多くのリゾート不動産大手は苦戦している。

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大男は困っている

ハノイ証券取引所（HNX）のデータによれば、経済需要の低迷と財務コストの高騰を背景に、ベトナムのリゾート事業を展開する多くの企業の事業状況と財務状況は非常に悲惨な状況にある。

ティエンドゥオン湾観光地株式会社（アルマ）は、2022年に約8,320億ドンの損失を報告した。これは、新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響を受けた2021年の7,010億ドンを超える損失を上回る。

パラダイスベイの財務状況は非常に厳しい。2022年末時点で、同社の純資産は1兆5,750億ドンの赤字に陥っており、前年の6,630億ドンを超える赤字を上回っている。

ティエン・ドゥオン・ベイは、カインホア省カムランにあるアルマ・リゾートを建設・運営する企業です。アルマはセレニティ・ホールディングスが運営するブランドです。一方、セレニティ・ホールディングスの資本金は、アメリカの大手投資会社ウォーバーグ・ピンカスと英国上場のヴィナキャピタル・ファンドが100%保有しています。

アルマリゾートは、バケーションオーナーシップモデルで有名です。このビジネスでは、数億ドンから数十億ドン相当のバケーションを販売してきました。多くのお客様は、アパートメントやヴィラ形式のリゾートルームにご参加いただき、一定期間、繰り返しリゾートスペースをご利用いただく権利を有しています。

ベトナムでは国際的なリゾート不動産ブランドが困難に直面しているだけでなく、国内リゾートの多くの国内オーナーもここ数年苦戦を強いられている。

HNXによると、フラミンゴ・ダイライ・リゾートのオーナーであるフラミンゴ・ホールディング・グループ（Flamingo）は、2023年上半期の利益が前年比82%減の250億ドンに減少した一方で、負債が増加したと報告した。負債比率は2023年第2四半期末時点で1.91倍から1.99倍に上昇し、負債額は4兆9,400億ドンに相当した。

フラミンゴホールディンググループは、フラミンゴダイライ (ヴィンフック)、フラミンゴカットバ (ハイフォン)、フラミンゴハイティエン (タインホア)、フラミンゴリンチュオンクー B (ホアンホア、タインホア) などの多くのリゾートプロジェクトの投資家です。

同様に、高級リゾート「シックスセンシズ・ニンヴァンベイ」を所有するニンヴァンベイ・ツーリズム・リアルエステート株式会社（NVT）も、2023年上半期に損失を計上しました。利益は70億ドンを超えましたが、同社の9,000億ドンを超える資本規模と比較すると非常に控えめな額です。さらに、NVTの2023年6月末時点の未配当税引後利益は、依然として7,100億ドンを超える赤字でした。NVT株は警告リストに掲載されました。

一方、クリスタルベイ株式会社は、今年上半期に約1,360億ドンの損失を計上し、同時期の170億ドンを超える損失よりもさらに悲惨な状況となっている。クリスタルベイは、ニンチュー・セーリングベイ、アンベイパークホテル＆リゾートファンラン（ニントゥアン省）、クリスタルマリーナベイ（カインホア省）など、中部地方に多くのリゾートを所有している。

ユーロウィンドウ・ニャチャン観光投資株式会社も、2023年の最初の6か月間で約1,240億ドンの税引後損失を計上しました。同時期に同社は2,900億ドン以上の損失を出しています。ユーロウィンドウ・ニャチャンは、ラディソン・ブル・リゾート・カムラン、モーベンピック・リゾート・カムラン（22.3ヘクタール）などの投資会社です。

ヴァン・フオン・インベストメント・アンド・ツーリズム株式会社とサンベイ・ニントゥアン株式会社も2023年上半期に損失を計上しました。ヴァン・フオン・ツーリズムはハイフォンのドラゴンオーシャン・ドソン国際観光地プロジェクトの投資家です。サンベイ・ニントゥアンはサンベイ・パーク・ホテル＆リゾート複合施設の投資家です。

困難なリゾート不動産

観光・リゾート不動産セグメントは、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）パンデミックの深刻な影響を受け、暗い状況に陥っています。実際、東南アジアでは、シンガポールとタイのホテル業界は順調な回復を見せています。一方、ベトナムでは依然としてこのセグメントは暗い状況が続いています。多くの地域で観光客の減少が見られ、客室稼働率の低下と価格下落が見られます。

全国のリゾート地では宿泊客の減少が顕著で、フーコック島では特に深刻です。インターネット上では、3泊4日のフーコック島ツアー、往復航空券、3つ星ホテルがセットになったパッケージが、1人あたり300万ドン以下で販売されています。サパでは、土曜日やサパ観光120周年記念イベント（長時間の高所花火大会など、様々なイベントが開催される）にもかかわらず、多くのホテルで空室が続いています。

不動産市場全体と同様に、多くのリゾート不動産プロジェクトは、購入者不足のため開発が進められず、長年棚上げ状態が続いています。大規模リゾートプロジェクトのヴィラやショップハウスなどは、閑散としています。需要の低迷と収入の減少に加え、リゾート不動産市場への信頼感と多くのプロジェクトの法的地位も低下しています。

サヴィルズ・ホテルズのディレクター、マウロ・ガスパロッティ氏は、短期的には、ベトナムを訪れた外国人観光客全体の32％（2019年）を占める中国人観光客の不在が、リゾート事業に多くの課題をもたらすとコメントした。

さらに、長距離航空運賃の高騰により、ヨーロッパからの観光市場など一部の市場の回復が鈍化しています。2019年の同時期と比較すると、ベトナムを訪れたヨーロッパからの訪問者数は、パンデミック前の水準より約38%低いままです。

同様に、2023年の最初の8か月間で、アジアの観光市場もパンデミック前の水準を32%下回りました。現在、韓国はベトナムにとって最大の国際観光市場ですが、訪問者総数は依然として2019年を下回っています。

需要の回復が遅いことに加え、供給過剰の状況もホテル事業の課題を増大させる一因となっています。

一方、ベトナムの大手不動産企業は、主にリゾート不動産セクターに参入しています。最近、トンホアセン社の取締役会長兼社長であるレ・フオック・ヴー氏は、ラムドン省に対し、ダーフオアイ地区の教育施設用地にリゾートを建設する要請書を提出しました。

投資家たちは以前から、グエン・ゴック・トゥイ氏（シャーク・トゥイ氏）が、リゾート不動産を含む不動産セクターへの参入で名を馳せた後、苦境に立たされていることを知っていた。あるいは、ブイ・タン・ニョン氏が会長を務めるノバランド社の破綻もその一つだった。

困難にもかかわらず、ベトナムの観光産業の見通しと国内観光客は依然としてリゾート事業を支える主な原動力となっています。しかしながら、国内消費は低迷傾向にあります。

GSOによれば、今年の最初の9か月間で我が国を訪れた外国人観光客は890万人と推定され、昨年の同時期の4.7倍に上るが、それでも新型コロナウイルス感染症流行前の1年前の2019年の同時期と比較すると69％に過ぎない。

また、GSOによると、宿泊・飲食サービスからの収益は500.1兆ドン（16%増）、観光からの収益は26.5兆ドン（47.7%増）、その他のサービスからの収益は469.1兆ドン（11.5%増）と推定されている。

人口は1億人で、旅行需要も増加しており、中長期的には観光産業の成長原動力になると考えられています。