農業環境省（MARD）は、2024年土地法のいくつかの条項の改正および補足に関する法律案を完成させ、第15期第10回国会での審議のために提出する前に、組織や個人から広く意見を集めている。
多くのボトルネックを解消
農業環境省によると、施行から1年以上が経過した2024年土地法は、一連の問題点を明らかにしている。現行規制の制約は、企業による投資やプロジェクト開発を困難にするだけでなく、特に証明書の発行、土地利用目的の変更、区画の分割、土地回収時の補償金の受け取りといった手続きにおいて、人々の権利に直接的な影響を与えている。
専門家は、国が直接土地価格を決定することが実質価格の上昇を防ぐのに役立つだろうと述べている。
指摘されている主要なボトルネックの一つは、土地利用計画と計画の不十分さであり、これは現在の二層制地方自治体モデルに適合していません。地区レベルでの年間土地利用計画はもはや現実的ではなく、時間がかかり、追加の手続きが発生し、土地開発のプロセスを遅らせています。多くの世帯は土地利用計画の更新を待たなければならず、生産や事業の機会を逃し、大きな損失につながっています。
土地の割り当てとリースの仕組みに関しては、現在、プロジェクトは主にオークションや入札を通じて実施されています。しかし、これらのプロセスは他の多くの法律に依存しているため、複雑で重複しており、プロジェクト準備プロセスの長期化につながっています。
特に、農業環境省は、土地価格決定における国の役割を所有者の代表として明確にすることを提案しました。これにより、土地の割り当て、賃貸、利用目的の変更を含む一次市場においては、土地価格はコンサルティング機関に依存せず、国が決定することになります。一方、土地利用権の売買、譲渡、抵当権設定といった二次市場においては、土地価格は当事者間で合意され、国は計画、インフラ整備、金融手段を通じて間接的な規制役割を果たします。
しかし現実には、土地の一次評価は依然としてコンサルティング結果と二次価格に大きく依存しており、具体的な価格決定方法には依然として多くの欠陥があり、透明性に欠け、市場の動向を正確に反映していません。これは国家の規制役割を弱め、プロジェクトの実施進捗に影響を与え、土地は回収されたものの補償額が実際の価値に近くないことで、人々に多くの不満を引き起こしています。
農業環境省が指摘したもう一つの問題は、評価方法、特に市場データ、投資形態、土地賃貸価格に依存する剰余金法の適用における不正確さです。一方、土地使用権市場は大きく変動しており、データは主に過去の価格に基づいており、実際の価値や将来の可能性を反映していません。そのため、土地の実際の価値が取引に正確に反映されず、特に農村部では人々が損失を被るケースが多く見られます。
ホーチミン市環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、土地法の改正は必要であり、社会主義志向の市場経済発展の方向性と合致していると述べた。同氏によると、現行法の多くの規定は、現実の生活や事業のニーズに必ずしも合致していない。特に、土地を住宅地に転用する際に徴収される土地使用料は現在急速に増加しており、ホーチミン市など一部の地域では、その増加率は最大38倍に達している。このため、多くの人々が法的使用権を行使することが不可能になっている。
トゥアン博士によると、国家による土地の一次価格に関する決定は、市場の不安定性を抑制するという正しい方向への一歩であり、特に土地価格の投機、競売、そしてその後の預金の取り消しなどが価格水準を異常に押し上げている現状において、その狙いは明確だ。しかし、トゥアン博士は、土地評価制度において一次価格と二次価格を明確に区別する必要があると指摘した。「ガイドライン文書における係数Kの適用は、一次価格から二次価格を決定する上で役立つだけでなく、国家が市場を規制し安定化させるための効果的な手段となるだろう」とトゥアン博士は述べた。
この専門家はまた、どのような場合に一次価格が適用され、どのような場合に二次価格が適用されるかを法律で明確に規定する必要があると強調した。付随する政令や通達は、実務上の実現可能性を確保するために、具体的な内容と詳細な指針を提供する役割を果たすだろう。
規制と透明性の確保のための適切なツールが必要
土地価格の一次決定権を国家に付与するという提案は、国民全体の所有権の代表という役割を保障するために必要と考えられるものの、価格決定に市場要素が欠如した場合、土地市場における「二物価格」状態が再発するリスクがあると懸念する意見も依然として多く見られます。これは市場の透明性を損なうだけでなく、予算の損失につながり、取引当事者間の不平等を生み出す可能性があります。
かつては、同じ土地に2つの異なる価格が付く「二価格」が一般的でした。契約書や債務計算書類に記載された価格が、実際の市場取引価格よりもはるかに低いことがよくありました。主な原因は、国が発行する土地価格表が市場の変動を迅速に反映せず、公示価格と実際の価格に大きな乖離が生じていたことです。
DKRAグループの副総裁、ヴォ・ホン・タン氏は、市場からのフィードバックなしに国が土地価格を独占的に決定すれば、客観性のない価格設定につながりやすく、「二価格メカニズム」の再発を招くと述べた。同氏によると、国、企業、投資家を含むすべての関係者間の公平性を確保するためには、価格設定は市場原理に基づく必要がある。タン氏は、国が土地を割り当て、価格を設定し、資金を徴収することは、独立した監視メカニズムを欠いたまま「サッカーをしながら同時に笛を吹いている」のと同じだと指摘した。
彼によると、市場要因を完全に排除するのではなく、土地利用者を分類し、適切な支援策を講じることを検討すべきだという。例えば、多くの専門家が提案しているように、土地利用目的の変更に際して、不利な立場にあるグループに対する金銭的負担を免除または軽減するといったことが考えられる。
一方、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、二価格現象や企業が土地政策を悪用する可能性について過度に懸念する必要はないと述べた。チャウ会長によると、政府は不動産を管理し、不当利得を防止するために、税制から融資まで、あらゆる規制手段を備えているという。「一次市場における土地価格決定権は国が全面的に有しています。これは全国民を代表する所有者の権利だからです。一方、民間取引が行われる二次市場においては、市場は自己規制を行う必要があります」とチャウ会長は強調した。
実際、過去2年間で、税務管理、公証、不動産譲渡記録の管理は厳格化されました。かつては税金削減のため購入者に低価格の申告を「求める」習慣があった多くの人々も、今では規制に従わざるを得なくなりました。公証機関や税務当局が低価格の申告を認めなくなり、異常な差異が見つかった場合は書類の書き直しを要求するようになったためです。 ラムドン省の不動産投資家、ファム・フー・T氏は、以前はコスト削減のため不動産譲渡価格を低く申告していたものの、税務当局の規制強化に伴い、非常に厳格に申告するようになったと述べています。「購入者は低価格の申告を拒否するようになりました。売却時に高額な税金を課せられることを恐れ、真の価格の申告を求めているのです」とT氏は語ります。
ホーチミン市のブローカー、グエン・ダン・フー氏は、「二重価格」申告の状況はほぼ解消されたと確認した。税務当局は積極的に対応しており、虚偽申告をしたケースには召喚状が送られ、刑事訴追の警告まで出た。現在、買い手も売り手も真剣な姿勢で、税金を支払う側が責任を負うことになる。
仮想価格の阻止に貢献する
レ・ホアン・チャウ氏によると、コンサルティング機関や鑑定評価委員会を通じた現在の評価方法は、抜け穴を生じやすく、土地価格の決定において「共謀」にさえつながりかねない。そのため、一次市場では政府が直接価格を決定する必要がある。二次市場では、税制を通じて政府による管理の下、市場メカニズムが完全に機能するべきである。このアプローチは、土地価格の透明性を高めるだけでなく、不動産市場の「冷却」と投機による仮想価格の高騰防止にも貢献する。
出典: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
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