制度上の障害を取り除き、リソースを解放する - 最終回：不動産の手続き上のボトルネックとコストの削減

bất động sản - Ảnh 1. — ドンナイ省のプロジェクトを視察する投資家たち - 写真：QUANG DINH

2024年土地法は以前のバージョンの多くの欠点を解決しましたが、実施プロセスには依然として多くの問題があり、2レベル地方政府モデルには適していません。

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EZ不動産のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、トゥオイ・チェ氏との会話の中で、企業が現在、土地取得と割り当ての移行において困難に直面していると述べた。用地取得業務を郡レベルからコミューンレベルに移管したことで、草の根レベルの職員の専門能力が要件を満たしていないため、多くの課題が生じている。逆に、省レベルに重点を置きすぎると、業務過多となり、処理が遅延する可能性がある。さらに、土地の出所を特定する段階も、用地取得の進捗を遅らせる要因となっている。

トアン氏は、地方分権化プロセスにタイムリーな指導と政策調整が伴わなければ、報酬計画の策定と承認は引き続き困難に直面するだろうと述べた。同氏は、現在最長60日間となっている入札評価期間の短縮を提案した。「企業はしばしば延長申請書を提出しなければならず、入札保証費用も増加している」ためだ。

さらに、建設許可手続きも大きなボトルネックとなっています。プロジェクトの総投資と基本設計が完了した後、最も複雑になるのは防火対策です。

トゥオイ・チェ氏との会談で、レ・タン社のレ・フー・ギア社長は、不動産プロジェクト全般、特に社会住宅プロジェクトにおいて重要な点は、長期にわたる法的手続きであると述べた。ギア氏によると、住宅プロジェクトの場合、手続きは2年かかるどころか、多くのプロジェクトでは5～7年かかるという。

例えば、ある企業のプロジェクトでは、手順は一つしか定められていないにもかかわらず、各部署の意見が食い違ったため、企業は変更を余儀なくされ、処理時間と実施コストが長期化しました。さらに、政府機関との協議が必要となる問題が発生した場合、書類を送付しても1ヶ月間も返答がないこともあり、企業は「時は金なり」という焦燥感に苛まれていました。

そのため、行政手続きにおいては、結果が出るまでに何日かかるかを明確に規定する必要がある、そうでなければ企業は何をしなければならないのか、誰が責任を負うのか、そしてそれぞれの具体的な段階を明確に示す必要があるとンギア氏は考えています。

「他の機関に意見を求める場合、何日以内に回答しなければなりませんか？回答がない場合、どのように解決するのでしょうか？意見を求めた後、何ヶ月も何年も待っても結果が出ないのはもったいない。期限を過ぎても解決しない場合は、企業は上位機関に文書を送付し、対応を依頼する必要がある」とギア氏は提案した。

土地評価のジレンマ

多くの企業にとって最も困難な問題は、土地使用料を決定するための土地評価です。非常に高い価格を設定する地域もあり、多くのプロジェクトが「失敗」に終わっています。「現在の土地使用料は依然として市場における大きな問題であり、適切な算定方法が必要です。価格が高騰しすぎると、企業だけでなく住宅購入者も損害を被ることになります」とトアン氏は述べました。

ユアンタ・ベトナムの分析部門の専門家によると、プロジェクト開発のボトルネックを解消するためには、時代遅れの規制の撤廃を優先すべきだという。天然資源環境省が2024年土地法の施行からわずか1年で見直しを迫られているという事実は、現状の障害が進捗を妨げていることを示している。

ベトナムは2025年7月1日より二層制政府を正式に導入する。そのため、地区レベルの年間土地利用計画に関する規制が重複し、プロジェクトの遅延につながるため、廃止すべきだと専門家は指摘する。

政府は、68の条項が追加または調整された包括的な「抜本的な見直し」を含む土地法改正案の初版を公表した。専門家は、国会が10月の会期中にこの法案を可決し、2026年初頭に施行されると予想している。

フードン・グループのゴ・クアン・フック総裁は、2年かかるプロジェクトが5年に及ぶ場合、企業の財務コストが大幅に増加し、場合によっては土地価格の半分に達することもあると試算した。フック氏は、5,000億ドンの土地を例に挙げた。2年間の利息はわずか1,000億ドンだが、問題の発生によりプロジェクトが5年で完了しない場合、利息コストは最大2,500億ドンに達する可能性がある。「政府は手続きを簡素化し、プロジェクト完了に2～3年かかるのではなく、6か月から1年で完了できるようにすることで、コスト削減と供給増加に貢献する必要がある」とフック氏は述べた。