今後、マンションに次いでキャッシュフローを牽引するのはどのタイプの不動産でしょうか？

アパートは依然として市場をリードしている

2024年第2四半期の不動産市場は、 経済の安定成長に伴い、新規供給と取引量が前四半期比でそれぞれ3倍、2.4倍と大幅に増加し、引き続き好調な兆候を記録しました。

具体的には、ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、前四半期の主要住宅供給は約27,335件に達し、新規供給は約19,747件でした。市場全体では、14,400件の取引が成立しました。供給の質の向上と需要の改善により、特にアパートプロジェクトを中心に取引件数が急増しました。投資需要を含む市場需要は前四半期比で約30%増加し、市場への信頼が徐々に回復するにつれて、実需も改善しました。

VARSはまた、現在に至るまで、マンションが依然として市場流動性を牽引する主要セグメントであるとコメントしています。2024年第2四半期のプライマリー不動産市場において、供給量の70%以上、取引量の75%以上がマンションセグメントによって占められる見込みです。 ハノイに集中する5,000万VND/m²以上の価格帯の新規開業マンションプロジェクトは、プライマリー価格が引き続き上昇しているにもかかわらず、いずれも非常に良好な吸収率を記録し、正式開業からわずか数日で90%に達しました。

マンション価格指数は引き続き上昇傾向を維持しており、ハノイで最も高い伸び率を記録しています。2023年中期から後半にかけて、ハノイのマンション市場の販売価格の伸び率は上昇に転じ、ホーチミン市市場の価格上昇率を上回りました。2024年第2四半期時点で、ハノイの主要マンションの平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万ドンに迫っています。2019年と比較すると、ハノイの主要マンションの販売価格は58%以上の上昇を記録し、ホーチミン市市場の上昇率（27%）の2倍以上となりました。

さらに、 ダナンのマンション価格指数も再び上昇に転じており、2024年第2四半期の価格上昇率はホーチミン市を上回っています。しかし、ダナンのマンション平均販売価格は、依然として2つの特別都市圏よりも低い水準にあります。

VARSは、特に高級マンションの供給が過剰となっている状況下では、プライマリーマンションの価格下落は依然として困難であると考えています。それに伴い、建設コストは上昇し、空間と設備の質への投資はますます高まっています。中心部および郊外における商業住宅開発のための土地ファンドは、マンションセグメントの投資家によって引き続き開発され、「富裕層」の投資ニーズと真の住宅ニーズに応えていくでしょう。住宅所有に関しては、低所得者および中所得者は引き続き公営住宅に頼るでしょう。しかし、このセグメントは中心部から半径30km以内では入手困難になるでしょう。

しかし、この部門によると、不動産市場が完全に回復しておらず、供給が依然として不足している状況では、マンションセグメントは投資家にとって引き続き魅力的で低リスクの選択肢となるだろう。なぜなら、以前のソリューションの変動は、新規投資家だけでなく、特にレバレッジを利用して投資用住宅を購入する際に厳しい基準を設けている「ベテラン」投資家にとっても、高くつく教訓となるからだ。

キャッシュフローの方向が変わる可能性があります。

VARSによれば、ミクロな要素を慎重に考慮すると、立地、発展の可能性、法的にクリーンな地位などの要素によって、キャッシュフローは徐々に他のタイプに「変わる」だろう。

不動産投資において、立地は最も重要な要素であり、商品の価値と潜在的な価格上昇を決定づけます。これらの商品は、経済成長が著しく、産業、貿易、サービス業が発展し、交通網が整備され、学校、病院、ショッピングセンター、娯楽施設などの生活必需品に近い、中心部に位置しています。

さらに、効果的な開発・計画、魅力的な投資誘致政策、そして大胆な同期交通の提供が行われている地域の不動産は、価格上昇の可能性を明確に秘めています。しかし、今後当該地域の開発計画を慎重に検討する必要があります。

最後に、レッドブック／ピンクブック、あるいは合法的な土地使用権証書を取得した不動産商品も重要な要素です。あるいは、信頼できる投資家によって開発され、近代的で同期化されたインフラとユーティリティシステムを備えている商品、あるいは高級サービスエコシステムを備え、エリート層向けの居住コミュニティをターゲットとした商品も重要です。

不動産への投資キャッシュフローは方向転換する可能性があると予測されます。

VARSは、不動産市場が新法の内容を完全に「吸収」するには確かに時間を要すると考えています。加えて、新法は以前の決定より5ヶ月早く施行されたため、不動産プロジェクトは障害の解決、そして新規供給を市場に投入する前に手続きの完了、着工、そして再実施に時間を要することになります。したがって、短期的には、マンション分野に加えて、キャッシュフローは「すぐに取引可能」で優れた要素を備えた商品へと徐々に移行していくでしょう。

まず、信頼できる投資家が所有する、譲渡条件付き、あるいは既に譲渡済みの低層物件が挙げられます。これらの物件は、二次市場で力を発揮しています。次に、魅力的な収益をもたらす「投資チャネルの王様」とも言える土地の種類についても触れておきましょう。工業、商業、サービス業が発展した地域に位置し、インフラが整備され、価格も高すぎない区画に分割された土地は、今後も投資家の需要が高まるでしょう。

最も魅力的な土地は、都市部や住宅地で競売にかけられる土地です。なぜなら、これらの土地は、紛争や訴訟に巻き込まれておらず、不法占拠されておらず、賃貸物件として利用されていない、特にレッドブック（土地登記簿）やインフラ整備が整っているため、クリーンな土地だからです。投資家はこれらの賃貸用地に簡単に住宅を建てることができ、毎月のキャッシュフローを得ることができます。

実際、近年、都市部や新興住宅地における土地オークションの地方自治体による開催は、同時期よりも活発化しています。一部の地域では、落札件数が急増し、落札価格が開始価格の20%から10倍にまで高騰するなど、土地オークション活動は活況を呈しています。

今後、予算収入をもたらすために多くのオークションを組織する方法が確立されれば、オークションにかけられた土地に資金が「流れ込み」続けることは間違いないでしょう。

VARSは「適切な投資は、投資家が資産を維持し、利益を生み出し、社会にとっての価値を高めるだけでなく、価格がまちまちの土地商品ではなく、不動産市場が長期的に健全かつ効果的に発展することにも役立つ」とコメントした。

出典: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html