剰余金方式を維持することで、プロジェクトの土地評価の透明性は高まりますか?

天然資源環境省は依然として余剰方式の使用を中止したいと考えている

Thanh Nienの報道によると、最近、天然資源環境省は、土地価格を規制する2014年5月15日付政府政令第44/2014/ND-CP号（政令草案第44号）の一部条項を修正・補足する政令草案を、政府への提出前に評価を受けるため法務省に送付した。

特に、天然資源・環境省は法令草案第44号で、土地の評価に剰余金法を使用しないことを提案した。

しかし、本日午後のワークショップでは、土地評価においては剰余金方式を維持すべきだという点に専門家の大多数が同意した。

ダオ・チュン・チン氏がワークショップで語った

ワークショップで講演した天然資源・環境省計画・土地資源開発局長ダオ・チュン・チン氏は、さまざまな側面を取り上げ、同省が土地評価の際に剰余金方式を廃止することを提案した理由を挙げた。

ワークショップでの天然資源環境省代表者の見解は、タインニエン新聞の記事「政府は余剰方式を維持するか、放棄するかを決定するのか？」のインタビューに答えたときと同じであった。 7月26日に投稿されました。

チン氏によれば、余剰方式の優位性を否定する人はいないという。しかし、我が国の土地評価においてこの方法を適用する場合の入力パラメータは標準化されておらず、不正確な結果につながります。

「最近、いくつかの案件で土地評価に携わってきましたが、鑑定士が剰余金法の適用に伴う法的リスクを懸念していることがわかりました。これが、近年、土地評価プロセスが遅れている理由の一つです」とチン氏はワークショップで述べた。

チン氏は、政府が余剰金方式を維持することを決定した場合、この方式のパラメータと指標の入力基準を開発するための調査と検討も必要であると付け加えた。標準的な入力によってのみ、正確な結果が得られ、鑑定士は自信を持って署名でき、特にプロジェクトの場合、土地評価の行き詰まりを解消できます。

「剰余金方式の放棄は土地評価における後退である」

天然資源・環境省の代表者の意見共有後、多くの専門家や企業が直接、または文書を送付して、土地評価における剰余金方式の維持の必要性について意見を表明した。放棄されれば、さらなる困難や混雑が生じ、土地の評価が遅れ、不動産市場では長期にわたる供給不足が続くことになるだろう。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・ホン・チュン弁護士は、剰余金方式を維持すべきだとの見解を示した。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・ホン・チュン弁護士は、剰余金法は比較法や収益法のように現在の用途ではなく、将来の潜在的な用途に基づいて土地の価格を決定する方法であると述べた。

剰余金法は、評価対象となる土地の市場価値を反映しますが、これには以下の要素が含まれます：土地利用目的。土地利用用語;建物の密度;建物の高さ;土地利用係数;投資、生産、事業におけるキャッシュフローの価値を高い実用性で反映します。

剰余金法は、不動産プロジェクトの財務特性、すなわちコスト、収益、利益を非常に科学的かつ客観的に明確に反映します。この方法は、地代差額の活用、配分、分配方法を明確に反映しています。これは、国際的な慣行に基づいた現代的な不動産評価方法でもあります。

天然資源環境省は、評価のためのデータベースが不足しているため、評価は仮説的な要素に基づいて行わなければならず、正確性に欠けるため、この方法は放棄すべきだと主張しているが、私の意見では説得力がない。問題がデータ不足である場合、解決策は、余剰方式（生産機械の破壊）を放棄するのではなく、高品質で信頼性の高いデータのソースを作成することです。したがって、剰余金方式の廃止が現実となれば、土地評価は後退することになるだろう」とチョン氏は語った。

一方、チョン弁護士によると、政令草案第44号には比較法、収益法、土地価格調整係数法の3つの評価方法しかなく、都市部、混合商業サービス地域などの土地を利用した投資プロジェクトを評価する際に剰余法に代わるには不十分だという。

剰余金方式を放棄した場合、すべての社会的および技術的インフラ工事が完了していない将来形成されるプロジェクトに対して投資家が支払わなければならない土地使用権の価値を決定することが困難になります。投資家は不動産プロジェクトを実施する際の財務上の問題を計算することができません...

国会財政予算委員会の委員であるホアン・ヴァン・クオン教授が、剰余金方式の利点と欠点を語ります。

各評価方法の入力パラメータを標準化することが重要です。

国会財政予算委員会のホアン・ヴァン・クオン教授は、近年多くのプロジェクトが承認されていないと述べた。その理由の 1 つは、土地の価格が、地方自治体が資金を徴収することを決定し、投資家が資金を支払って土地を割り当てる決定を下せるように決定されていないことです。評価規制が具体的かつ明確ではないため、不正確な土地評価は主観的または客観的になる可能性があります。

クオン教授は、世界では直接比較、控除、所得、余剰の 4 つの方法が普及していると述べました。ベトナムでは現在、この方式が4つあり、さらに土地価格調整係数という方式が規定されています。

クオン教授は、天然資源・環境省が法令草案第44号で提案した3つの方法のうちの1つである土地価格調整係数法を分析し、この方法は価格表に係数を乗じて土地価格を決定するだけと国が規定しているため、鑑定士にとって非常に安全であると述べた。

「しかし、この価格は正確ではありません。形が異なる隣接する2つの土地の価格は非常に異なります。土地の向き、位置、眺望も関係ありません。土地価格調整係数方式は、個人や企業ではなく、管理機関にとってのみ適切です」とクオン氏は認めた。

クオン氏は、土地評価方法（控除、比較、収益）の長所と短所を分析した後、次のように遺憾の意を述べました。「世の中では、多くの新規事業を評価する際に、比較対象がないため、剰余金方式が用いられています。しかし、政令第44号草案では、この方法が廃止されています…」

ワークショップに参加した多くの専門家、弁護士、企業などが、土地評価における剰余金方式の維持を支持すると表明した。

しかし、クオン氏は余剰金方式には多くの限界があることも認めた。具体的には、評価対象となる土地面積の計算係数が標準化されていない場合、つまり入力が標準化されていない場合、出力結果が不正確になります。

世界の多くの国では余剰金方式が一般的に採用されており、過剰販売や脱税がないため損失が出ていません。これらの国のほとんどでは、ビジネス環境と法的環境は透明性があり、規律が保たれています。我が国では、土地を評価する際の剰余金法に関係する多くのパラメータと市場指標がまだ標準化されていないため、結果の正確性は難しく、鑑定士にとってリスクがあります...

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、それぞれの評価方法には長所と短所があると述べた。しかしながら、我が国の現状においては、現行の5つの土地評価方法を維持する必要がある。土地評価の誤差を最小限に抑え、評価プロセスを迅速化するために、各方法の入力パラメータを標準化することが重要です。そうして初めて、不動産プロジェクトの行き詰まりは解消され、市場にはすぐに新たな供給がもたらされるだろう。

ワークショップに参加した専門家やビジネスリーダーのほとんどは、土地評価における剰余金方式の維持を主張したにもかかわらず、土地評価プロセスを迅速化し、不動産市場の供給ボトルネックを解消するための計画を徹底的に提示しなかった。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm