土地利用転換税の増額
家族の土地利用目的変更に対する納税通知書を受け取ったフンロック区（ヴィン市）のトラン・ヴァン・アンさんは、「家族はショックを受けました」と叫ばざるを得なかった。ヴァン・アンさんは、増税を懸念して、家族が5月16日（旧土地価格表が適用されていた日）に土地利用目的の変更申請を提出したが、何らかの理由で、申請が受理されたのは5月19日で、6月に税務当局に移管された時点で、2025年5月21日付の省人民委員会の決定第18/2025/QD-UB号（旧クアロ町の土地価格表を公布することに関する決定第45/2019/QD-UB号および2019年～2024年のヴィン市の土地価格表を公布することに関する決定第57/2019/QD-UBND号を修正および補足する）が発効したと、個人のフェイスブックページでシェアした。
ヴァン・アンさんによると、土地の用途変更後の価格は1平方メートルあたり1,500万ドンです。家族は300平方メートルの庭地を住宅用地に変更する登記をしており、税務署が算出した用途変更税と登記料は合計44億9,700万ドンでした。この金銭的負担は、ヴァン・アンさんだけでなく、家族全員に衝撃を与えました。
ヴィン市人民委員会副本部長で行政サービスセンターを担当するヴォ・ホンハイ氏は次のように語った。「新しい土地価格表の適用以降、このようなケースは他にありません。最近では、6月にフンホア村（ヴィン市）に住む3人兄弟の家族が1980年以前に土地を譲り受け、家を建てましたが、兄弟のために土地の所有権を両親から分離するため、用途変更を希望しました。当初、家族は旧価格表に基づいて用途変更に約14億ドンを費やす予定でしたが、新価格表を適用すると、9倍の約110億ドンになりました。」
同様に、フックトー村の別のケースでも、両親の庭先約500平方メートルの土地を住宅用地に変更する申請書類を提出したが、変更に伴う税金が60億ドン以上に上ったことに「衝撃を受けた」という。
ヴィン市行政サービスセンターの担当者は、新しい価格表の適用以降、センターへの土地利用転換申請件数は減少していると述べた。しかし、二層制地方自治制度の正式な運用開始まで残りわずかであるため、依然として多くの人が行政書類の提出を急いでいる。
省土地利用登記事務所のグエン・コン・タン所長は、次のように述べました。「これは、天然資源環境局（現農業環境局）が2024年土地法および土地使用料と地代に関する政令103/2024/ND-CPの広報・普及活動において明確に述べていることです。そのため、ヴィン市とその周辺地域で多くの人々がこの変更を歓迎し、目的変更手続きに殺到したため、省土地登記事務所も各支局に対し、住民のために書類を受領するよう指示しました。」
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さらに調べてみると、土地使用料と地代に関する政令103/2024/ND-CPが以前と比べて変更され、用途変更時に土地使用料の45～50%を支払う代わりに、土地使用料の100%を支払う必要があることがわかりました。2019年から2024年までの土地価格表はかなり低いものでしたが、新しい土地価格表では市場価格が上昇傾向にあり、新しい税率は多くの人々を驚かせています。
例えば、調査によると、ギーフォンコミューンのフンロック区やギードゥック区のいくつかの道路や場所では、以前の土地価格表では 300 万〜500 万 VND/ m2 、多くても 500 万〜700 万 VND/ m2の範囲でしか変動していませんでしたが、現在では 1,700 万〜2,000 万 VND、さらには 4,000 万 VND/ m2以上に急騰しています。
一部の地区や町の農業環境局の代表者も、一部の地域では土地価格が数十倍に上昇しているため、用途変更に伴う財務負担が数十倍に増加すると述べた。個人や企業からはまだ意見が出ているものの、地価公示に関する規制は施行されているため、税務局はそれを適用し、用途変更を希望する人々はそれに従わなければならない。
「合理的かつ感情的な」解決策？
多くの人が懸念しているのは、以前は土地利用転換税法および民法の規定により、親が子に土地を遺贈、贈与、または分割する場合、土地利用転換料が免除または減額され、登記料のみを支払えば済むとされていたためです。しかし現在では、土地法および土地利用料および地代に関する政令第103/2024/ND-CP第8条により、上記の規定はなくなりました。
その代わりに、土地使用料の免除および減額に関する政令103/2024/ND-CPの第2項第17条、第18条および第19条は、国境地域、島嶼、特別な困難がある地域、または社会住宅プロジェクト、革命に功績のあった人々のための土地の割り当てなど、土地の割り当て、土地使用料の50％から20％の減額の場合にのみ適用されます。
これまでのところ、政令第103/2024/ND-CP号では、都市部やデルタ地帯の親が子供に土地を贈与または譲渡したり、他の土地から住宅用地へ用途変更したりした場合に、土地使用料が免除または減額される事例はない。
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明らかに、短期間で土地価格が高騰し、親は子供のために別々の区画を確保するために、土地利用目的を庭用地から住宅用地に変更するために高額の転換税を支払わなければならなくなり、人々に困難をもたらし、「合理的かつ同情的な」解決策が求められています。
ヴィン市における土地登記簿の受付・処理状況を調査した結果、一部の部署、事務所、区、町が新しい土地価格表の適用期間に異なる基準を適用しているため、混乱が生じていることが明らかになりました。一部の部署や事務所は、省人民評議会決議03/2025/NQHDに基づき、2025年5月9日から施行されると説明しています。しかし、第10区税務局によると、ヴィン市は2025年5月21日を適用しており、これはヴィン市の土地価格表を詳述する省人民委員会決定18/2025/QD-UBが正式に発効する日です。2025年5月21日より前に提出された登記簿については、別途規定がない限り、旧土地価格表が適用されます。
省土地登記事務所の責任者によると、上記のように住民が過度に高い土地利用転換税を課せられている場合、住民は土地利用転換を停止することができ、以前割り当てられた土地は引き続き両親の所有となる。家族は民事協定を通じて子に土地を贈与または譲渡し、条件が満たされるまで、庭地やその他の土地から住宅用地への用途転換手続きを完了して住宅を建設したり、譲渡したりすることができる。
さらに、私たちが把握している情報によると、政令103/2024/ND-CPの発布後、住宅用地への用途転換時に土地使用料を100%徴収するという規定を含むいくつかの欠陥が指摘されたため、各省庁、支部、地方自治体は政府に対し、この政令の改正を検討し、以前の50%の転換率に戻すよう提案しています。決定権は政府にあります。
一方、 ゲアン省の土地価格表については、省人民評議会決議第19/2019/NQ-HDND号を改正・補足する決議第03/2025/NQ-HDND号により、2019年から2024年までのゲアン省の土地価格表が承認されましたが、一部の地域・場所については、以前よりも価格が引き上げられた新たな土地価格表が承認されました。現在、省人民評議会決議第03/2025/NQ-HD-ND号が発効しています。ただし、現在、2024年土地法により、各省の土地価格表は、省によって毎年調整・更新されることになっています。省人民委員会が各区、町、ヴィン市人民委員会に、区やコミューン（2025年7月1日以降の新区も含む）に2026年の土地価格表の調査と収集を指示していることが分かっている。地域や地方に欠陥があり、人々や地方から要請があれば、それも検討と調整のために提出される。
出典: https://baonghean.vn/nhieu-ho-dan-o-nghe-an-soc-voi-thue-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-moi-10300294.html
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