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2024年後半からの不動産市場の成長に向けた取り組み

Công LuậnCông Luận23/11/2023

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2023年の終盤、ベトナムの不動産市場は、市場全体の供給と流動性が増加傾向にあるなど、いくつかの明るい材料を得ました。しかし、全体としては、依然として多くの困難、多くの欠陥、そして未解決の問題を抱えています。

ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、ジャーナリスト&パブリックオピニオン紙の記者に対し、不動産市場は2024年後半以降に回復し、再び成長する見込みがあると語った。

しかし、2024年後半から不動産市場の成長機会はまだある(図1)

+ 2023 年のベトナムの不動産市場全般、特にホーチミン市の不動産市場をどのように評価しますか?

2023年第1四半期は不動産市場の「底」と言えるでしょう。現在、市場は最も厳しい時期を過ぎています。しかし、全体としては、不動産市場は依然として非常に厳しい状況にありますが、時間の経過とともに難易度は低下する傾向があり、翌月は前月よりも、翌四半期は前四半期よりも良好です。

ホーチミン市に限って言えば、2023年の最初の9ヶ月間は住宅セグメントが増加する傾向にあります。しかしながら、市内には依然として手頃な価格の住宅が不足しており、公営住宅もありません。そのため、市場では供給と需要のバランスが崩れ、過剰と不足が同時に生じています。

2020年から現在に至るまで、高級住宅が常に市場の住宅製品の70~80%という圧倒的な割合を占めており、残りは中価格帯の住宅で、手頃な価格の住宅はほとんどなく、手頃な価格の住宅が不足していることが明らかです。社会住宅は、大多数の人々の真のニーズを満たすタイプの住宅です。

住宅価格は2017年以来継続的に上昇しており、依然として中所得者、低所得の都市部所得者、公務員、公務員、軍人、労働者、移民の経済力を超えています。

なぜなら、20〜30億ドンの手頃なアパートの場合、年間約1億ドンを貯蓄している低所得者でも、家を購入するまでに約25年かかるからです。

社会住宅政策が変更されない場合、現在年間所得6,000万ドン未満と規制されている個人所得税レベル1を納税している人は、住宅を購入できなくなります。

供給要因に加え、不動産取引は引き続き急激に減少しています。 建設省によると、2023年の最初の10か月間の不動産取引量は、2022年の同時期と比較して50%減少しました。

さらに、委員会IVの報告書によると、2023年9月末時点で不動産在庫は非常に膨大で、総額は301兆6000億ドンに達し、同時期比5%増加しています。この膨大な在庫を撤去し、不動産市場に回帰させることで、キャッシュフローと流動性を確保し、企業の困難を解消し、市場への住宅供給を増やすための解決策が必要です。

しかし、市場が多くの困難に直面している状況において、政府および各省庁は市場を「救済」するために多大な努力を払ってきました。

2023年の最初の10か月間に、困難を取り除き、不動産市場の安全で健全かつ持続可能な発展を促進するために、首相は不動産と社会住宅に関する2つのテーマ別会議を主宰し、12の法的文書を発行し、執行指示を発行したことがわかっています。

具体的には、2023年3月11日付の政令第08号、政令第10号、政令第35号、決議第33号で、不動産市場の安全、健全かつ持続可能な発展の障害を取り除き、促進するための一連の解決策が定められています。

さらに、2023年4月3日付首相決定第338号「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資プロジェクトを承認する」がある。

2023年10月だけでも、首相は3つの非常に強い指令を出しました。

1つ目は、2023年10月13日付の政府発布第965号で、「土地の管理、利用、土地の割り当て、土地の評価の実施に関する困難の除去」を指示するものである。

2つ目は、2023年10月21日付の政府公報第990号で、「信用資本へのアクセスを拡大し、生産・事業活動の困難を取り除き、2023年に国家予算を徴収する任務を遂行するための解決策を断固として実施し続けることについて」を指示している。

特に、2023年10月24日付の官報第993号「安全で健全かつ持続可能な不動産市場の発展に向けた解決策を引き続き断固として実施し、社会経済の発展の促進に貢献することについて」

2023年の最初の10か月間に、ベトナム国家銀行は不動産と社会住宅向け融資に関する会議を2回開催し、2021年から2030年の間に商業金利より1.5~2%低い金利で100万戸の社会住宅の開発、アパートの改修と再建を行うプログラムを支援するため、120兆VNDの融資プログラムを実施した。

一方、建設省は、建設省の国家管理下にある政令のいくつかの条項を修正および補足する政令35を提出した。

特に、建設部は首相の作業部会の長として、各省庁、支部、地方自治体と積極的に調整し、多くの企業と直接協力して、数多くの不動産および商業住宅プロジェクトの障害と困難を解決してきました。

典型的には、作業部会は人民委員会と連携して、合計 148 件のプロジェクトのうち 30% の「法的問題」を解決し、企業が将来の住宅製品の 50% に資金を動員したり、投資方針を承認したり、詳細計画 1/500 を承認したり、土地価格を決定して土地使用料やプロジェクトの地代を計算したり、住宅購入者に 10,000 戸以上のアパートの「ピンク ブック」を発行したりするための条件を整えてきました...

政府と首相による上記の思い切った措置は、当初、各省庁、支部から地方、幹部、公務員、公務員にまで広がる非常に前向きな変化を促進し、創出し、ビジネス界、国民、投資家が困難を克服し、市場の信頼を支えるよう刺激を与えました。

+ 2024 年の不動産市場の予測を教えてください。

- 不動産市場は依然として非常に厳しい状況にありますが、いくつかの原動力により、安全で健全かつ持続可能な発展の方向への回復と継続的な成長の見通しをしっかりと確認できる十分な理由があります。

まず、中央執行委員会決議第18号は、土地法および関連法の改正を完了させ、一貫性と統一性を確保するよう指示しています。実際、管轄当局は、不動産市場における最大の障害と考えられている法的障壁の撤廃に取り組んでいます。

国会では、土地法(改正)草案、住宅法(改正)草案、不動産業法(改正)草案、信用機関法(改正)草案、不動産競売法(改正)草案も審議されている。

一貫性、統一性、実現可能性、現実への近さを確保するためにこれらの法律が制定されれば、市場は間違いなく急速に回復するでしょう。

第二に、社会の実際のニーズを満たす住宅の総需要は依然として非常に大きく、特に社会の大多数の中所得層と低所得層の人々のための手頃な価格の住宅と社会住宅の需要は非常に大きいです。

第三に、国民全体の所得が減少しているにもかかわらず、中流階級は着実に成長を続けています。

しかし、市場を加速させるためには、政府が、商業住宅プロジェクトの投資家に社会住宅建設用の土地を確保することを要求する規制、特定の土地評価手続き、土地鑑定、土地使用料を計算するための土地価格決定、不動産プロジェクトの土地賃貸料など、市場の障壁となっている他のいくつかのボトルネックも考慮する必要があります。

+ ありがとうございました!

ディン・トラン(実装)


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