりました。自己資本は13兆3,050億ドンで、2023年末と同額です。
前回の株主総会において、ナムロンの取締役会は、2024年の収益は主にアカリ・フェーズ2とサウスゲート・プロジェクトから得られると述べました。法的問題を抱えていた他のいくつかのプロジェクトも、すでに解決策を見出されています。
例えば、イズミプロジェクトは、多くの努力の末、2024年12月（2025年第1四半期）に1/500計画が承認される予定です。パラゴンプロジェクトに関しては、計画は2027年まで延長されています。NLGは、上記のプロジェクトの新しい計画をまもなく提出する予定です。
同社は2024年から2026年にかけて、15,000点の製品を市場に投入できると見込んでいる。現在、同社は約681ヘクタールの土地を保有しており、これは2030年までのプロジェクト開発に十分な量である。
2030年までのロードマップによると、ナムロンは14の戦略を実行する必要があります。2024年だけでも、投資と投資管理、財務全般（資金調達を含む）、M&A、そして成長という3つの重要戦略に注力します。
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