市人民委員会委員長が市が投資し建設したマンションに住む世帯の代表者との作業セッションで述べた結論

また、建設省、中央国民歓迎委員会、政府監察機関など中央機関の代表者も出席した。市の機関、部、支部、部門のリーダー：市党委員会内部委員会、市党委員会宣伝大衆動員委員会、市党委員会事務局。建設、司法、市警察、市監察局、市人民委員会事務局、市人民裁判所、市人民検察院、市弁護士会、ゴクエン地区人民委員会委員長、市市民歓迎委員会、ハイフォン住宅管理・貿易ワンメンバー株式会社会長。

市市民受付委員会が市民の請願と市民からの追加コメントを要約するのを聞いた後、部門、支部、地域、ユニットからの回答。市党委員会の機関、建設省の代表、中央市民歓迎委員会の委員長、市人民委員会の議長からのコメントは、市民の請願に対して次のように答えた。

市は、ドン・クオック・ビンのHH1-HH2、HH3-HH4に12棟の新しいアパートの建設に投資しました。 U19 ラム・ソンN1-N2 レ・ロイ;ドンケ、D2 ドンコックビン;キャットビ;ドソン;ケンズオン省ヴィンニエム区クックトゥアズー区レホンフォン27番地は、総投資額が約3兆4000億ドンで、国家予算を使用しているため、アパートの賃貸価格を計算する際には、住宅法2023、価格法2023、政府の2024年7月24日付政令第95/2024/ND-CP号、2024年7月25日付政令第98/2024/ND-CP号、2024年7月26日付政令第100/2024/ND-CP号の規定に従って、国家投資資金を回収するために、正確な計算と完全な計算の原則に従って行う必要があります（キャピタルゲインと利息を除く）。

市人民委員会は、古いアパートから新しいアパートに人を移す場合、2020年6月25日付市党委員会事務局文書第1198-TB/TU号で市党委員会常務委員会に諮り承認を得た後、2020年7月8日付文書第4366/UBND-XD号を発行し、規定に従って賃貸料を計算していない期間中、アパートの賃貸料は、建設または改築されていないときの国有住宅の賃貸料に調整係数K=1.25を乗じた額（月額約1万ドン/平方メートル）に基づいて一時的に徴収されると指示した。

上記の規制に基づき、賃貸価格を算出した後、2022年11月4日、市人民委員会は決定第63/2022/QD-UBND号を発行し、ハイフォン市内の改修・再建後の新築マンションにおける国有住宅の賃貸価格表を、価格からで公布しました。その後、ここに住む世帯の状況や収入に比べてこの価格は高すぎるという意見が出ました。状況を安定させるため、市人民委員会は上記の決定を取り消して再検討することにしました。

その後、2023年3月14日、市人民委員会党委員会は、市人民評議会の決議案「ハイフォン市における新築マンションの国有住宅に対する支援策とメカニズムに関する市人民評議会決議案」（世帯賃貸価格の55～70%の支援水準）の策定について、市党委員会常務委員会に文書番号114-CV/BCSĐを発行したが、公有住宅の賃貸価格支援策の実施が適切な対象ではなく、国家予算の支出課題にも合致しないという理由で承認されなかった。

その後、2024年3月5日、市人民委員会党委員会は、世帯の賃貸料を引き下げるために国有アパートの共有技術インフラの建設のための用地整地費用と投資費用を支援することについて、市党委員会常務委員会に文書第102-CV/BCSĐ号を発行しました。しかし、住宅法の規定と比較すると、賃貸価格は、建設にかかるすべての合理的な費用を正確かつ十分に計算し、資本保全の原則を確保するという原則に従って決定されなければならないため、上記の計画に従って賃貸価格を支援することはできません。

最近、市人民委員会は中央省庁や各支部と協議した後、法律の規定を適用してハイフォン市マンション内の公営住宅の家賃徴収・支払いに関するプロジェクトを策定し、市党委員会常務委員会に原則承認を求め、2024年12月6日付決議第88/NQ-HDND号として市人民評議会に承認を求めました。プロジェクトの内容によると、市はマンションの基礎部分の建築面積に対してのみ敷地造成費用を計算しており（マンション周辺の庭部分や構内交通道路の敷地造成費用は含まない）、そのため家賃が下がっています。同時に、社会保障の条件を整え、国家資本の保全の原則を確保するため、世帯の支払い能力に応じて、アパートの賃貸価格と家賃の徴収および支払いスケジュールが段階的に決定されました。

これに基づき、市人民委員会は2024年末の賃貸価格に関する決定を発表し、第一期の上記アパートの賃貸価格は（現在）16,204～31,635 VND/m2/月（各アパートの投資レベルにより異なる）となっており、面積が50m2のアパートの場合、月額賃貸価格は810,000～1,581,000 VND/アパートとなっている。

上記のレンタル価格を比較すると次のようになります。

- ハノイ、ホーチミン市、ダナン、バクニンの各地域の公共物件の賃貸価格と同様です。

- ハイフォン市内のレベル4下宿の賃貸料と同等。

- ハイフォン市の非予算資本で投資された社会住宅の賃貸価格（賃貸価格 59,000～105,000 VND/m2/月）より 69%～73% 低い。

- ハイフォンの商業用アパートの賃貸価格（賃貸価格 115,000～145,000 VND/m2/月）よりも 78%～86% 安い。

さらに、市は、古くて危険なアパートに住む世帯や個人の緊急移転を支援し、公有財産に属するアパートの家賃を支援する政策を規定する2024年12月6日付決議第25/2024/NQ-HDND号の審議と承認を市人民評議会に提出した。特に、革命貢献者、貧困世帯、準貧困世帯、社会保障受給者など、アパートを借りて実際に住宅を使用している人に対しては、程度に応じて家賃の65％～100％を市が支援する。

賃貸料がこんなに安いため、多くの世帯が差額で利益を得るために、自分の家をより高い価格で他人に貸している。

それで：

- ハイフォン市は、住民の家賃を最小限に抑える方向で長い間研究を検討してきましたが、これ以上下げることはできません。

・市が家賃減額を継続するよう世帯から要請していることは検討の根拠にはならない。

賃料算定方法は、法令の規定により、各建物の建築水準、減価償却年数、建物の耐用年数に基づいて算定されるため、減価償却年数を延長して賃料を減額することはできません。

特に、市人民委員会が承認した賃貸料算定方案では、賃貸料は初年度は低く、毎年徐々に上昇し、11年目からは安定させるという原則に基づいて賃貸料調整ロードマップが定められており、人民の現在の所得水準と将来の所得増加に適合することを確保している。

レンタル品の回収スケジュールがこれ以上延長されますと、さらに不便になります。最初の数年間は家賃は安いかもしれませんが、11年目以降は家が古くなるにつれて、家賃は最初の年よりも大幅に高くなります。

したがって、賃料調整ロードマップの延長の提案には検討の余地がない。

2021年7月15日付政府令第69/2021/ND-CP号「マンションの改修および再建に関する政府令」第21条第1項b号の規定に基づき、国が古いマンションを回収する際、世帯に対して補償、支援、移住の手配を行う。移転先のアパートの価値が古いアパートの価値よりも高い場合、世帯はその差額を支払わなければなりません。所有者が新しいアパートを購入しない場合は、規定の補償および支援計画に従って、古いアパートの価値が現金で支払われます。

住宅法のマンション改修および再建に関する条項を詳細に規定した2024年7月25日付政府政令第98/2024/ND-CP号第47条第9項に基づき、本政令の発効日前に補償および支援計画が承認されたマンション改修および再建プロジェクトについては、当事者が本政令の規定に従って補償および支援計画を変更することに同意する場合を除き、当事者は承認された計画に従って引き続き実施するものとする。

それで：

- 古いマンションの所有権を持つ世帯が、（新しいマンションの面積 - 古いマンションの面積）×新しいマンションの購入価格＝人々が支払わなければならない金額という公式に従った補償計算に関して提案していること、またはその逆は、検討および解決の根拠になりません。

- 補償額の計算は次の式に従います: 新しいアパートの価値 (プロジェクトの最終決済額に基づく) - 古いアパートを維持するための補償額 = 人々が支払わなければならない金額、またはその逆。

建設局に、ハイフォン住宅管理貿易会社にケースを統合し、検討し、検討のために市人民委員会に報告書を提案するよう指示する割り当てを与えます。

新しいアパートの建設に投資する目的は、政府が市内の古いアパートを改修および再建する際に、移転する人々の移転および一時的な宿泊施設を手配し、人々の生活の安全と社会保障を確保することです。これは、実現可能性調査報告書を承認する決定、市内の古くて劣化した危険なアパートを改修するプロジェクトを承認する決定、および市人民委員会がハイフォン市で国が古いアパートを改修および再建する際の移転、一時的な宿泊施設の手配、補償、支援、移転に関する規則を公布する2022年9月22日付の決定第53/2022/QD-UBND号（2018年1月9日付の決定第02/2018/QD-UBND号、2019年8月7日付の決定第27/2019/QD-UBND号に代わる）に具体的に記載されています。

近い将来、市は残存する古いアパートの取り壊しを準備しており、古くて老朽化し危険なアパートに住む多くの世帯は移転を余儀なくされ、市が投資して建設した上記のアパートを借りる必要がある。

このため市は、任意でアパートの譲渡に応じた世帯に対し、引き続きアパートを借りられるようにする要求を解決しない。

市は、（政策を利用する必要がなくなり、活用できなくなったため）アパートを移転する世帯に対して、住宅賃貸の決定を取り消し、アパートを取り戻す手続きを行います。

上記の新しいアパートを建設することを目標に、市は各世帯に月額 16,204 ～ 31,635 VND/m2 でアパートを賃貸しています (各アパートの投資レベルによって異なります)。アパートの面積が50㎡の場合、月額家賃は1部屋あたり810,000～1,581,000VNDとなります。

しかし、賃貸であっても住む必要性がなく、恣意的に高めの家賃（1戸あたり400～700万程度）で貸し出す世帯もいる。これは政策の悪用です。

このため市は、恣意的にアパートを借りている世帯に対し、引き続きアパートを借りられるようにする要求を解決しない。

市は、アパートを借りている世帯（政策を利用する必要がなく、活用していないため）の住宅賃貸決定を取り消し、アパートを回収する手続きを実施します。

市は、各世帯に対し、新築マンションの違法な譲渡を恣意的に受け入れないよう指示し、人々が詐欺に遭ったり、政策を不当に利用したりしないよう、メディアにも広く周知した（市人民委員会文書第3757/UBND-XD号2020年6月8日、建設局文書第2742/SXD-QLN号2020年6月12日）。しかし、公共財産である住宅を故意に売買したり譲渡したりするケースが依然として存在し、これは違法です。

これは民事契約であり、当事者自身で解決することが求められます。双方が自力で解決できない場合は、規定に従って人民法院に訴訟を提起することができます。

いくつかの譲渡書類を調べた結果、次のことがわかりました。譲渡人は住宅の所有権を持っていないため、法律を遵守していません。住宅を借りる権利を有するが、市人民委員会の同意を得ずに住宅を借りる権利を譲渡した場合。

人々が裁判所に訴訟を起こすとき、市人民法院と市人民検察院に迅速な解決を要請する。管轄人民法院の判決があった場合、市民事判決執行部に速やかに解決するよう要請する。

1. 賃貸契約書に署名しない場合、または家賃を支払わない場合

家を借りることを決めたにもかかわらず、賃貸契約を締結しなかったり、家賃を支払わなかったりする人は、家を借りる権利を否定し、家を借りる意思がないものとみなされます。

市人民委員会は検討し、決定を取り消して賃貸アパートを取り戻す予定だ。

住民が住宅を引き渡さない場合、市人民委員会は強制的に住宅を回収し、市内の他の古くて劣化した危険なアパートに住む世帯に賃貸することになる。

2. 賃借料の決定は行政上の決定です。世帯が依然として高額な賃貸料を懸念している場合、管轄の人民法院に訴訟を起こすことができます。ハイフォン市人民委員会は裁判所の判決に従うつもりだ。

3. 各レベルの請願処理機関に対し、上記 7 つの勧告に該当する請願を処理しないよう要請する。

4. 建設局にハイフォン住宅管理貿易会社を監督させる。

・本契約締結通知書を上記マンションにお住まいの各世帯に送付してください。

- 市が賃貸を決定した世帯に住宅を引き渡す前に住宅賃貸契約を締結し、住宅賃貸契約締結時に、アパートの転貸または譲渡を行わないという市人民委員会の指示、2025年5月21日付結論通知第284/TB-VP号、および市人民委員会委員長の本結論通知を各世帯に送付する。