不動産在庫データの解読

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政令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づき、不動産在庫とは、法律の規定に従って取引の対象となるものの、報告期間中に取引されていないプロジェクトの不動産の数量と説明されています。

在庫を決定する基準は何ですか?

建設省の最新報告によると、2024年第1四半期における全国56省市のプロジェクトにおける不動産在庫は約23,029戸（マンション、戸建住宅、土地を含む）で、うちマンションは3,706戸、戸建住宅は8,468戸、土地は10,855区画となっている。したがって、在庫比率は主に戸建住宅不動産セグメントと土地区画に集中していることがわかる。

建設省によると、現在、未販売のマンションは3,706戸あるというが、実際の数はそれよりはるかに多い。

DKRAグループの研究開発部門ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、不動産在庫とは、不動産プロジェクトにおいて取引が成功していない製品の数として理解されていると語った。

タン氏によると、在庫データは、政令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づき不動産企業が報告したデータに基づいている。政令によれば、不動産在庫とは、法律の規定に基づき取引が認められているものの、報告期間中に取引されていないプロジェクトの不動産数量を指す。

報告期間は四半期ごとに実施され、投資家は政令44/2022/ND-CPに添付されているフォームNo.10および12に従ってプロジェクト情報および取引状況（不動産在庫情報を含む）を報告します。

このうち、第10号様式には、取引対象となる不動産プロジェクトおよび不動産商品に関する情報およびデータが含まれており、第12号様式には、プロジェクトの不動産取引状況に関する情報およびデータが含まれています。

現実はデータとは異なる

不動産業界は、建設省が発表する在庫データは正確ではないと考えている。トラン・アン・グループ不動産株式会社のハ・ヴァン・ティエン副社長は、現在、在庫データを報告している企業は証券取引所に上場していると述べた。

非上場不動産会社は、年度決算書のみで報告を行います。不動産会社が問題を「回避」する方法についての未確認情報さえあります。一部の投資家は、自社の商品が売れないため、従業員に自社名義で商品を購入させ、銀行から借入をしてキャッシュフローを確保しているのです。顧客が購入した場合、会社は銀行との借入金を決済し、実際の顧客に販売します。そのため、商品は販売開始済みとみなされますが、実際には在庫のままです。そのため、公表されている在庫データは正確ではない可能性があります。

ティエン氏によれば、証券取引所に上場されていない不動産事業の数は非常に多く、これらの事業は地方で多数のプロジェクトを抱えており、販売された商品の量は何年も続くため、実際の在庫は報告された数字よりも多いとのことだ。

例えば、ビンズオン省では、法的書類が完備したマンションプロジェクトが多数ありますが、販売戸数は非常に少ないのが現状です。具体的には、ダンコイグループのアストラルシティプロジェクトは、4,966戸のマンションを擁し、2020年から販売を開始しましたが、販売済は約40%にとどまっています。レフォングループは、法的書類が完備した3つのプロジェクトを販売中で、そのうち2つのプロジェクトで住宅の引渡し手続きを進めていますが、未販売戸数は約1,000戸に上ります。

さらに、ビンズオン省では現在、長年販売が開始され、ほぼ完成しているプロジェクトが数十件ありますが、投資家は依然として在庫物件を売りに出しています。一方、建設省によると、現在市場には約3,706戸のマンションが在庫として存在しています。このように、データには大きな違いが見られます。

また、ホーチミン市では、2023年時点では市場に出回っている物件は少ないものの、物件数は少なくありません。例えば、トゥドゥック市のMTイーストマークシティプロジェクトは、2021年から現在までに販売された2,000戸近くのマンション物件を抱えており、投資家による販売が続いています。ノバランドグループの1区のプロジェクトは2019年から現在までに販売されており、未だに売れ残り物件が残っており、アンジャグループのビンチャン地区のマンションプロジェクトは、引き渡しは済んでいるものの、依然として大量の在庫を抱えています。しかし、2024年初頭、ホーチミン市建設局は、ホーチミン市には現在在庫がないと報告しました。

また、在庫に関して特筆すべき話としては、2022年から現在までの厳しい財政状況を経て、不動産商品を注文したものの資金力が足りず、投資家に返品せざるを得なかった顧客が多く、この在庫量もかなり多くなったということです。

さらに、取引対象となるプロジェクトに適用される政令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づき、法律の規定に従って在庫として計算することも問題です。

例えば、ホーチミン市では現在、販売開始、建設、顧客への引き渡しは完了しているものの、取引の法的条件を満たしていないプロジェクトが多数存在します。そのため、投資家と顧客は物件価格の最大95%を回収したにもかかわらず、物件を保有するための手付金契約のみを締結しています。そして、これらのプロジェクトは法的条件を満たしていないため、未成立プロジェクトとみなされ、商品が完売しない限り在庫として計上できません。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html