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| 不動産市場の流動性は徐々に改善しつつある。 （写真：タン・ソン） |
工業用地の賃貸価格は今後2年間でまだ上昇の余地がある
CBREベトナム株式会社の調査によると、多くの業界や国籍からの積極的な需要が、多くの地域で賃料上昇の促進に貢献していることがわかりました。同時に、既成倉庫の賃貸価格は今後2年間、年間2～4％の微増になると予想されています。優れた仕様と便利な立地を備えた新しいプロジェクトは、市場平均よりも高い賃貸価格になります。
2023年の3四半期では、中国、ベトナム、日本、米国、欧州連合（EU）のテナントがベトナム市場で工業用地や倉庫を探している積極的な投資家となっている。 CBREへの賃貸問い合わせ件数の南部、北部ともに約70～80％を占めています。
CBREベトナム・ハノイ支店のシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、今後の動向について、ベトナムの産業用不動産市場は、外国直接投資（FDI）の増加、FDI企業の産業の転換と多様化が見込まれることから、今後も多くの変化が続くだろうとコメントした。
アン氏によれば、特にこの傾向はハイテク分野にさらに焦点を当てることになるだろう。同時に、工場の開発や倉庫の賃貸の立地を選ぶ基準に持続可能な開発目標を組み込む企業やテナントが増えています。これは、将来的にグリーンビルディングの新たな供給の開発を促進する要因となるでしょう。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムはまた、ベトナムがアジア太平洋地域の物流産業における世界の投資家の第一選択先であるため、ベトナムの物流市場が「金の卵」になるだろうと確信している。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが2022年に世界のトップ顧客を対象に実施した年次調査によると、回答者の60%以上が、投資先として最も好ましい新興市場としてインドを挙げた（中国本土を除く）。同社によれば、第一、第二の優先順位ではベトナムが新興市場として選ばれ、投票の約80％を獲得し、インドの75％を大きく上回ったという。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏は、年末には小売市場からの需要が増加すると予想され、工場や倉庫の供給に対する「渇望」はさらに高まるだろうとコメントした。
現在、ハノイとホーチミン市の倉庫の総供給量。 ホーチミン市はそれぞれ2,022,000平方メートルと5,130,000平方メートルにしか達しませんでした。特にハノイやホーチミン市などの主要都市の工業団地や倉庫物流施設の稼働率は高く、場所によっては100％近くに達している。
今後需要は増加するでしょう。特に供給が需要を満たせない場合、小売業や運輸業に対する競争圧力が増大します。
市場が厳しいのに、なぜマンション価格が下がらないのでしょうか？
ベトナム不動産協会（VARS）が10月12日午後、「2023年第3四半期のベトナム不動産市場の回復プロセスの評価と2023年第4四半期の市場状況予測」レポートを発表し、市場調査・不動産投資促進コンサルティング部門（VARS）のファム・ティ・ミエン副部門長は、不動産市場の流動性が徐々に改善していると述べた。
ミエン氏によれば、第3四半期には市場全体で全セグメントで5,750件の取引が記録された。この数字は第2四半期の1.5倍、第1四半期の2倍以上です。特に、取引はアパート分野と30億VND以下の商品から主に行われています。
しかし、今年最初の9か月間の取引量は、昨年の同時期と比べてわずか50％程度にとどまりました。
報告書発表の場で、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、不動産市場は現在非常に「矛盾している」と語った。つまり、市場が厳しいにもかかわらず、特に住宅マンション分野では不動産価格が下落しないということです。
「価格が高騰、上昇、あるいは横ばいという現象は、主に大都市中心部の製品に見られます。価格が下がらないのは、供給不足と土地資金の不足によるものです。政府は新規プロジェクトへの障害を積極的に排除していますが、進捗は依然として遅く、製品が提供されるまでにはまだ長い時間がかかるでしょう」とチョン氏は述べた。
さらに、このリーダーは、新しい価格体系によると土地税などの投入コストが高くなるため、市場にかなり近づくとも述べた。また、従来はプロジェクトの各段階で税金を支払うことができたが、現在は短期間で支払う必要があり、投資家は多額のキャッシュフローを準備する必要が生じ、銀行からの借り入れも容易ではない。
原材料の価格が上昇し、追加のアメニティやより高い完成度への投資が必要となるため、後から市場に投入される製品は、先に投入された製品よりも高価になっています。これらの要因により、チョン氏は、都心部のマンション価格は横ばいか上昇することはあっても、下落することはないだろうと断言した。
同じルート沿いでは、ビンズオン省の農地価格はホーチミン市の3倍も高い。
ベトナムネットに掲載された、トゥドゥック市第1区の第15期国会第6回会議前の有権者との会合で、トゥドゥック市で土地を回収された世帯への補償に関する情報。 10月11日のトゥドゥック市議会では、同じロンビン区の道路沿いであるにもかかわらず、ビンズオン省の農地の価格はホーチミン市の3倍も高いという意見が一部の有権者から出された。
この問題に関して、ホーチミン市天然資源環境局（TN＆MT）土地経済局は、トゥドゥック市を通るホーチミン市環状3号線プロジェクトにおける補償計算のための具体的な土地価格は、市場での実際の譲渡価格に近いと述べた。
トゥドゥック市人民委員会は、市場で譲渡に成功した農地と他の種類の土地の価格を比較する情報サンプルを含む証明書を作成するためにコンサルティング部門を雇用した。
トゥドゥック市人民委員会は、ホーチミン市土地評価委員会に提出し、検討、評価、承認を受けるために天然資源環境局に提出する前に、土地を回収された人々の意見を公に発表し、収集した。
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| ホーチミン市環状道路3号線フェーズ1、構成プロジェクト1A（タンヴァン-ニョンチャック区間）の一部区間が建設中です。 （出典：ベトナムネット） |
これまで、トゥドゥック市では、ホーチミン市環状3号線に属するフェーズ1のタンヴァン-ニョンチャック区間、コンポーネントプロジェクト1Aが実施されていました。トゥドゥック市人民委員会は補償計画を承認し、大多数の人々が土地価格に同意したため、トゥドゥック市人民委員会は土地収用を実施するための支払いを完了しました。
ホーチミン市天然資源環境局土地経済部によると、環状3号線プロジェクトで国が土地を埋め立てる際に補償額を計算するための具体的な土地価格は、トゥドゥック市で実施されているプロジェクトとバランスが取れているという。
一部の地方では、住宅地の価格データを収集し、そこから履行しなければならない財政的義務を差し引いて農地価格を決定していることが知られています。上記の方法で収集された農地価格は、2014 年 6 月 30 日付天然資源環境省通達第 36/2014/TT-BTNMT 号と一致していません。
ホーチミン市環状3号線建設投資プロジェクト第2コンポーネントの運営委員会は、トゥドゥック市とクチ、ホックモン、ビンチャン各地区における土地収用、補償、支援、移住の結果を更新した。
10月12日現在、1,678世帯から回収する必要のある土地総量410,439ヘクタールのうち、地方自治体は390,069ヘクタールの土地を回収し、投資家に引き渡しており、その率は95.04％に達した。
このうち、ホックモン地区のみが土地収用を完了し、面積約90ヘクタールのホーチミン市環状3号線プロジェクトの投資家に敷地を引き渡した。
現在までに、被害を受けた1,243世帯が総額6兆5,100億ドンを超える補償金を受け取っており、補償率は74.08％に達している。
多年生作物栽培地における住宅建設に関する規制
2013年土地法第6条第1項及び第170条第1項では、農地使用者は計画、土地利用計画、土地利用目的、土地区画境界、地下深度及び地上高規制に従って土地を使用し、地下土木工事を保護し、その他の関連法規定を遵守する義務を負っている。
同時に、2013年土地法第10条第1項によれば、多年生作物を栽培するための土地は、居住目的ではない農地のグループに属します。したがって、世帯や個人は、多年生作物の栽培に使用される土地に家を建てることはできません。
世帯や個人が永年作物の栽培に利用されている土地に住宅を建てようとする場合には、農地から宅地（実際には宅地とも呼ばれます）への用途変更手続きを行う必要があります。
2013年土地法第57条第1項に基づき、以下の場合には土地利用目的の変更は管轄の政府機関の許可を受けなければならない。
稲作地を多年生作物地、林業地、水産養殖地、製塩地へと転換する。
他の一年生作物を栽培するための土地を、海水養殖、製塩用地、または池、湖、ラグーンの形をした養殖用の土地に転換すること。
農地群内の特別用途林地、保安林地及び生産林地を他の用途に転用すること。
農地を非農地へ転換する。
国が土地使用料を支払わずに割り当てた非農地を、国が土地使用料を支払って割り当てた、または土地のリースをした非農地に変換すること。
住宅地ではない非農地を住宅地に転用する。
公共事業の建設用地、公共の用に供する土地を事業用地とみなす土地、商業用地またはサービス用地ではない非農業生産および事業用の土地を商業用地またはサービス用地へ転用すること。商業用地、サービス用地、公共事業用地を非農業生産施設用地へ転用すること。
つまり、世帯または個人が多年生作物の土地の使用目的を住宅用地に変更したい場合は、管轄の政府機関の許可が必要です。つまり、多年生作物の土地を住宅地に転用したい場合は、管轄の政府機関から許可を得る必要があります。
2013年土地法第59条第2項に基づき、地区レベルの人民委員会は、以下の場合に土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可を決定します。
世帯や個人に対する土地の割り当て、土地の貸借、土地の利用目的の変更の許可。 0.5ヘクタール以上の面積で農地の使用目的を商業・サービス目的に転用することを許可して世帯や個人に土地を貸し出す場合、決定する前に省人民委員会の書面による承認を得る必要があります。
居住コミュニティへの土地の割り当て。
したがって、世帯または個人が多年生作物の土地の使用目的を住宅用地に変更したい場合は、土地が所在する地区の人民委員会から許可を得る必要があります。
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