リスクを避けるために、住宅価値の 50% を超える金額を借り入れないことが推奨されます。

mua nhà - Ảnh 1. — 近い将来の金利上昇への懸念の中、VARSは住宅購入者に対し、リスクを回避するために住宅価値の50％を超える借入を行わないよう勧告している - 写真：HONG QUANG

VARSによると、その理由は近い将来に金利が反転する可能性がある場合にリスクを回避するためだ。

低金利は「一時的」なものか？

さらに、VARS は、住宅購入者は、特に将来形成される住宅製品については、合法性と建設の進捗状況を確保し、財務力の強い評判の良い投資家によるプロジェクトを優先的に選択すべきであると推奨しています。

VARSの分析によると、不動産は大きな負債レバレッジを使用するという特徴があり、金利変動の影響を最も直接的に、そして深く受ける投資チャネルです。

過去には、2011年から2013年にかけて、貸出金利が年間18～20％を超えたときに不動産市場が急激に下落し、多くの企業や投資家が損失を抑えるために資産を売却しなければならなくなり、市場が長期間「凍結」し、中心部を含む多くの地域の不動産価格が30～40％下落しました。

その理由の一部は、不動産プロジェクトや資産の投資サイクルが長期にわたる一方で、短期融資に依存する投資心理にあります。資本コストが急上昇するとキャッシュフローが阻害され、流動性不足のリスクがほぼ避けられなくなると、VARSは懸念しています。

VARSによると、近年、多くの投資家や商業銀行が市場活性化のため、年5.5%からの優遇金利、さらには無利息、元本据置期間最大5年といった住宅ローンパッケージを導入しています。この政策により、多くの人々や投資家が安価な資金で不動産を所有することが可能になっています。

しかし、優遇期間はあくまでも一時的なものです。変動金利期間に入り、一般金利が上昇すれば、返済のプレッシャーは急激に高まります。多くのお客様が、元金を全く返済していないのに利息が倍増してしまうという状況に陥っています。

市場の流動性が低いと、損失を抑えるために商品を転売することが難しくなり、不良債権のリスクが信用システムに戻ってくる可能性があるとVARSは強調した。

不動産業界においては、VARSは金利が上昇すると二重のリスクに直面すると考えています。一方では、プロジェクト実施のための融資にかかる財務コストの増加を負担しなければなりません。

一方、住宅購入のためのローン利用が困難になったことで、市場における購買力は低下しています。また、社債による資金調達ルートもまだ完全には回復していません。

	アパート	一戸建て住宅
建設中の商業住宅プロジェクト	174,047	444,324
商業用住宅プロジェクトが完成	3,239	6,257
将来の住宅販売に適した商業住宅プロジェクト	15,649	16,800
社会住宅プロジェクトの建設開始	19,644
社会住宅プロジェクトが完了	13,955
将来の住宅販売の対象となる社会住宅プロジェクト	5,561

可逆

VARSの調査によれば、現在はかなり低い水準で維持されているが、最大36か月間のみ維持され、その後は変動する。

この融資では、アグリバンクは最初の2年間は6.5%の固定金利で融資し、その後の数年間は変動金利で融資する。

BIDV は最初の 6 ～ 12 か月間は年利 5 ～ 5.5% で貸し出し、Vietcombank は最初の 6 ～ 36 か月間は年利 5.5 ～ 5.7% を維持し、その後は市場に応じて変動します。

これら3つの国有商業銀行の住宅ローン限度額は住宅購入契約金額の100％です。

同様に、VietinBank は契約金額の 70 ～ 100% を貸し出し、中長期金利は年 5.6% からとなっています。ABBANK は契約金額の 100% を貸し出し、金利は年 9.65% からとなっています。BAC A BANK は資金需要の 100% を貸し出し、金利は年 6.6% からとなっています。

ほとんどの銀行の住宅ローンパッケージは最長35年の融資期間となっているが、低金利は最長3年しか維持されないため、VARSは近い将来金利が反転して急激に上昇した場合、住宅購入者が多額の利息支払いを迫られるのではないかと懸念している。

国家銀行が発表した最新データによると、今年8月末時点の不動産債務残高は約41兆ドンで、そのうち不動産投資・事業債務残高は約18億2千万ドンとなっている。

未払いの不動産投資債務には、都市部建設および住宅開発プロジェクトへの投資債務が約614兆ドン、オフィス賃貸プロジェクトへの債務が約61兆ドン、工業団地および輸出加工区建設プロジェクトへの債務が約114兆ドン、エコツーリズムおよびリゾートプロジェクトへの債務が約62兆ドン含まれている。

販売または賃貸目的で住宅を建設、修繕、購入する顧客の負債は約130兆VND、土地使用権を購入する顧客の負債は約190兆VND、その他の不動産投資および事業の負債は約584兆VNDです。

建設省は、発行済み不動産債について、今年最初の9か月間の不動産社債の総額は約70兆ドンだったと発表した。

バオ・ゴック

出典: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm