老朽化したマンションや再開発住宅の価格は依然として高騰しているが、なぜか？

老朽化が進んでいるにもかかわらず、 ハノイの多くの移住住宅やアパートは、いまだに信じられないほどの高値で売られています。

最近、ハノイやホーチミン市といった大都市では、あらゆるセグメントで不動産価格が上昇しており、新築マンションだけでなく、古い住宅街でもこの現象が見られます。例えば、ハノイのナム・チュン・イエン移住地であるヴォン・ドゥック11番地のように、数十年にわたって使用されている多くの古い集合住宅でさえ、価格が2倍、3倍にまで上昇しています。多くの不動産専門家は、これは非現実的で非常に「異常」だと指摘しています。

古くて老朽化した家屋が今でも高値で売られています。

ハノイ市ホアンキエム区ハンバイ区にあるヴォンドゥック11番団地（旧ディエンコー団地としても知られる）は、ホアンキエム湖からわずか500メートルという、首都ハノイで最も恵まれた立地に位置しています。1960年代の建設以来、数十年を経て老朽化が著しく進んでいるにもかかわらず、ここのマンションの価格は依然として「高騰」しています。

ヴォンドゥックマンション複合施設の1階にある、面積30^平方メートル、間口3メートルのマンションが98億VNDで売りに出されている。（スクリーンショット）

最近、ある不動産ウェブサイトで、このマンションの1階にある、面積30平方^メートル、間口3メートルのアパートが98億ドン（1^{平方メートル}あたり3億2,667万ドン）で売りに出されていました。売主は、所有者名義のレッドブック（不動産登記簿謄本）で物件を紹介しており、購入者は事業用として使用するか、月額2,500万ドンで賃貸に出すことができます。

しかし、1960年代に建てられたため、天井の大部分が剥がれ落ち、鉄筋が露出している。（写真：ディン・クエン）

このアパートの内部はいつも暗くて湿っぽい。（写真：ディン・クエン）

数百億ドンで売りに出されているにもかかわらず、コントゥオン紙の記者によると、このマンション内は常に光不足と湿気に悩まされ、多くの備品が著しく劣化しているという。天井は大きく剥がれ落ち、鉄筋が露出し、電線が絡まって火災や爆発の危険にさらされているなど、マンションの住民にとって多くの潜在的な危険をもたらしている。

同様に、カウザイ区の「黄金の土地」に位置するA6ナム・チュン・イエン移住地は、深刻な荒廃が進んでいるにもかかわらず、依然として非常に高値で売買されています。記者の調査によると、A6ナム・チュン・イエン移住地（カウザイ区チュンホア区）は、11階建ての4棟の建物と440戸のマンションで構成されており、2003年に着工、2010年から使用開始されています。しかし、わずか15年足らずで4棟の建物は深刻な荒廃に陥り、この状態が長年続いています。

ナム・チュン・イエン移住地の荒廃は深刻だ。（写真：トゥアン・グエン）

建物の外から見ると、剥がれ落ちたりカビが生えたりした壁が肉眼で容易に確認でき、都市の美観を損なうだけでなく、住民の不安を増大させています。建物内では、エレベーターが頻繁に故障し、常に修理とメンテナンスが必要で、住民は常に不安を抱えて暮らしています（ナム・チュン・イエン移住地の住民の証言）。

A6D棟2階のアパートに住むグエン・ティ・フエンさんは、コン・トゥオン紙の記者に対し、長年、老朽化し​​た家で苦しい生活を送ってきたと語った。何度も修繕されてきたにもかかわらず、フエンさんとその家族は、まだ住み始めて間もないにもかかわらず、急速に劣化が進むアパートに安心して暮らすことができない。A6D棟だけでなく、ナム・チュン・イエンの同じ移住地区にある他の多くの建物にも、このような老朽化が見られる。

A6Dビルの57.2㎡のアパートが41億VND（1㎡あたり7168万VND）で売りに出されています。（スクリーンショット）

インフラの老朽化にもかかわらず、ナム・チュン・イエン移転地区のマンションは依然として1平方メートルあたり6,000万～7,000万ドンというかなり高額で売りに出されています。例えば、A6D棟の57.2平方メートルのマンションは41億ドン（ ^{1平方メートル}あたり7,168万ドン）で売りに出されています。

ハノイ市建設局の2023年の統計によると、市内には約1,579棟の老朽化した集合住宅（7棟の集合住宅に約1,273戸、古い戸建て集合住宅約306棟を含む）があり、主に1960年から1994年にかけて建設され、中心部に集中しています。現在、老朽化し​​た集合住宅はすべて老朽化が進んでおり、利用や安全性の要件を満たしていません。

住宅価格はなぜ上昇しているのでしょうか?

近年、不動産価格が急騰していることは明らかです。長年、定住先探しに苦労してきた人々が、住宅購入計画を延期せざるを得なくなっています。その一因は、一部の投機筋や投資家が価格をつり上げ、市場情報を混乱させ、購入者の心理を操作して利益を得ようとしていることです。これも、対処を怠れば深刻な問題となります。 やがて、住宅は人々、特に低所得者にとって手の届かないものになっていきます。

ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、多くの中古マンションが「人気」物件となっているのは、ハノイ中心部の「黄金の」立地にあるためだという。また、新築住宅の供給が不足しているため、特に都心部において、こうしたタイプの住宅の需要が高まっている。

しかし、ディン氏は、集合住宅を購入する際には、実際の面積と増築面積に注意するよう購入者に警告した。多くの世帯が「虎の檻」を数十平方メートルも増築しているため、安全上のリスクが生じるだけでなく、将来の購入者にとっての投資価値にも影響を与える可能性がある。

多くの不動産専門家は、移住者向けアパートや古い集合住宅は老朽化が進んでいることが多いと考えています。そのため、住宅を購入する際には、修繕や改修のための資金を準備する必要があります。

「購入者は、その物件が改修または再建の予定地域にあるかどうかも確認すべきだ。 「いいえ、最適な解決策を計算できるようにするためです。同時に、家を購入する前に、将来のリスクを回避するために、防火システム、給排水システムなども確認する必要があります」と不動産専門家は勧めています。

出典: https://congthuong.vn/nha-tap-the-nha-tai-dinh-cu-xuong-cap-gia-van-cao-ngat-nguong-vi-sao-356586.html