サヴィルズ・ベトナムによると、2023年第2四半期にホーチミン市の小売スペースは7,000平方メートル減少し、2022年第4四半期以来の最低となった。最近、ミニソブランドがスペースを返却した後、タオディエンパールプロジェクト（トゥドゥック市）は消費床面積が3,000平方メートル減少し、投資家は小売賃貸エリアをオフィス賃貸に転換することも決定した。
タオディエンパールだけでなく、ホーチミン市郊外の10,000㎡未満の小規模プロジェクトも、近代的な小売スペースから賃貸オフィスやコワーキングスペースへの機能転換を余儀なくされています。不動産専門家によると、この傾向は、多くの小売賃貸プロジェクトが現在直面している現実を浮き彫りにしています。
S22Mサヴィルズ・ホーチミンの副ディレクター兼リサーチ責任者であるジャン・フイン氏は、小規模プロジェクトでは多様なテナントを誘致するだけでなく、テナント数を維持するのも難しい場合が多いと述べています。こうしたプロジェクトの多くは、市内中心部から遠く離れた新興住宅地に位置し、飲食、コンビニエンスストア、ヘアケアといった限られたサービスに事業モデルが限定されています。
「これらのテナントは高額な家賃を支払うことができないことが多いため、こうしたモデルは投資家にとって経済的に非効率です。そのため、投資家はこれらのプロジェクトの機能を、賃貸オフィスなど、より商業的に効果的なタイプに転換する傾向があります」と、ジャン・フイン氏は述べた。
サヴィルズの2023年上半期レポートによると、ホーチミン市の近代的な商業スペースの状況は需給ともに安定している。総供給床面積は150万平方メートルを超え、前四半期から横ばいとなった。稼働率は91%で、前四半期から横ばいであった。しかし、商業スペース市場における最大の問題は、質の高いスペースの不足である。
特に、中心部の小売スペースは、ベトナム市場に参入したばかりの大手国際ブランドにとって常に追い風となっています。これらのブランドは、多くの顧客へのアクセスを確保し、街頭や有名ショッピングセンターで印象的なブランドプレゼンスを確立するために、立地条件に厳しい条件を課すことが多いのです。実際、前四半期の賃料は、中心部が1平方メートルあたり月額約350万ドン（約3億5000万円）であったのに対し、郊外は約100万ドン（約1億5000万円）にとどまりました。
サヴィルズ・ベトナムは、2023年後半にホーチミン市のショッピングモール市場において、市内中心部から離れた地域に3つの新規プロジェクトが建設され、総面積は約7万㎡に達すると予測しています。しかし、これらの供給のほとんどは遠隔地や新興住宅地に位置しているため、入居率の問題は再び浮上する可能性があります。
同様に、コイラーズ・ベトナムによる2023年第2四半期の不動産市場レポートでも、投資家がショッピングモールからオフィス賃貸市場へとシフトしているのは、必ずしも顧客獲得のためだけではない可能性が指摘されています。オフィス賃貸市場は2023年の最初の数ヶ月は比較的安定していましたが、クラスBセグメントの稼働率はわずかに低下し、約79%となりました。特にタオディエン地区を含む旧2区では、2023年上半期にクラスCプロジェクトが1件新規開業した一方、その他10件のクラスBおよびCプロジェクトは、運営の不備や社内使用のため賃貸を停止しました。
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