投資目的で計画制限のある土地や家を探すという逆説的な「傾向」

[広告_1]

規制上、収用決定済みの計画地は、土地利用権の譲渡（売却）はできません。ただし、収用決定前の計画地については、個々のケースに応じて、土地所有者は土地利用権の一部が制限されるものの、売却は可能です。市場では、計画地はより安価な価格で売却されることが多いです。

利益を上げる計画の影響を受ける「サーフィン」ハウス

グエン・ゴック・アイン（ナムディン）さんは、多くの物件を探した結果、ドンティエン通り（ハノイ市ホアンマイ区ビンフン区）にある40㎡の土地を購入したと話してくれました。この土地の間口は5㎡、家の前の車道は幅4ｍ以上あり、所有者は30億ドン（1㎡あたり約7,500万ドン）で販売しています。同じ場所にある1㎡あたり約1億ドンの土地と比較すると、この土地は10億ドンほど安価です。しかし、この土地は道路拡張計画に100％含まれているという点は特筆に値します。

「土地が開発計画に巻き込まれることを恐れる人は多いですが、私はそうは思いません。幹線道路沿いの土地は、開発計画に巻き込まれるリスクが高いのです。しかし、路地裏の土地は、10年近くも開発計画が策定されているにもかかわらず、実行に移されずに宙に浮いたままになり、廃止を余儀なくされるかもしれません。その時、私の土地は大きな利益を生み出すでしょう。現在、1/2000計画では、まだ普通の住宅を建てることができます」とゴック・アン氏は説明した。

ゴック・アンさんはさらに、両親が30年間、バクダン通り（ハノイ市ハイバーチュン区）にある赤い戸籍のない家に住んでいたと述べた。その家は道路建設計画にも含まれていたが、何十年も実施されていないため、両親の居住地には影響がなかった。

「計画住宅を購入するかどうかは、人それぞれです。今は不動産価格が高すぎるので、計画住宅の対象となる土地だけが安く、我が家の収入に合っているのです」とゴック・アンさんは語った。

多くの人々が、計画の影響を受ける住宅や土地の購入を検討しています。（イラスト：ゴック・ヴィ）

多くの不動産ブローカーは記者に対し、最近は実際に住宅を必要としている人々だけでなく、投資家も補償を待つために計画上の問題のある土地を購入したり、計画が撤回されるのを待って土地を購入したりする傾向があると語った。

計画停止中の土地探しを専門とする投資家、ファム・ヴァン・ホー氏は、計画停止中の土地の全てが売却困難で買い手がつかないわけではないと指摘する。土地の100%が計画停止中であっても、幹線道路沿いや定住者がいる住宅街にある土地は、居住用として、あるいは分譲地として購入できる。1/2000計画停止中の土地であれば、住宅建設は可能なので問題ない。1/500計画の土地は絶対に避けるべきだ。

彼は、2022年も計画対象地域での不動産取引で数十億ドルの収益を上げられるだろうと述べた。具体的には、ハノイ市ホアンマイ区ディンコンにある3つのマンションを購入した。それぞれ面積35㎡、新築5階建てだが、100%計画済みであるため、価格は1戸あたりわずか46億ドンだった。一方、同じ場所の土地は1平方メートルあたり約1億5000万ドン、つまり1戸あたり約53億ドンで取引されている。

その後、ホー氏は1軒あたり50億ドンで再度売却し、3軒で10億ドン以上の利益を得たと計算した。

ホー氏はまた、ロンビエン地区に500平方メートルの庭園用地を購入したばかりだと付け加えた。計画によると、この土地は緑豊かな公園になる予定だ。この地域は15年近く前に開発が承認され、現在は多くの住宅が建設されているため、住宅用地として再開発される可能性は非常に高いとホー氏は述べた。

「計画が撤廃され、住宅地に転換されれば、大きな利益が得られる」とホー氏は語った。

リスクに注意、資本が埋もれてしまうリスク

トゥアンアン不動産フロアのディレクター、グエン・アン・トゥアン氏は、計画上の問題を抱えた住宅や土地を探す傾向は以前から多くの投資家に好まれてきたが、最近、特に2021年初頭から、明らかに「熱狂的な」傾向が見られると述べた。

「ハノイには中断中の計画プロジェクトが数多くあるため、資金の少ない顧客は安価な不動産を購入するためにこのセグメントを探し求めます。実際、50年計画のプロジェクトがまだ実施されていないものもあり、同じ場所でも計画中の土地は計画に含まれていない土地の半額になることがあります。もし計画が撤回されれば、顧客は大きな利益を得ることになるでしょう」とトゥアン氏は述べた。

計画の影響を受ける多くの不動産や土地は、価格がかなり安く、多くの人の予算に合うようになっています。（イラスト写真）

さらに、トゥアン氏によると、最近、一部が開発計画の対象となっている住宅や土地は、同様の立地にある土地に比べて価格がはるかに安いため、多くの投資家に求められているという。彼らは、開発計画によって地価が上昇するのを待ちながら、そこに住むという心理を持っているのだ。

しかし、トゥアン氏は、計画地の購入は利益は出るものの、リスクも非常に高いと警告した。

トゥアン氏は、「計画保留」とは、基本的に、土地利用内容を含む計画が実施されていない、または計画が遅れている状況を指す用語であると分析した。したがって、政府機関が特定の目的のために造成すると発表しながらも、計画通りに実施されていない地域にあるすべての不動産は、「計画保留」のままになっている不動産商品である。

プロジェクトが「一時停止」されるかどうかを判断する期限は、2019年に改正および補足された2013年土地法第49条第8項に明確に規定されています。具体的には、取消公告が行われた後、最大3年間、使用目的のクリアまたは変更の公式決定がない場合、管轄の承認機関は計画を調整またはキャンセルする必要があります。

しかし、現実には、このプロセスは数日や数週間で完了するものではありません。購入者は、プロジェクトの行方を知るために何年も待たなければならない可能性があります。計画が保留中の土地に投資することを選択した場合、それは資本の埋蔵を意味します。

さらに、地区レベルの年間土地利用計画がある「保留」計画の家屋や土地を購入した場合、購入者は家屋の開発、使用、建設、改築、修理が制限されます。

さらに、「計画停止」中の不動産商品に投資し、売却を希望する場合、購入者は譲渡・取引相手を見つけるのに多くの困難に直面することになります。なぜなら、一般的な心理として、多くの顧客は依然として不動産が計画中であることに不安を抱いているからです。